Was ist ein Sondereigentum?

Gemäß § 5 WEG Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bezeichnet Sondereigentum das exklusive Recht einer Person, allein über eine Wohnung oder andere spezifische Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes oder Grundstücks zu verfügen. Es wird oft als Alleineigentum bezeichnet und umfasst alle Teile einer Immobilie, die von der Nutzung durch das Gemeinschaftseigentum ausgeschlossen sind. Es ist aus dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz hervorgegangen und besteht aus einem spezifischen Anteil an einer Wohnung, sowie einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Was gehört zum Sondereigentum?

• Alle Räume und Bodenbeläge der Wohnung
• Innentüren
• Nicht-tragende Innenwände
• Sanitäranlagen
• Kellerräume, Dachboden und Lagerräume, die zur Wohnung gehören
• Wand- und Bodenbeläge jeglicher Art

Eine Wohnung wird dabei als Summe der Räume definiert, die für einen Haushalt erforderlich sind. Dazu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC.

Was bedeutet die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Die Abgrenzung hat wesentliche Auswirkungen auf Instandhaltung und Instandsetzung sowie auf Lasten- und Kostentragung. Dokumente wie der Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind essenziell, um die genauen Grenzen zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum festzulegen.

Das Sondereigentum umfasst alle Räume und Bestandteile einer Wohnung, die ausschließlich von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden. Dazu gehören:

• Innentüren
• Nicht-tragende Innenwände
• Sanitäranlagen
• Kellerräume, Dachboden, Lagerräume
• Wand- und Bodenbeläge

Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach eigenem Ermessen zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen, solange die Vorschriften der Gemeinschaftsordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten werden.

Das Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet alle Teile eines Gebäudes oder einer Anlage, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Beispiele sind:

• Treppenhaus, Flur, und Fahrstuhl
• Dach und Fassade
• Fenster
• Gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküche oder Fahrradkeller

Das Teileigentum

Das Teileigentum ist eine Unterform des Sondereigentums und bezieht sich auf Räume, die nicht als Wohnungen genutzt werden, sondern zum Beispiel als Gewerbeflächen oder Büros. Es ist im § 1 Abs. 3 WEG definiert und umfasst den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte beziehen sich auf bestimmte Flächen innerhalb des Gemeinschaftseigentums, wie einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Sie werden in der Teilungserklärung aufgeführt und regeln die Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.

Besonderheiten an den Beispielen Balkon, Garten und Garagen

• Balkone: Teilweise Sondereigentum (z.B. Balkonraum, Innenanstrich der Brüstung) und teilweise Gemeinschaftseigentum (z.B. Balkondecke, Außenwände des Balkons).
• Gärten und Terrassen: Meist nicht dem Sondereigentum zugeordnet, aber Sondernutzungsrecht möglich.
• Garagen und Stellplätze: Meist Sondereigentum, wenn eindeutig gekennzeichnet; bei offenen Grundstücken ist Sondernutzungsrecht möglich.

Kosten für Schäden

Schäden am Sondereigentum, die durch Gemeinschaftseigentum entstehen, können unter bestimmten Bedingungen von der Eigentümergemeinschaft oder der Wohngebäudeversicherung gedeckt werden.

Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt

Beide Umwandlungen sind möglich und unterliegen bestimmten rechtlichen Voraussetzungen, wie der Notwendigkeit einer Einigung aller Beteiligten vor einem Notar oder der Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch.

Was können Eigentümer im Sondereigentum verändern?

Eigentümer haben die Möglichkeit, Änderungen an ihrem Sondereigentum vorzunehmen, solange sie das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigen. Dabei dürfen sie auch die äußere Gestalt des Gebäudes nicht ändern. Zu den möglichen Änderungen gehören beispielsweise Veränderungen an nicht tragenden Wänden, Verputz an den Wänden, Einbauschränke, Bodenbelag und Reparaturen. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist dafür nicht erforderlich.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum, und was zum Sondereigentum?

Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind Außenwände, tragende Wände, Treppenaufgang, Aufzuganlage, Fensterrahmen und -verglasungen. Zum Sondereigentum gehören hingegen der Innenanstrich von Wohnungsfenstern, Wandverkleidungen und Einbauschränke.

Was ist bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum zu beachten?

Änderungen im Bereich des Sondereigentums, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfordern die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Auflagen können beispielsweise die Vorlage von Baugenehmigungen oder die rechtzeitige schriftliche Benachrichtigung der Miteigentümer umfassen.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Sondernutzungsrechte ermöglichen es, bestimmten Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche wie Stellplätze oder Gartenflächen zu gewähren. Solche Rechte erlangen ihre dingliche Wirkung mit der Eintragung im Grundbuch.