Das Wissen um eine korrekte Versteuerung von Mieteinnahmen ist sowohl für private Vermieter als auch für Investoren, die Immobilien als eine langfristige Einnahmequelle betrachten, überaus wichtig. Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig und müssen im Rahmen der Einkommensteuer angegeben werden. Doch die gute Nachricht ist: Durch verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten, wie Werbungskosten und Abschreibungen, kann die Steuerlast erheblich reduziert werden.
Mieteinnahmen umfassen alle Einnahmen, die aus der Vermietung von Immobilien erzielt werden, seien es Wohnhäuser, Wohnungen, Ferienwohnungen oder Gewerbeimmobilien. Diese Einkünfte fallen in Deutschland unter die Kategorie der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Es gibt keine Ausnahme, auch nicht für kleinere oder kurzfristige Vermietungen.
Die Höhe der zu zahlenden Steuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters. Mieteinnahmen werden also zum restlichen zu versteuernden Einkommen addiert, beispielsweise aus Löhnen, Gehältern oder Kapitaleinnahmen. Der Steuersatz in Deutschland ist progressiv, was bedeutet, dass mit steigenden Einkünften auch der Steuersatz ansteigt. Dieser kann zwischen 14 % und 45 % liegen, wobei der Spitzensteuersatz für sehr hohe Einkommen gilt.
Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen ist die Unterscheidung zwischen Bruttomiete und Nettomiete von Bedeutung. Die Bruttomiete beinhaltet neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten, die der Mieter für Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllentsorgung zahlt. Allerdings sind diese Nebenkosten durchlaufende Posten, die nicht versteuert werden, da sie lediglich weitergeleitet werden. Was tatsächlich versteuert wird, ist die Nettomiete, also die Kaltmiete ohne Nebenkosten.
Zusätzlich zur Kaltmiete zählen auch andere Einnahmen, wie Mieten für Stellplätze, Garagen oder Einnahmen aus gewerblichen Vermietungen, zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Es gibt auch Sonderfälle, bei denen zum Beispiel der Mieter Investitionen oder Umbauten am Mietobjekt übernimmt, die eigentlich Sache des Vermieters wären. Diese geldwerten Vorteile müssen ebenfalls versteuert werden, da sie als Mieteinnahmen gelten.
Ein entscheidender Vorteil für Vermieter ist die Möglichkeit, diverse Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Werbungskosten reduzieren das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast erheblich. Zu den wichtigsten Werbungskosten zählen:
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine zentrale Möglichkeit, die Steuerlast langfristig zu senken. Immobilien verlieren über die Jahre an Wert, und dieser Wertverlust kann steuerlich geltend gemacht werden. Für Wohngebäude, die nach 1924 gebaut wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2 %, bei älteren Gebäuden 2,5 %. Dies bedeutet, dass Vermieter jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) von den Mieteinnahmen abziehen können. Sonderabschreibungen, etwa bei Sanierungen oder energetischen Modernisierungen, bieten zusätzlichen Spielraum für Steuerersparnisse.
Falls eine Immobilie fremdfinanziert ist, können die Zinsen für den Kredit als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies gilt allerdings nur für die Zinsen, nicht für die Tilgung des Darlehens. Gerade bei größeren Krediten kann dieser Abzug einen signifikanten Betrag ausmachen und hilft, die Finanzierungskosten steuerlich zu optimieren.
Kosten für die Erhaltung und Renovierung einer Immobilie können sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dazu zählen Reparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch von Heizungsanlagen und Fenstern. Werden jedoch größere Umbauten vorgenommen, die den Wert der Immobilie steigern (z. B. Anbau eines Balkons), handelt es sich um Herstellungskosten, die nur über mehrere Jahre abgeschrieben werden können.
Nebenkosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Wasserkosten, sind ebenfalls absetzbar. Es ist wichtig, diese Kosten korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben, um das zu versteuernde Einkommen zu senken.
