Ein Wirtschaftsplan ist ein wesentlicher Bestandteil in der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es handelt sich dabei um eine detaillierte Aufstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Kalenderjahr, die den finanziellen Rahmen für die gemeinschaftliche Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums absteckt. Der Wirtschaftsplan dient als Grundlage für die Festlegung der monatlichen Hausgeldzahlungen, die von allen Eigentümern entsprechend ihrer Anteile zu leisten sind.
Die Bedeutung des Wirtschaftsplans liegt darin, dass er sicherstellt, dass die WEG finanziell stabil bleibt und in der Lage ist, alle anfallenden Kosten zu decken. Ohne einen ordnungsgemäß beschlossenen Wirtschaftsplan könnten wichtige Ausgaben, wie Instandhaltungsmaßnahmen oder die Bezahlung von Versicherungen, nicht finanziert werden, was zu erheblichen finanziellen Engpässen führen könnte. Darüber hinaus bietet der Wirtschaftsplan den Eigentümern eine transparente Übersicht über die geplanten Ausgaben und ihre finanziellen Verpflichtungen für das kommende Jahr. Ein solcher Plan ermöglicht eine vorausschauende Finanzplanung und sorgt dafür, dass unerwartete Kosten nicht zu einem finanziellen Schock für die Gemeinschaft führen.
Die Erstellung und der Inhalt des Wirtschaftsplans sind in § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Dieser Paragraf bildet die rechtliche Grundlage für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Laut § 28 Abs. 1 WEG ist der Verwalter der WEG verpflichtet, jährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan muss dabei folgende Elemente umfassen:
Diese umfassen sämtliche erwarteten finanziellen Bewegungen innerhalb des Wirtschaftsjahres, wie etwa Betriebskosten (z.B. Wasser, Abwasser, Heizung), Verwaltungskosten (z.B. für die Hausverwaltung), Instandhaltungskosten und Kosten für Versicherungen.
Diese Verpflichtungen werden auf die einzelnen Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Der Miteigentumsanteil bestimmt den Anteil, den jeder Eigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten zu tragen hat, und wird üblicherweise im Verhältnis zur Größe der jeweiligen Wohnung festgelegt.
Ein Wirtschaftsplan ist ein umfassendes Dokument, das aus mehreren zentralen Komponenten besteht, die zusammen die finanzielle Planung der WEG für das kommende Jahr abdecken. Diese Bestandteile sind:
Der Gesamtwirtschaftsplan ist die wichtigste Komponente des Wirtschaftsplans und umfasst alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu zählen Betriebskosten (z.B. Wasser, Strom, Heizung), Verwaltungskosten (z.B. Verwaltergebühren), Instandhaltungskosten (z.B. Reparaturen am Gebäude) und Versicherungsprämien. Der Gesamtwirtschaftsplan bietet eine vollständige Übersicht über die finanzielle Lage der WEG und stellt sicher, dass alle gemeinschaftlichen Ausgaben gedeckt sind.
Für jede einzelne Wohnung oder jedes Teileigentum innerhalb der WEG wird ein spezifischer Einzelwirtschaftsplan erstellt. Diese Pläne spezifizieren die Kosten, die auf die jeweilige Einheit entfallen, und geben den Eigentümern einen klaren Überblick über ihre individuellen finanziellen Verpflichtungen. Der Einzelwirtschaftsplan bildet die Grundlage für die Berechnung des monatlichen Hausgeldes, das jeder Eigentümer zu zahlen hat.
Der Erfolgsplan ist vergleichbar mit einer Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) in einem Unternehmen. Er gibt Aufschluss über die geplanten Erträge und Aufwendungen der WEG und zeigt, wie sich die finanziellen Ressourcen der Gemeinschaft entwickeln. Dieser Plan ist entscheidend für die Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit der WEG und ermöglicht eine genaue Überwachung der Einnahmen und Ausgaben.
