„Wohnen auf Zeit“ ist ein flexibles Wohnmodell, bei dem Wohnraum für einen begrenzten Zeitraum vermietet wird. Dieses Konzept ist besonders für Personen geeignet, die aus beruflichen, akademischen oder persönlichen Gründen eine temporäre Wohnlösung benötigen, ohne sich langfristig zu binden. Vor allem in Großstädten und Ballungszentren, wo die Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen hoch ist, erfreut sich das Wohnen auf Zeit zunehmender Beliebtheit.
Für Mieter bietet dieses Modell den Vorteil, schnell und unkompliziert in eine bereits möblierte und voll ausgestattete Wohnung einziehen zu können, ohne den logistischen Aufwand eines herkömmlichen Umzugs. Gleichzeitig profitieren Vermieter von der Flexibilität, Leerstände zu vermeiden und höhere Mieteinnahmen durch möblierte Vermietung zu erzielen. Allerdings sind auch zahlreiche rechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten, die in diesem FAQ detailliert behandelt werden.
Die Untervermietung im Rahmen von „Wohnen auf Zeit“ unterliegt speziellen rechtlichen Rahmenbedingungen, die im Mietvertrag klar geregelt sein müssen, um rechtliche Risiken zu minimieren.
Erlaubnis des Vermieters: Gemäß § 540 BGB ist der Hauptmieter verpflichtet, vor der Untervermietung die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Der Vermieter darf diese Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa bei Überbelegung oder unzulässiger gewerblicher Nutzung der Wohnung.
Untermietvertrag: Ein Untermietvertrag regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Hauptmieter und Untermieter. Dieser sollte klar die Dauer der Untervermietung, die Höhe der Miete und Nebenkosten, die Nutzung von Möbeln und Gemeinschaftsräumen sowie die Kaution festlegen. Eine Inventarliste, die den Zustand der Möbel dokumentiert, sollte dem Vertrag als Anlage beigefügt sein.
Haftung: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für alle Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag verantwortlich. Daher sollte der Untermietvertrag eine Klausel enthalten, die den Untermieter zur Haftung für von ihm verursachte Schäden verpflichtet.
Kündigung: Die Kündigungsfristen für den Untermietvertrag sollten im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben stehen und klar im Vertrag geregelt sein. Dies schützt beide Parteien und sorgt für Klarheit im Falle einer Vertragsbeendigung.
Die Kündigungsfristen beim Wohnen auf Zeit unterscheiden sich erheblich von den Fristen regulärer, unbefristeter Mietverträge und sollten im Mietvertrag genau definiert werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
Befristete Mietverträge: Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis automatisch zum festgelegten Datum. Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit in der Regel nicht möglich. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch bei schwerwiegenden Vertragsverstößen möglich.
Unbefristete Mietverträge: Hier gelten die üblichen Kündigungsfristen von drei Monaten gemäß § 573c BGB. Wenn ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters vermietet wird, kann im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist von zwei Wochen vereinbart werden.
Kündigungsfristen bei Untermiete: Auch hier sollten die Fristen klar im Untermietvertrag geregelt werden. Sie müssen nicht identisch mit denen des Hauptmietvertrags sein, sollten aber den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Gemäß § 556d BGB ist die Mietpreisbremse grundsätzlich auf unbefristete Mietverhältnisse anwendbar. Bei befristeten Mietverhältnissen, insbesondere wenn die Wohnung möbliert vermietet wird, greift diese Regelung jedoch nicht. Dies erlaubt es Vermietern, die Mietpreise deutlich höher anzusetzen, da die gesetzlichen Einschränkungen der Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommen. In Ballungszentren wie München werden dadurch Mietpreise von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt, selbst wenn die Wohnung nur mit einfacher Möblierung ausgestattet ist.
Viele Vermieter wählen eine kostengünstige Möblierung, die nicht dem hohen Mietpreis entspricht, den sie verlangen. Diese einfache oder sogar minderwertige Ausstattung rechtfertigt oft nicht die hohen Preise, die verlangt werden. Trotz der oft geringen Qualität der Möbel können Vermieter aufgrund der fehlenden Regulierung für möblierte Wohnungen erheblich höhere Mieten erzielen. Dies führt zu einer Marktverzerrung, bei der die Mieter oft überproportional hohe Kosten tragen müssen, ohne entsprechenden Gegenwert zu erhalten.
