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Kaution / Mietkaution

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Eine Kaution / Mietkaution ist ein Geldbetrag, der als Sicherheit beim Mieten einer Immobilie hinterlegt wird.  Bei Vertragsabschluss zahlt die Mieterpartei in der Regel die Kaution zusammen mit der ersten Miete, wobei der Betrag als Absicherung für den Vermieter dient, falls der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt.

Rechtliches in Kürze

Laut § 551 des BGB darf die Kaution maximal drei Monatskaltmieten betragen. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution besteht nicht, und Vermieter können darauf verzichten. Wenn eine Kaution verlangt wird, ist der Betrag im Mietvertrag festgelegt, und es muss zu einem üblichen Zinssatz angelegt werden, getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem insolvenzfesten Konto. Die Zinserträge stehen der Mietpartei bei Kautionsauszahlung zu. Eine Anpassung der Kaution im Zuge einer Mieterhöhung ist nicht zulässig.

Welche Kautionszahlungsarten gibt es?

  • Barkaution: Obwohl es sich um die häufigste Form handelt, wird die Barkaution in der Regel per Überweisung auf ein insolvenzfestes Konto und nicht in bar gezahlt. Mieter sollten eine Quittung dafür erhalten.
  • Verpfändung von Sparbüchern und anderen Kapitalanlagen: Mieter:innen können auch Wertpapiere, Tagesgeldkonten, Bausparverträge oder Sparbücher verpfänden.
  • Bürgschaft: Anstelle einer herkömmlichen Kaution kann eine Mietkautionsbürgschaft, entweder von einer Privatperson oder von einer Bank, vereinbart werden.
  • Mietkautionsversicherung: Funktioniert wie eine Versicherung, bei der der Mieter jährliche Beiträge zahlt und der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde erhält.
 

Optionen bei Zahlungsschwierigkeiten und Mietkautionsbürgschaft

Bei finanziellen Engpässen kann eine Mietkautionsbürgschaft eine praktikable Alternative zur Barkaution sein. Hier erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde als Absicherung, und der Mieter kann das Geld für die Mietkaution behalten.

Mietkautionssicherheit

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Barkaution getrennt vom Privatvermögen des Vermieters und insolvenzfest, beispielsweise bei einer Bank, anzulegen ist. Zudem muss die Mietkaution verzinst werden. Als Mieter haben Sie das Recht, einen Nachweis über die rechtmäßige Anlage zu verlangen.

Vorteile einer Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur herkömmlichen Kaution. Sie bietet den Vorteil, dass der Mieter nicht sofort eine große Summe aufbringen muss und der Vermieter nicht die Verwaltung des Kautionskontos übernehmen muss. Diese Versicherung ist mit jährlichen Kosten verbunden, die sich nach der Höhe der Kaution richten.

Ein Übergabeprotokoll schafft Sicherheit

Ein Übergabeprotokoll bei der Anmietung der Wohnung ist essenziell, um den Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel zu dokumentieren. Dieses Protokoll sollte bei der Rückgabe der Wohnung überprüft und von beiden Parteien unterschrieben werden, um spätere Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden.

Ratenzahlung der Kaution

Um finanzielle Belastungen zu minimieren, kann die Kaution in drei gleich hohen Raten gezahlt werden, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Dies ist im Mietrecht ausdrücklich festgeschrieben, und Vermieter müssen diese Regelung akzeptieren.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist, aber sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses wird empfohlen. Der Vermieter kann Teile der Kaution für ausstehende Betriebskostenabrechnungen und begründete Schadensersatzansprüche einbehalten. Hierbei muss der altersbedingte Wertverlust berücksichtigt werden. Es ist nicht gestattet, noch ausstehende Mietzahlungen mit der Kaution zu verrechnen.

Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?

Bei einem Hausverkauf mit vermieteten Wohnungen werden die bestehenden Kautionen in der Regel dem Käufer übergeben, und dieser erstattet die Kautionen dem Mieter dann beim Auszug.

Unrechtmäßige Schönheitsreparaturen und Rechte der Mieter

Viele Mieter führen vereinbarte Schönheitsreparaturen durch, um ihre Kaution zurückzubekommen. Jedoch sind viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig, weshalb Mieter ihre Rechte kennen und prüfen sollten.

Was tun, wenn der Vermieter die Mietkaution einbehalten will?

Wenn der Vermieter berechtigte Ansprüche hat, darf er die Mietkaution verwenden. Sollte dies jedoch unberechtigt sein, könnten Sie als Mieter rechtliche Schritte einleiten. Bei unrechtmäßigem Zugriff können Sie beispielsweise eine „einstweilige Verfügung“ erwirken.

Tipps für Mieter

  • Begleichen Sie offene Zahlungen schnell.

  • Übergeben Sie die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand.

  • Nutzen Sie ein Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug.

  • Bei unsicherer Schönheitsreparaturklausel, lassen Sie diese prüfen.

 

FAQ:

Nein, eine Mietkaution ist nur dann zu hinterlegen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Es existiert kein Gesetz, das eine Kaution vorschreibt. Ohne eine solche Vereinbarung im Vertrag kann der Vermieter nicht nachträglich eine Kaution fordern.

Laut §551 BGB darf die Mietkaution nicht mehr als drei Monatsnettokaltmieten betragen. Forderungen über diesen Betrag sind nicht zulässig. Es ist jedoch möglich, eine geringere Summe zu vereinbaren.

Die Kaution kann als Barkaution, über ein verpfändetes Sparbuch, Wertpapiere oder eine Mietkautionsbürgschaft gezahlt werden.

Dem Vermieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Zeit zu, um eventuelle Ansprüche zu prüfen. Was unter „angemessen“ verstanden wird, ist rechtlich nicht fixiert und kann variieren, aber die meisten Gerichte sehen einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten als angemessen an.

Nein, auch bei einer Mieterhöhung bleibt die Höhe der Mietkaution unverändert.

Die Mietkaution kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Verweigert der Vermieter die Ratenzahlung oder gibt die Schlüssel nach der ersten Rate nicht heraus, ist eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr.1 möglich.

Nein. Eine weit verbreitete Annahme ist, dass man die Mietkaution „abwohnen“ kann. Dies ist jedoch falsch und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.