Auch Kosten für die Verwaltung der Immobilie, etwa durch einen Hausverwalter, und Beratungskosten, etwa durch einen Steuerberater, können abgezogen werden. Zusätzlich sind Rechts- und Gerichtskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich absetzbar, z. B. bei Mietstreitigkeiten oder Vertragsverhandlungen.
Auch während eines Leerstands, also in Zeiten, in denen keine Mieteinnahmen erzielt werden, können Vermieter unter bestimmten Bedingungen weiterhin Werbungskosten absetzen. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter nachweisen kann, dass die Immobilie weiterhin zur Vermietung bereitsteht und dass er sich ernsthaft um eine Neuvermietung bemüht. Beispiele für solche Nachweise sind Inserate, Makleraufträge oder andere Vermarktungsmaßnahmen.
Es kann vorkommen, dass die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen, etwa durch hohe Zinsen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Leerstand. Diese Verluste, die als negativer Überschuss aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet werden, können mit anderen Einkünften verrechnet werden und mindern somit die Steuerlast. Wenn die Verluste die übrigen Einkünfte in einem Jahr übersteigen, können sie in das nächste Jahr vorgetragen oder auf das Vorjahr zurückgetragen werden. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Vermieter beispielsweise in einem Jahr besonders hohe Kosten hat, die die Einnahmen übersteigen.
Die Vermietung an Familienangehörige ist steuerlich erlaubt, doch es gelten besondere Bedingungen. Um die vollen Werbungskosten absetzen zu können, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Wird diese Grenze unterschritten, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Wichtig ist auch, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt und das Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten geführt wird, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Die kurzfristige Vermietung von Immobilien über Plattformen wie Airbnb ist steuerlich genauso zu behandeln wie die reguläre Vermietung. Allerdings gelten hier strengere Regeln, insbesondere wenn die Vermietung regelmäßig erfolgt. Werden zusätzlich Dienstleistungen angeboten, etwa ein Reinigungsservice, kann die Vermietung unter Umständen als gewerblich eingestuft werden, was zusätzliche steuerliche Verpflichtungen, wie die Zahlung von Gewerbesteuer, nach sich ziehen könnte.
Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. In den meisten Fällen gibt es jedoch Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Diese Abkommen regeln, welches Land das Recht zur Besteuerung hat und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. In der Regel erfolgt die Besteuerung im Land der Immobilie, und die gezahlte Steuer kann in Deutschland angerechnet werden.
Wenn eine vermietete Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft wird, muss der Verkaufsgewinn versteuert werden. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Ausnahme: Wird die Immobilie selbst bewohnt, kann die Steuer entfallen. Bei einem gewerblichen Immobilienhandel oder bei häufigen Verkäufen von Immobilien ist jedoch Vorsicht geboten, da dies als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden kann.
Modernisierungszuschläge sind Erhöhungen der Miete, die ein Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme verlangen kann, wenn diese den Wohnwert steigert oder Energiekosten reduziert. Diese zusätzlichen Mieteinnahmen müssen versteuert werden, bieten aber auch Möglichkeiten, die Modernisierungskosten steuerlich abzusetzen. Eine genaue Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierungskosten ist hier entscheidend, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Einige Vermieter sichern sich gegen Mietausfälle durch spezielle Mietausfallversicherungen ab. Die Frage, ob diese Versicherungen steuerlich absetzbar sind, ist für viele relevant. Prämien für diese Versicherungen können als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings zählen erhaltene Versicherungsleistungen im Schadensfall zu den Einnahmen und müssen entsprechend versteuert werden.
Wenn eine Immobilie nicht an Privatpersonen, sondern an juristische Personen wie Unternehmen oder Vereine vermietet wird, gibt es steuerlich einige Besonderheiten zu beachten. Beispielsweise können umsatzsteuerliche Fragen relevant werden, da die Vermietung an Unternehmen in einigen Fällen mit einem gesonderten Umsatzsteuersatz belegt sein kann. Zudem gelten andere Regelungen hinsichtlich der Anerkennung von Verträgen und der Absetzbarkeit bestimmter Kosten.
