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Kündigungsschreiben

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Kündigungsschreiben bei Mietverträgen

Um einen Mietvertrag rechtssicher zu kündigen, müssen Mieter ihrem Vermieter ein schriftliches Kündigungsschreiben zukommen lassen. Dieses Schreiben aufzusetzen, ist nicht besonders schwierig. Allerdings nur, wenn Sie wissen, worauf es ankommt. Wir haben Ihnen Punkte rund um ein rechtssicheres Kündigungsschreiben und Kündigungsfristen für Sie zusammengefasst. Eine Kündigung muss laut § 568 BGB stets schriftlich erfolgen. Digitale Formen wie E-Mail oder SMS sind nicht gültig und alle im Mietvertrag aufgeführten Personen müssen das Kündigungsschreiben unterschreiben.

Versand des Kündigungsschreibens

Für den rechtzeitigen Eingang des Kündigungsschreibens ist der Versand per Einschreiben zu empfehlen. Dies bietet den rechtlichen Nachweis, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat. Ein Einschreiben mit Rückschein stellt zudem sicher, dass Sie eine Bestätigung über den Erhalt haben.

Schriftform der Kündigung

Gemäß § 568 BGB muss eine Kündigung immer schriftlich erfolgen. Digitale Formen wie E-Mails oder SMS sind nicht gültig. Zudem ist eine handschriftliche Unterschrift von allen im Mietvertrag aufgeführten Personen erforderlich. Dies stellt sicher, dass alle Vertragsparteien der Kündigung zustimmen.

Kündigungsgründe

Während bei einer ordentlichen, fristgerechten Kündigung kein spezieller Grund erforderlich ist, muss bei einer fristlosen Kündigung ein triftiger Grund angegeben werden. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie die rechtliche Grundlage der Kündigung bestimmt.

Festlegung des Kündigungstermins

Der Schlüssel zu einer effektiven und rechtskonformen Kündigung liegt in der korrekten Festlegung des Kündigungstermins. Dieser Termin bestimmt, wann das Kündigungsschreiben beim Vermieter eingehen muss, um die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen einzuhalten. Die exakte Bestimmung dieses Datums hilft, Missverständnisse zu vermeiden und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Kann ich mein Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Es gibt bestimmte Umstände, unter denen eine schnellere Auflösung des Mietvertrags möglich ist. Dazu gehören gravierende Mängel wie undichte Gasleitungen, gesundheitsgefährdende Zustände wie starker Schimmelbefall oder Vertragsverletzungen durch den Vermieter. In diesen Fällen kann unter Umständen eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

GUT ZU WISSEN: Das vorzeitige Beenden eines Mietverhältnisses ist ansonsten nur in seltenen Fällen möglich, wenn beispielsweise ein Nachmieter gestellt wird. Dies muss jedoch schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein. Es ist aber auch möglich, dass Vermieter und Mieter eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbaren. Dies muss jedoch vorab im Mietvertrag festgehalten werden und gilt dann nur für die Kündigung durch den Mieter.

Wie berechne ich die Dreimonatige Kündigungsfrist?

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate für unbefristete Mietverhältnisse. Diese Frist beginnt zum Ende des Monats, in dem die Kündigung ausgesprochen wird. Zum Beispiel, wenn die Kündigung am 15. März erfolgt, beginnt die Frist am 31. März und endet am 30. Juni.

Ausnahmen von der Dreimonatigen Kündigungsfrist

In bestimmten Fällen muss die dreimonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten werden. Dies betrifft Situationen, in denen das Abwarten der Kündigungsfrist für eine der Vertragsparteien unzumutbar ist. Ein solcher Fall kann beispielsweise bei schwerwiegenden Mängeln der Wohnung oder Vertragsverletzungen durch den Vermieter vorliegen.

Kündigungsdatum Bestimmung

Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Dauer des Wohnens in der Immobilie. Die Kündigung muss bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats erfolgen, damit dieser Monat noch in die Fristberechnung miteinbezogen wird.

Kündigung zum Monatsende

Eine Kündigung zum Monatsende erfordert, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingeht, um das Mietverhältnis zum Ende dieses Monats aufzulösen.

Mietzahlung nach Kündigung

Nach Ausspruch der Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses zu bezahlen. Die Kaution dient in diesem Zusammenhang als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter.

Kündigung zur Mitte des Monats

Eine Kündigung zum 15. eines Monats ist nicht möglich. Die Kündigung muss stets zum letzten Tag des Ablaufs der Vertragsperiode ausgesprochen werden.

Lange Kündigungsfristen

Für Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter beispielsweise zwölf Monate.