Die Vermietung auf Zeit bietet Vermietern verschiedene strategische Vorteile:
Höhere Mietpreise: Die Möglichkeit, höhere Mieten zu verlangen, ist der offensichtlichste Vorteil. Da die Mietpreisbremse nicht greift, können Vermieter den Mietpreis nach eigenem Ermessen festlegen, was besonders in gefragten Stadtteilen zu hohen Einnahmen führt.
Flexibilität in der Vermietung: Befristete Mietverträge ermöglichen es Vermietern, die Mietpreise regelmäßig zu überprüfen und anzupassen. Nach Ablauf der Mietzeit kann der Vermieter die Wohnung erneut zu einem möglicherweise noch höheren Preis anbieten, je nach Marktentwicklung.
Minimiertes Mietausfallrisiko: Bei kürzeren Mietverhältnissen ist das Risiko von Mietausfällen geringer, da die Mietzahlungen oft im Voraus für den gesamten Mietzeitraum geleistet werden. Außerdem sind bei kurzzeitigen Mietverhältnissen Probleme wie langfristige Mietrückstände weniger wahrscheinlich.
Reduzierte Bindung an Mieter: Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Vermieter sich nicht langfristig an einen Mieter binden müssen. Nach Ablauf des Mietvertrags kann der Vermieter frei entscheiden, ob er die Immobilie weiter vermieten, selbst nutzen oder verkaufen möchte.
Obwohl die Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Vermietung rechtlich zulässig ist, kann sie ethisch fragwürdig sein. Die hohen Mietpreise in Verbindung mit minderwertiger Möblierung führen zu Unzufriedenheit bei Mietern und können das Image des Vermieters schädigen. Zudem besteht das Risiko, dass gesetzliche Änderungen eingeführt werden, um diese Praxis in Zukunft zu unterbinden. Vermieter sollten daher sorgfältig abwägen, ob der kurzfristige finanzielle Gewinn die langfristigen Konsequenzen, wie potenzielle rechtliche Auseinandersetzungen oder einen Vertrauensverlust, rechtfertigt.
Neben der Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, bietet die Vermietung auf Zeit weitere signifikante Vorteile für Vermieter.
Einnahmen aus der Vermietung auf Zeit unterliegen der Einkommenssteuer, jedoch können Vermieter verschiedene Ausgaben steuerlich geltend machen. Dazu gehören Abschreibungen auf Möbel und Geräte, Instandhaltungskosten sowie die Kosten für Verwaltung und Werbung. Diese Abzüge können die Steuerlast erheblich mindern, insbesondere wenn die Immobilie regelmäßig auf Zeit vermietet wird.
Durch die häufige Neuvermietung kann der Vermieter von der Marktentwicklung profitieren und die Miete regelmäßig anheben, um sie an das aktuelle Preisniveau anzupassen. Dies ermöglicht es Vermietern, höhere Erträge zu erzielen als bei langfristigen Mietverhältnissen, bei denen Mieterhöhungen nur eingeschränkt möglich sind.
Die zeitlich befristete Vermietung sorgt dafür, dass die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags schnell wieder zur Verfügung steht. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Vermieter die Immobilie selbst nutzen möchte oder plant, sie zu verkaufen. Außerdem kann der Vermieter auf Veränderungen im Marktumfeld oder der eigenen Lebenssituation flexibel reagieren.
Im Vergleich zu unbefristeten Mietverhältnissen besteht bei der Vermietung auf Zeit ein geringeres Risiko, langfristig an einen Mieter gebunden zu sein. Dies reduziert das Risiko von Problemen, die aus unzufriedenen oder unzuverlässigen Mietern resultieren könnten. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei Problemen mit einem Mieter das Ende des Mietverhältnisses absehbar ist, wodurch mögliche Konflikte weniger belastend für den Vermieter sind.
