Was Sie über ein Grundbuch wissen sollten

Das Grundbuch oder auch die Grundbuchordnung von Immobilien gehört zu den staatlichen Hoheitsaufgaben und wird beim zuständigen Grundbuchamt als Register im Amtsgericht für Grundstücke geführt. Es sichert die vollständige Offenlegung von Eigentumsrechten zu einem Grundstück und zeigt die gesamte Historie der Immobilie oder des Grundstücks chronologisch auf. Es wird also für jedes Grundstück auf einem eigenen Grundbuchblatt, alle Eigentumsverhältnisse und auf Grundstücken liegende Rechte oder Lasten erfasst. Ausgenommen sind öffentliche Lasten. Diese werden nicht im Grundbuch, sondern vielmehr im Baulastenverzeichnis erfasst.

Besteht ein nachweisbares Interesse, kann das Recht auf Einsichtnahme geltend gemacht werden. Eintragungen erfolgen nur, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, einer Änderung zustimmt. Bei mehreren Eintragungsanträgen greift das Prioritätsprinzip, d.h. Die Einträge erfolgen der Reihe nach. Bei Todesfällen werden durch einen vorliegenden Erbschein oder einen notariellen Erbvertrag die Erben als neue Eigentümer eingetragen.

In der Regel sind zwar heute alle Daten digital geführt aber auch noch in der Papierform hinterlegt. Ein Grundbuch baut sich aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und seiner drei Abteilungen auf. Auf dem Deckblatt eines Grundbuchs findet sich die das zuständige Amtsgericht mit dem jeweiligen Grundbuchbezirk, die Nummer des Bandes, sowie die Blattnummer. Dieses sind die Hauptmerkmale zur raschen Identifizierung eines Grundstücks bzw. Immobilie. Danach folgt das Bestandsverzeichnis mit der Gemarkung (es steht in der Regel für die Ortschaft), Flurstücke (das sind die Flurstücke innerhalb von einem Grundstück oder auch Flur). Bei Wohnungen wird hier z.B. das Miteigentumsanteil angegeben.

Nun folgen die drei Abteilungen, die es in jedem Grundbuch gibt. Diese Abteilungen stehen in einem festen Rangverhältnis: 

Die Abteilung III wird stets vorrangig bedient. Erst dann werden Eintragungen in der Abteilung II berücksichtigt. 

Aber beginnen wir mit der Abteilung I. Hier steht der jeweilige Name des Eigentümers mit allen seinen Angaben, wie Geburtsdatum und Wohnort. Auch wenn eine Immobilie mehrfach weiterverkauft wurde, sind hier die Name der Ursprünglichen Eigentümer aufgelistet.

In der Abteilung II stehen Belastungen, wie z.B. Auflassungsvormerkungen oder auch Wohnrechte, Wegerechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Beschränkungen und auch eine etwaige Zwangsversteigerung wird hier vermerkt.

In der Abteilung III werden Grundschulden, Hypotheken oder auch Rentenschulden eingetragen. Wenn eine Bank finanziert, so wird hier eine Buchgrundschuld mit dem Nennbetrag eingetragen. Diese Schuld wird immer vorrangig behandelt. Hier werden Veränderungen von vermerkten Rechten oder auch Löschungsvermerke eingetragen