Umgang mit Verspätungen

Kommt das Kündigungsschreiben zu spät an, tritt die Kündigung erst zum nächstmöglichen Termin in Kraft. Dies kann zu einer ungewollten Verlängerung des Mietverhältnisses um einen Monat führen. Daher ist es essenziell, die Kündigungsfristen genau einzuhalten.

Fristverkürzung und Untervermietung

Es ist möglich, mit dem Vermieter eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren, was jedoch im Mietvertrag festgehalten sein muss. Kann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nicht erreicht werden, besteht die Option, den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten. Lehnt dieser ohne triftigen Grund ab, kann der Mieter unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist kündigen.

Handschriftliche Kündigungen

In dringenden Fällen kann eine handschriftliche Kündigung ausreichend sein. Diese muss jedoch alle erforderlichen Informationen enthalten und von allen Mietparteien unterzeichnet sein.

Renovierungspflicht des Mieters

Die Pflicht des Mieters zur Renovierung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Generell muss der Mieter nur bei Abnutzungen, die über das normale Maß hinausgehen oder durch ihn verursachte Schäden, renovieren. Übliche Abnutzungen, wie beispielsweise normale Spuren auf dem Fußboden, müssen nicht beseitigt werden.

Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln

Endrenovierungsklauseln in Mietverträgen sind oft unwirksam. Diese Klauseln, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig von der Nutzungsdauer voraussetzen, wurden in vielen Fällen durch Gerichtsentscheidungen (z.B. BGH, AZ: VIII ZR 316/06) für ungültig erklärt.

Malerarbeiten und Vermieterforderungen

Klauseln im Mietvertrag, die Malerarbeiten beim Auszug fordern, können unwirksam sein. Insbesondere, wenn der Mieter bereits beim Einzug Malerarbeiten durchgeführt hat oder die Wohnung nur für kurze Zeit bewohnt wurde, kann der Vermieter beim Auszug keine Malerarbeiten verlangen.

Definition von normalen Gebrauchsspuren

Normale Gebrauchsspuren umfassen beispielsweise leichte Schatten von Bildern, sauber verschlossene Dübellöcher oder leichte Abnutzungen des Bodenbelags. Schäden, die über diese normalen Gebrauchsspuren hinausgehen, gelten als übermäßige Abnutzung und müssen vom Mieter behoben werden.

Folgen einer Nichtrenovierung bei Auszug

Falls eine gültige Renovierungsklausel im Mietvertrag vorhanden ist und der Mieter auszieht, ohne zu renovieren, kann der Vermieter die anfallenden Renovierungskosten vom Mieter zurückfordern.

Farbwahl bei Wänden und Renovierung

Vermieter dürfen nicht verlangen, dass die Wände beim Auszug in einer bestimmten Farbe gestrichen werden. Die Mieter haben das Recht, die Farbe der Wände zu wählen, müssen jedoch bunte Wände vor der Rückgabe in neutralen Farben streichen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist (BGH, Az.: VIII ZR 416/12).

Umgang mit Bohrlöchern beim Auszug

Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, beim Auszug Dübellöcher in den Wänden zu verfüllen, unabhängig davon, wie viele Löcher vorhanden sind. Dies gilt auch dann, wenn keine wirksame Renovierungspflicht nach dem Mietende besteht.

Was muss der Vermieter bei Auszug akzeptieren?

Vermieter müssen bestimmte Mängel bei Auszug akzeptieren, darunter selbst gestrichene Wände, Kratzer auf dem Fußboden, Abnutzungen in Badezimmer oder Küche, keine Grundreinigung und nachträgliche Mängel.

Umgang mit Gebrauchsspuren bei der Wohnungsübergabe

Für gewöhnliche Abnutzungsspuren ist der Vermieter zuständig. Dies umfasst Fußböden, Einbauküchen oder Badezimmerausstattungen. Eine anderslautende Vereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll ändert daran nichts.

Pflichten des Mieters vor dem Auszug

Ob eine Renovierungspflicht besteht, hängt von der Renovierungsklausel im Mietvertrag ab. Klauseln mit Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens“ sind oft unwirksam. Der Mieter ist nur zur Renovierung verpflichtet, wenn ein tatsächlicher Bedarf besteht.

Kündigung wegen Renovierung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können unter bestimmten Umständen kündigen. Eine Kündigung durch den Vermieter ist bei geplantem Abriss, umfassender Sanierung oder Verkauf des Gebäudes möglich. Mieter können außerordentlich kündigen, wenn eine Modernisierungsankündigung vorliegt (§ 555e BGB).

Sanierung als Kündigungsgrund

Eine Sanierung kann ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung sein. Dies umfasst Modernisierungen, Umbauten oder Abriss und Neubau der Immobilie.

Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung

Eine Modernisierung zielt auf die Verbesserung der Immobilie ab, während eine Sanierung auf das Beheben von Schäden und Mängeln ausgerichtet ist.