Der Vermögensplan zeigt die geplanten vermögenswirksamen Erträge und Ausgaben der WEG auf, die langfristige Auswirkungen auf das Vermögen der Gemeinschaft haben. Dazu gehören größere Investitionen, wie beispielsweise Sanierungen, Modernisierungen oder der Kauf neuer gemeinschaftlicher Einrichtungen. Der Vermögensplan ist wichtig, um sicherzustellen, dass die WEG ihre langfristigen Ziele erreicht und finanziell nachhaltig bleibt.
Der Finanzplan enthält detaillierte Angaben über die Mittelherkunft (Einnahmen) und die Mittelverwendung (Ausgaben) für das kommende Wirtschaftsjahr. Er gibt einen Überblick darüber, wie die geplanten Ausgaben finanziert werden sollen und ob die WEG in der Lage ist, ihre Liquidität aufrechtzuerhalten. Dieser Plan ist entscheidend, um sicherzustellen, dass alle Ausgaben gedeckt werden können und die WEG jederzeit zahlungsfähig bleibt.
Der Wirtschaftsplan muss alle erwarteten finanziellen Bewegungen der WEG abbilden, um eine stabile finanzielle Grundlage für das kommende Jahr zu schaffen. Die typischen Einnahmen und Ausgaben können wie folgt beschrieben werden:
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer zu leisten hat. Es wird auf Grundlage der im Wirtschaftsplan festgelegten Kosten berechnet und setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:
Dieser umfasst die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung des Gebäudes, wie z.B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizkosten und Reinigungsdienste.
Dieser Posten dient der Finanzierung zukünftiger Instandhaltungsmaßnahmen. Die Höhe der Rücklage wird im Wirtschaftsplan festgelegt und orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für Reparaturen und Modernisierungen.
Diese umfassen die Kosten, die durch die Verwaltung der WEG entstehen, wie z.B. die Vergütung des Verwalters und sonstige Verwaltungskosten.
Dazu gehören die Prämien für Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen und eventuell weitere notwendige Versicherungen.
Die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Eigentümer erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel, der üblicherweise im Miteigentumsanteil (MEA) festgelegt ist. Dieser Anteil wird in der Regel nach der Größe der jeweiligen Wohneinheit berechnet, kann aber auch auf andere Weise festgelegt werden, etwa nach der Anzahl der Wohneinheiten oder der Wohnfläche. Die genaue Methode der Verteilung muss in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung festgelegt sein.
Ein fehlerhafter Wirtschaftsplan kann erhebliche Auswirkungen auf die finanzielle Stabilität einer WEG haben. Fehler können durch falsche Annahmen, Berechnungsfehler oder unvollständige Informationen entstehen. Eigentümer, die den Verdacht haben, dass der Wirtschaftsplan fehlerhaft ist, haben das Recht, den Plan innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich anzufechten.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein Wirtschaftsplan immer eine Schätzung darstellt. Abweichungen zwischen den geplanten und den tatsächlichen Kosten sind daher unvermeidlich. Entscheidend ist, dass der Plan insgesamt schlüssig ist und die finanziellen Bedürfnisse der WEG deckt. Eine gerichtliche Anfechtung ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Fehler im Wirtschaftsplan gravierend ist und zu einer erheblichen Benachteiligung der Eigentümer führt.
Wenn der Wirtschaftsplan zu niedrige Ansätze enthält, führt dies im nächsten Jahr zu einer Nachzahlung der Eigentümer, um die entstandene Unterdeckung auszugleichen. Wurde der Plan hingegen zu hoch angesetzt, erhalten die Eigentümer im nächsten Jahr eine Erstattung und das Hausgeld kann gegebenenfalls angepasst werden.
Der Wirtschaftsplan muss zu Beginn eines jeden Kalenderjahres vorgelegt und von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Gemäß § 28 Abs. 1 WEG ist der Verwalter der WEG verpflichtet, den Wirtschaftsplan rechtzeitig zu erstellen, damit er in der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann. Der Plan gilt in der Regel für das gesamte Kalenderjahr, das Wirtschaftsjahr der WEG.
