Untermiete

• Auslandsaufenthalt: Wenn du vorübergehend im Ausland studieren oder arbeiten, auch für eine mehrmonatige „Workation“ (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). In solchen Fällen liegt ein berechtigtes Interesse vor, da du während deiner Abwesenheit die Wohnung nicht nutzen kannst und die Mietkosten teilen möchtest.
• Finanzielle Gründe: Wenn du nach einer Trennung die Miete nicht mehr allein zahlen kannst, ist dies ein nachvollziehbarer Grund für eine Untervermietung. Die finanzielle Entlastung durch einen Untermieter hilft dir, die Mietzahlungen weiterhin zu leisten und den Mietvertrag aufrechtzuerhalten.
• Wohngemeinschaft: Wenn ein Mitbewohner auszieht und sein Zimmer untervermieten möchte (LG Berlin, 09.01.2024, Az. 67 S 184/23). In einer WG-Situation ist es oft notwendig, schnell Ersatz zu finden, um die gemeinsamen Mietkosten zu decken. Hier besteht ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Was musst du bei der Untervermietung beachten?

Es ist wichtig, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen. In einem Schreiben solltest du konkret darlegen, warum du einen Teil der Wohnung untervermieten möchtest und für welchen Zeitraum. Allgemeine Aussagen wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ reichen nicht aus (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). Außerdem musst du Angaben zur Person des Untermieters machen, einschließlich Name, aktuelle Wohnanschrift und berufliche Tätigkeit. Informationen zur Einkommenssituation des Untermieters sind nicht erforderlich, da das finanzielle Risiko bei dir als Hauptmieter liegt. Achte  darauf, dass alle relevanten Details im Untermietvertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Darfst du die ganze Wohnung untervermieten?

Das Gesetz erlaubt grundsätzlich nur die Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB). Es genügt, wenn Sie ein Zimmer gelegentlich nutzen oder Möbel dort lagern (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Der Lebensmittelpunkt muss nicht zwingend die untervermietete Wohnung sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05). Wenn Sie die gesamte Wohnung untervermieten möchten, kann Ihr Vermieter dies verweigern. Bei Einzimmerwohnungen besteht unter bestimmten Umständen ein Anspruch auf Zustimmung, wenn persönliche Gegenstände zurückgelassen werden oder Sie den Schlüssel behalten (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Es ist ratsam, vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um klare Bedingungen zu schaffen.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur in bestimmten Fällen verweigern:

• Gesamte Wohnung: Sie möchten die gesamte Wohnung untervermieten, ausgenommen Einzimmerwohnungen. Der Vermieter hat das Recht, die Untervermietung der gesamten Wohnung abzulehnen, wenn dies nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
• Überbelegung: Die Wohnung wäre überbelegt (mehr als eine Person pro Zimmer). Eine Überbelegung kann zu erhöhtem Verschleiß und Nutzung der Wohnung führen, was dem Vermieter die Ablehnung der Untervermietung ermöglicht.
• Unzumutbarer Untermieter: Der Untermieter ist unzumutbar, etwa wenn er als Hauptmieter in der Vergangenheit seine Miete nicht gezahlt hat. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn der Untermieter eine problematische Mietgeschichte hat oder andere unzumutbare Gründe vorliegen.
• Verstoß gegen Mietpreisbremse: Der Untermietvertrag verstößt gegen die Mietpreisbremse, da die Untermiete mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel liegt (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann zur Ablehnung der Untermietung führen, um eine unangemessene Mietpreissteigerung zu verhindern.

GUT ZU WISSEN: Lehnt der Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB). Zudem können Sie Schadensersatz verlangen, beispielsweise in Höhe der entgangenen Untermiete. Der BGH entschied in einem Fall, dass der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen musste, weil er die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Was ist beim Untermietvertrag zu beachten?

Bei jeder Untervermietung sollte ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden. Mündliche Absprachen sind unsicher und können zu Missverständnissen führen. Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Namen der Vertragsparteien: Stellen Sie sicher, dass die vollständigen Namen des Hauptmieters und des Untermieters korrekt angegeben sind.
• Genaue Bezeichnung der Wohnung: Geben Sie die vollständige Adresse der Wohnung an, einschließlich Stockwerk und Wohnungsnummer, um Klarheit über den Mietgegenstand zu schaffen.
• Die zu zahlende Miete und Nebenkosten: Legen Sie die monatliche Miete und die Höhe der Nebenkosten fest. Auch die Zahlungsmodalitäten sollten klar definiert werden.
• Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag: Verweisen Sie auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf Regelungen zu Schönheitsreparaturen und weiteren Pflichten.
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses: Definieren Sie den Start und das Ende des Untermietverhältnisses, einschließlich Befristung oder Kündigungsfristen.
• Unterschriften beider Vertragsparteien: Beide Parteien müssen den Vertrag unterzeichnen, um die Vereinbarung rechtsverbindlich zu machen.

Als Hauptmieter haften Sie für Schäden, die durch den Untermieter entstehen. Solche Kosten können Sie vom Untermieter zurückfordern, weshalb es ratsam ist, eine Kaution zu verlangen. Fehlen konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten, muss der Untermieter diese nicht bezahlen. Nutzen Sie unsere Vertragsmuster für einen rechtssicheren Untermietvertrag, um alle wesentlichen Punkte abzudecken und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Darfst du an Touristen untervermieten?

Selbst mit einer Erlaubnis zur Untervermietung dürfen Sie Ihre Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über Plattformen wie Airbnb anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Viele Städte haben strikte Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, um den lokalen Mietmarkt zu schützen. Diese Vorschriften zielen darauf ab, die Verfügbarkeit von langfristigem Wohnraum zu sichern und den Mietmarkt vor übermäßigen Preissteigerungen zu bewahren. Weitere Informationen zu den spezifischen Regelungen in Ihrer Stadt finden Sie in unserem Ratgeber zur Untervermietung über Airbnb.

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