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien unterliegt ebenfalls speziellen steuerlichen Regelungen. Anders als bei der Wohnraumvermietung kann hier oft die Umsatzsteuer freiwillig erhoben werden, was zu zusätzlichen Vorteilen führen kann, wie dem Vorsteuerabzug. Außerdem sind die Anforderungen an die Absetzbarkeit bestimmter Kosten strenger. Es kann auch Unterschiede bei den Abschreibungen geben.
Wenn eine vermietete Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung den Besitzer wechselt, spielt der steuerliche Wertansatz eine große Rolle. Dabei ist entscheidend, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird, da dies Auswirkungen auf die Höhe der Abschreibungen und die Besteuerung der Einnahmen hat. Zudem gelten bei vermieteten Immobilien oft spezielle Regelungen im Erbschafts- oder Schenkungssteuerrecht, die die Steuerlast reduzieren können, etwa bei der Weitervermietung über einen bestimmten Zeitraum.
Liebhaberei liegt vor, wenn eine Immobilie dauerhaft Verluste erwirtschaftet und keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist. Das Finanzamt kann in solchen Fällen die Absetzbarkeit von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verweigern. Dies passiert häufig bei Ferienimmobilien oder besonders hochpreisigen Immobilien, die nicht ausreichend Ertrag abwerfen. Es ist daher wichtig, nachzuweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, langfristig Gewinne zu erzielen.
Wenn eine Immobilie, die ursprünglich als Gewerbeimmobilie genutzt wurde, in Wohnraum umgewandelt wird, hat dies steuerliche Konsequenzen. Die Frage ist, wie die Umwandlung behandelt wird und welche steuerlichen Vorteile oder Nachteile dies mit sich bringt, insbesondere bei der Abschreibung und möglichen Modernisierungskosten. Auch die Berechnung der Mieteinnahmen kann sich ändern, je nachdem, ob das Objekt nach der Umwandlung zu höheren oder niedrigeren Mieten vermietet wird.
Vermieter, die ihre Immobilien an ausländische Mieter vermieten, müssen prüfen, ob besondere steuerliche Pflichten entstehen, zum Beispiel hinsichtlich der Einhaltung internationaler Steuerabkommen oder des Einzugs von Steuern in speziellen Fällen. Dies kann besonders dann relevant werden, wenn die Mieter nicht in Deutschland steuerpflichtig sind oder die Immobilie für internationale Geschäftsaktivitäten genutzt wird.
Ein Mietverzicht oder eine Mietminderung, etwa im Falle von Reparaturen oder pandemiebedingten Härtefällen, kann steuerliche Auswirkungen haben. Die Frage ist, ob und wie sich ein solcher Verzicht oder eine Reduktion der Miete auf die Mieteinnahmen und die zu zahlenden Steuern auswirkt. Vermieter sollten wissen, ob sie in diesen Fällen weiterhin die vollen Werbungskosten absetzen können oder ob dies begrenzt wird.
Rücklagen, die Vermieter für größere Renovierungen oder unerwartete Ausgaben bilden, könnten steuerliche Auswirkungen haben. Es stellt sich die Frage, ob solche Rücklagen in der Steuererklärung geltend gemacht werden können und wie das Finanzamt den Nachweis über die tatsächliche Verwendung der Rücklagen handhabt. Auch die Frage, wann Rücklagen steuerlich wirksam werden, ist von Interesse.
Die Vermietung an Wohngemeinschaften (WGs) könnte unter Umständen anders besteuert werden als die Vermietung an Einzelpersonen oder Familien. Interessant ist, ob die Aufteilung der Mieteinnahmen pro Mieter eine Rolle spielt und wie dies steuerlich berücksichtigt wird. Auch könnten besondere Regelungen greifen, wenn die Mieter häufiger wechseln oder zusätzliche Dienstleistungen (z. B. Reinigung der Gemeinschaftsräume) angeboten werden.
Studentenwohnungen und -wohnheime