Wohnen auf Zeit ist besonders attraktiv für bestimmte Mietergruppen wie Berufspendler, Projektarbeiter, Studierende und Touristen. Diese Gruppen sind oft bereit, höhere Mieten zu zahlen, um die Flexibilität und den Komfort eines möblierten Wohnraums zu genießen. Für Vermieter bietet dies die Möglichkeit, gezielt auf diese Zielgruppen einzugehen und die Vermietung entsprechend auszurichten.
Im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses hat der Vermieter zahlreiche Pflichten, die im Mietvertrag festgehalten werden sollten, um die ordnungsgemäße Nutzung der gemieteten Räume durch den Mieter zu gewährleisten.
Bereitstellung des Wohnraums: Der Vermieter muss den Wohnraum zum vereinbarten Zeitpunkt in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben. Dies umfasst die Funktionsfähigkeit aller technischen Einrichtungen sowie die Verfügbarkeit aller im Vertrag beschriebenen Einrichtungsgegenstände.
Instandhaltung und Mängelbeseitigung: Der Vermieter ist verpflichtet, während der Mietzeit notwendige Reparaturen durchzuführen und Mängel zu beseitigen, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung können dem Mieter das Recht auf Mietminderung oder außerordentliche Kündigung geben.
Möblierung und Ausstattung: Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Möbel und Haushaltsgeräte verantwortlich. Eine Inventarliste, die den Zustand der Möbel bei Einzug dokumentiert, sollte Teil des Mietvertrags sein. Defekte oder beschädigte Möbel müssen vom Vermieter repariert oder ersetzt werden.
Nebenkostenabrechnung: Wenn die Abrechnung nach Verbrauch erfolgt, ist der Vermieter verpflichtet, diese korrekt durchzuführen. Der Mieter hat das Recht, die Abrechnungen einzusehen und bei Unstimmigkeiten Einsicht in die zugrunde liegenden Rechnungen zu nehmen.
Die Möblierung bei Wohnen auf Zeit spielt eine zentrale Rolle, da sie oft der Hauptgrund ist, warum Mieter sich für dieses Wohnmodell entscheiden. Eine gut durchdachte und funktionale Möblierung kann den Komfort erheblich steigern und die Vermietbarkeit der Immobilie verbessern. Dabei gibt es einige grundlegende Anforderungen und Standards, die Vermieter beachten sollten, um den Erwartungen der Mieter gerecht zu werden.
Grundausstattung und Funktionalität: Eine Wohnung auf Zeit muss vollständig möbliert sein, was bedeutet, dass alle wesentlichen Möbelstücke und Haushaltsgegenstände vorhanden sein sollten, um dem Mieter ein sofortiges Einziehen und komfortables Wohnen zu ermöglichen. Die Grundausstattung sollte folgende Elemente umfassen:
Schlafbereich: Ein Bett mit Matratze in einem sauberen und guten Zustand, idealerweise mit einem Kopfteil und einem Nachttisch. Auch Kleiderschränke oder Kommoden zur Aufbewahrung von Kleidung sind notwendig. Bettwäsche, Decken und Kissen sollten bereitgestellt werden und in gutem Zustand sein.
Wohnbereich: Ein Sofa oder Sessel, ein Couchtisch und eventuell ein TV-Schrank. Zusätzliche Stauraummöglichkeiten wie Regale oder Bücherregale sind von Vorteil. Der Wohnbereich sollte so gestaltet sein, dass er zum Entspannen einlädt und funktional genutzt werden kann.
Essbereich: Ein Esstisch mit Stühlen, der groß genug ist, um mindestens zwei Personen Platz zu bieten. Der Essbereich kann in den Wohnbereich integriert oder separat sein, sollte jedoch funktional und bequem sein.
Küchenbereich: Eine voll ausgestattete Küche ist unerlässlich. Dies umfasst Küchenschränke, Arbeitsflächen, Herd oder Kochfeld, Backofen, Mikrowelle, Kühlschrank, Spüle sowie Geschirrspüler, falls vorhanden. Auch kleinere Haushaltsgeräte wie ein Wasserkocher, Toaster, Kaffeemaschine und Mixer gehören zur Standardausstattung. Geschirr, Besteck, Kochutensilien, Töpfe und Pfannen sollten ebenfalls bereitgestellt werden.
