Die Eigentümergemeinschaft: 

Nachfolgend haben wir Ihnen verschiedene Fälle von Eigentümergemeinschaften aufgeführt. Dazu gehören unter anderem auch die Gemeinschaft nach § 741 BGB, das Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB), Sonderfälle wie die Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) und die Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 1 WEG). 

Verkauf einer Immobilie in der Eigentümergemeinschaft

Einer der Schlüsselaspekte, die beim Verkauf einer Immobilie in der Eigentümergemeinschaft zu beachten sind, ist, dass ein Verkauf in der Regel die Zustimmung aller Mitglieder der Gemeinschaft erfordert. Das bedeutet, dass wenn eine Person einen Anteil an der Immobilie verkaufen möchte, sie die Zustimmung der restlichen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft benötigt.

In bestimmten Fällen, wie zum Beispiel bei einer Erbengemeinschaft, hat jeder Miterbe das Recht, über seinen Anteil zu verfügen und diesen zu verkaufen. Das Gesetz gewährt jedoch den Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Darüber hinaus kann jeder Miterbe die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und die Immobilie durch eine Teilungsversteigerung verkaufen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen ist das Sondereigentum, also die jeweilige Wohnung, vom Miteigentümer veräußerbar. Allerdings kann es Regelungen geben, die beispielsweise eine Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer erfordern. 

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien erfordert. Eine professionelle Immobilienbewertung ist dabei ein zentraler Bestandteil. Sie stellt sicher, dass ein fairer Preis erzielt wird und kann potenzielle Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft vermeiden. Durch eine

Die Erbengemeinschaft als Eigentümergemeinschaft

Die Erbengemeinschaft ist ein typisches Beispiel für eine Eigentümergemeinschaft. Hierbei besitzen mehrere Erben gemeinschaftlich eine Immobilie, wobei keiner allein über diese verfügen kann. Selbst in einer Eigentümergemeinschaft, die ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen besitzt, kann der einzelne Miteigentümer seine Wohnung nicht nach Belieben verkaufen. Er benötigt die Zustimmung der gesamten Gemeinschaft, da nur ein einvernehmlicher Handel aller Miteigentümer möglich ist.

Zwar ist der Besitzanteil der Erben nicht zweckgebunden und somit verkäuflich, jedoch sieht das Gesetz ein Vorkaufsrecht der Miterben vor (§ 2034 BGB). Alternativ können die Erben die Auflösung der Gemeinschaft fordern und die Immobilie über eine Teilungsversteigerung veräußern.

Ehepartner als Eigentümergemeinschaft: Hausverkauf und Teilungsversteigerung

Eine andere gängige Form der Eigentümergemeinschaft entsteht, wenn Ehepartner anteilig Eigentümer eines Einfamilienhauses sind und somit ein „Miteigentum nach Bruchteilen“ (§ 1008 BGB) besitzen. Während der Ehe ist es in der Regel so, dass die Ehepartner nicht über ihren Anteil an dem Haus verfügen und diesen nicht an Dritte verkaufen können.

Trennen sich die Partner und scheitert die Ehe, kann die Gemeinschaft aufgelöst und das Haus verkauft werden. Dies erfolgt meist durch eine Teilungsversteigerung, die beim Amtsgericht beantragt wird. Jedoch ist es auch möglich und sinnvoll, dass die Miteigentümer sich einigen und das Haus einvernehmlich freihändig verkaufen. Darüber hinaus können in einem Ehevertrag individuelle Regelungen getroffen werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Ein Spezialfall der Eigentümergemeinschaft

Eine besondere Art der Eigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) detailliert geregelt wird. Im Zentrum dieser Rechtsform steht das Wohnungseigentum, das durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung begründet wird. Dabei unterscheidet man das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, zu dem beispielsweise das Grundstück gehört. Es können Sondernutzungsrechte, zum Beispiel für eine Terrasse oder einen Stellplatz, zugunsten einzelner Eigentümer existieren.

Zusätzlich zur Teilungserklärung können die Beziehungen der Wohnungseigentümer zueinander in einer Gemeinschaftsordnung definiert sein. Als oberstes Organ der Gemeinschaft fungiert die Eigentümerversammlung, während sich ein Verwalter um die Anliegen der Eigentümergemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum kümmert.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 WEG unauflösbar. Will ein Wohnungseigentümer sein Eigentum an einer Eigentumswohnung veräußern, muss er die Immobilie verkaufen, die Gemeinschaft besteht jedoch fort. Um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren, kann in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag vereinbart werden, dass die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eine Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich ist.

BGB-Gesellschaft als Form der Eigentümergemeinschaft

Wenn die Mitglieder einer Gemeinschaft einen bestimmten Zweck verfolgen, über die reine Gemeinschaft hinaus, entsteht eine BGB-Gesellschaft gemäß § 705 BGB. Ein typisches Beispiel wäre die Errichtung einer Immobilie zwecks Vermietung. Handeln die Eigentümer gewerblich, kann daraus sogar eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft entstehen.

Grundsteuer und Eigentümergemeinschaft

Die Grundsteuer ist ein wesentlicher Aspekt für jede Eigentümergemeinschaft. Jeder, der eine Wohnung, eine Immobilie oder ein Grundstück besitzt, ist grundsteuerpflichtig. Bei mehreren Eigentümern zu Beginn des Kalenderjahres sind diese Gesamtschuldner und somit gemeinsam grundsteuerpflichtig.

Was ist das Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Im Kontext der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Gemeinschaftseigentum ein wichtiger Faktor. Es umfasst alles, was nicht zum Sondereigentum oder Teileigentum gehört. Dazu gehören beispielsweise Eingangsbereiche, Treppenhäuser, Trockenkeller, Waschräume, Fahrradkeller sowie das Grundstück selbst. Somit umfasst das Gemeinschaftseigentum alle Gebäudeteile, die der gesamten Eigentümergemeinschaft dienen.