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Die Abschreibung, auch bekannt als „Absetzung für Abnutzungen“ (AfA), bezieht sich auf die Wertminderung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer. Für Wohnimmobilien legt das Finanzamt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren fest, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2% entspricht. Dieser Mechanismus ist besonders für Eigentümer von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien relevant, da die Abschreibung als Aufwand betrachtet wird und somit den zu versteuernden Gewinn senkt.
Mit der Gesetzesänderung 2023 wurden die AfA-Sätze angepasst. Für Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, beträgt die Abschreibung nun 3% über 33 Jahre.
Abschreibungen verteilen die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsgutes – in diesem Fall einer Immobilie – über dessen Nutzungsdauer. So wird nur ein Teil der Anschaffungskosten pro Jahr von der Steuer abgesetzt und in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie im Jahresabschluss eines Unternehmens berücksichtigt.
Da die Abschreibung nur für das Gebäude und seine Anlagen gilt, nicht aber für das Grundstück, ist eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises in einen Anteil für das Gebäude und einen für das Grundstück erforderlich. Dies kann im notariellen Kaufvertrag festgelegt oder später berechnet werden.
Die Abschreibung ermöglicht es, den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren, was zu einer Verringerung der Einkommenssteuerlast führt. Beispielsweise ermöglicht eine lineare Abschreibung von 2% bei einer 300.000 Euro teuren Immobilie eine jährliche Abschreibung von 6.000 Euro, was über 50 Jahre verteilt wird.
Für Wirtschaftsgebäude nach dem 1. Januar 2001 beträgt der AfA-Satz 3%, für Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 liegt er bei 2%, und für historische Gebäude vor 1925 bei 2,5%.
Bei einer Erbschaft oder Schenkung führt der neue Eigentümer die bisherige Abschreibung fort. Dies ermöglicht die Übernahme der steuerlichen Vorteile des Vorbesitzers.
Ja, Denkmalimmobilien bieten hohe Steuervorteile. Neben der regulären AfA für Altbauten können Modernisierungskosten über acht Jahre mit 9% und danach vier Jahre mit 7% abgeschrieben werden. Bei Eigennutzung sind es über zehn Jahre 9%.
Wird die Immobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraums verkauft, endet die AfA im Verkaufsmonat. Der neue Eigentümer kann dann die verbleibende Abschreibungsdauer nutzen.
Zu den abzugsfähigen Kosten gehören der Kaufpreis, Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten, Herstellungskosten sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Ja, aber nur im Falle von vermieteten Immobilien. Bei selbst genutzten Immobilien besteht die Möglichkeit, Handwerkerrechnungen steuerlich geltend zu machen.
Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und sind deshalb von der planmäßigen Abschreibung ausgeschlossen. Bei speziellen Fällen, wie Steinbrüchen, erfolgt eine separate Aufteilung der Anschaffungskosten.
Ja, die Abschreibung einer geschenkten Immobilie ist möglich, vorausgesetzt, diese wird vermietet. Der beschenkte Eigentümer kann die Immobilie zum gleichen AfA-Satz wie der Vorgänger abschreiben.
Nein, die Abschreibung einer selbst genutzten Immobilie ist steuerlich nicht zulässig. Ausnahmen bestehen für ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer innerhalb des Wohnhauses.