Badezimmer: Das Badezimmer sollte mit einer funktionalen Dusche oder Badewanne, einem Waschbecken, einem WC sowie ausreichenden Ablagemöglichkeiten ausgestattet sein. Handtücher, Badematten und ein Duschvorhang (falls notwendig) sollten zur Verfügung gestellt werden.
Technische Ausstattung: Eine zeitgemäße technische Ausstattung wie ein Flachbildfernseher, schnelles Internet/WLAN und eventuell ein Festnetztelefonanschluss wird heutzutage häufig erwartet. Auch Waschmaschine und Trockner, entweder in der Wohnung oder im Gebäude, sind in vielen Fällen erforderlich.
Qualität der Möblierung: Die Qualität der Möblierung spielt eine wesentliche Rolle bei der Vermietung auf Zeit. Mieter erwarten, dass die Möbel und Haushaltsgegenstände in einem guten bis sehr guten Zustand sind. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Einrichtung luxuriös sein muss, aber sie sollte langlebig, sauber und gepflegt sein. Billigmöbel oder abgenutzte, beschädigte Gegenstände können den Gesamteindruck der Wohnung erheblich beeinträchtigen und die Zufriedenheit der Mieter mindern.
Sicherheit und Hygiene: Sicherheit und Hygiene sind grundlegende Anforderungen. Alle Möbel und technischen Geräte müssen den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen und funktionsfähig sein. Elektrische Geräte sollten regelmäßig geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie einwandfrei funktionieren und keine Gefahrenquelle darstellen. Auch die Sauberkeit der Wohnung ist von größter Bedeutung. Die Wohnung sollte vor jedem neuen Mieter gründlich gereinigt werden, einschließlich aller Möbel, Böden und Oberflächen.
Zusätzliche Annehmlichkeiten: Um die Attraktivität der Wohnung zu erhöhen, können Vermieter zusätzliche Annehmlichkeiten anbieten, die über die Grundausstattung hinausgehen. Dazu gehören ein Schreibtisch mit ergonomischem Stuhl für einen Arbeitsplatz, ein Balkon oder eine Terrasse mit Sitzmöbeln sowie zusätzliche Abstellräume oder Kellerabteile.
Das Wohnen auf Zeit und die Ferienvermietung, wie sie über Plattformen wie Airbnb angeboten wird, unterscheiden sich in mehreren wesentlichen Aspekten, die sowohl rechtliche als auch praktische Dimensionen betreffen.
Mietdauer und Nutzung: Wohnen auf Zeit ist eine temporäre, aber längerfristige Mietform, die sich in der Regel über mehrere Wochen bis Monate erstreckt. Diese Art der Vermietung ist darauf ausgelegt, den Mietern eine vollwertige Wohnung für einen längeren Aufenthalt zur Verfügung zu stellen, oft aus beruflichen oder akademischen Gründen. Im Gegensatz dazu sind Ferienvermietungen auf kurze Zeiträume ausgelegt, meist von ein paar Tagen bis zu wenigen Wochen, und richten sich hauptsächlich an Touristen und Kurzzeitbesucher.
Rechtliche Rahmenbedingungen: Wohnen auf Zeit unterliegt dem Mietrecht, insbesondere den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter sind klar definiert. Ferienvermietungen hingegen unterliegen oft weniger strengen rechtlichen Rahmenbedingungen und sind in einigen Städten durch lokale Vorschriften eingeschränkt, um die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern.
Steuerliche Aspekte: Bei der Vermietung auf Zeit unterliegen die Einnahmen der Einkommenssteuer, und Vermieter können bestimmte Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Ferienvermietungen können als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden, was zusätzliche Steuerpflichten wie Umsatz- und Gewerbesteuer nach sich ziehen kann.
Zielgruppe und Marktfokus: Wohnen auf Zeit richtet sich hauptsächlich an Berufspendler, Projektarbeiter und Studierende, die eine längere Unterkunft suchen. Ferienvermietungen zielen dagegen auf Touristen und Kurzzeitreisende ab, die eine Unterkunft für Freizeit- oder Urlaubsaufenthalte suchen.