In Fällen, in denen ein neuer Wirtschaftsplan noch nicht beschlossen wurde, bleibt der vorherige Plan so lange in Kraft, bis ein neuer beschlossen wird. Dies wird durch die sogenannte Fortgeltungsklausel ermöglicht. Diese Regelung stellt sicher, dass die WEG weiterhin finanziell handlungsfähig bleibt und alle laufenden Ausgaben gedeckt sind, auch wenn sich die Beschlussfassung des neuen Plans verzögert.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans zulässig ist, solange kein neuer Plan vorliegt. Dies schützt die WEG vor finanziellen Engpässen, die durch eine verspätete Beschlussfassung entstehen könnten. Die Eigentümer sind weiterhin verpflichtet, das auf Grundlage des alten Wirtschaftsplans berechnete Hausgeld zu zahlen, bis ein neuer Plan beschlossen wird.
Die Verantwortung für die Erstellung des Wirtschaftsplans liegt gemäß § 28 Abs. 1 WEG beim Verwalter der WEG. Der Verwalter ist gesetzlich dazu verpflichtet, den Plan jedes Jahr ohne gesonderte Aufforderung der Eigentümer zu erstellen.
In vielen Fällen unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Erstellung und überprüft den Plan, bevor er zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorgelegt wird. Der Verwalter nutzt für die Erstellung des Wirtschaftsplans die Jahresabrechnung des Vorjahres, berücksichtigt absehbare Änderungen und neue Ausgaben und erstellt auf dieser Basis die Prognose für das kommende Jahr.
Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist eine verantwortungsvolle Aufgabe, die sorgfältige Planung und präzise Kalkulation erfordert. Der Prozess zur Erstellung eines Wirtschaftsplans kann in mehrere Schritte unterteilt werden:
Der erste Schritt bei der Erstellung eines Wirtschaftsplans ist die Analyse der Daten des Vorjahres. Die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres dient als Ausgangspunkt. Diese Daten geben Aufschluss über die tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen und ermöglichen es, die Planzahlen für das kommende Jahr realistisch einzuschätzen.
Der Verwalter muss alle Faktoren berücksichtigen, die zu einer Änderung der Kosten im kommenden Jahr führen könnten. Dazu gehören etwa geplante Instandhaltungsmaßnahmen, erwartete Preissteigerungen bei Betriebskosten (z.B. für Energie oder Versicherungen) und Veränderungen in den Dienstleistungsverträgen.
Auf Basis der historischen Daten und der erwarteten Änderungen werden die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr geschätzt. Diese Schätzungen müssen so genau wie möglich sein, um die Liquidität der WEG sicherzustellen.
Für jede einzelne Wohnungseinheit wird ein Einzelwirtschaftsplan erstellt, der die spezifischen Kosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage aufzeigt. Diese Pläne werden auf Grundlage der Gesamtplanzahlen und des festgelegten Verteilungsschlüssels erstellt.
Nachdem die Einzelwirtschaftspläne erstellt wurden, wird der Gesamtwirtschaftsplan der WEG zusammengestellt. Dieser Plan enthält eine Übersicht aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.
Der fertige Wirtschaftsplan wird in der Regel vom Verwaltungsbeirat der WEG geprüft. Wenn keine Einwände bestehen, wird der Plan zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorgelegt.
In der Eigentümerversammlung stimmen die Eigentümer über den Wirtschaftsplan ab. Eine einfache Mehrheit reicht aus, um den Plan zu beschließen. Erst nach der Zustimmung der Eigentümer wird der Wirtschaftsplan rechtskräftig.
Ja, der Wirtschaftsplan kann während des laufenden Jahres angepasst werden, wenn unvorhergesehene Ausgaben auftreten, die nicht im ursprünglichen Plan berücksichtigt wurden. Solche Anpassungen erfolgen in der Regel durch eine Sonderumlage. Eine Sonderumlage wird notwendig, wenn die tatsächlichen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagte
