Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Die Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Faktor bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe der Miete oder den Kaufpreis, sondern bildet auch die Grundlage zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie. Doch wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet und welche Fehlerquellen gibt es? In diesem Artikel beantworten wir diese und weitere Fragen rund um das Thema Wohnflächenberechnung.
Was ist die Wohnfläche und warum ist sie wichtig?
Die Wohnfläche einer Immobilie ist eine zentrale Information in jedem Verkaufsexposé und ein wertbildender Faktor, der den Kaufpreis maßgeblich beeinflusst. Gleiches gilt, wenn die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll. Die Wohnfläche multipliziert mit einem ortsüblichen Kaufpreisfaktor oder Neubaufaktor (z.B. 100 m² x 1.800 €/m²) ergibt den Ansatzpunkt zur Bemessung des Kaufpreises. Fehler in der Wohnflächenberechnung können Gewährleistungsansprüche von Käufern oder Mietern begründen.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Es gibt mehrere gültige Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohnfläche -nicht zu verwechseln mit der Nutzfläche– die teilweise erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. Die bekanntesten sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung ist der gängige Orientierungsmaßstab zur Berechnung der Wohnfläche. Sie legt fest, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen und wie sie angerechnet werden. Hierzu gehören:
- Wohnzimmer
- Schlaf- und Kinderzimmer
- Küchen
- Esszimmer
- Flure
- Badezimmer und WCs
- Neben- und Abstellräume
- Sauna und Fitnessräume
- Pool und Schwimmbad
GUT ZU WISSEN: Auch Balkone, Wintergärten oder Terrassen können ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Flächen mit einer Deckenhöhe von unter einem Meter (Dachschrägen).
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Neben der WoFlV gibt es die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Hierbei werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Im Gegensatz zur WoFlV werden hierbei auch Balkone und Terrassen separat ausgewiesen und zu 100 % angerechnet. Dies führt zu einer deutlich höheren Fläche als in der Berechnung nach der WoFlV.
Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig für die Wertermittlung?
Die Größe einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, um den Wert Ihrer Immobilie erfahren zu können. Je größer die Wohnfläche, desto höher ist in der Regel der Wert der Immobilie. Daher ist es wichtig, die Wohnfläche korrekt zu berechnen, um den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dabei werden alle Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden können, in die Berechnung einbezogen. Dazu gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Badezimmer, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Terrassen und Keller werden nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt.
Welche Faktoren beeinflussen die Wohnflächenberechnung?
Es gibt mehrere Faktoren, die die Berechnung der Wohnfläche beeinflussen können. Dazu gehören:
- Die Art der Räume: Nicht alle Räume werden vollständig zur Wohnfläche gezählt. So werden beispielsweise Balkone und Terrassen nur zu einem bestimmten Prozentsatz berücksichtigt.
- Die Höhe der Räume: Räume mit einer Höhe von weniger als 1 Meter und mehr als 2 Metern werden nicht vollständig zur Wohnfläche gezählt.
- Die Nutzung der Räume: Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, wie zum Beispiel Heizungsräume oder Garagen, werden nicht zur Wohnfläche gezählt.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Die Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter dauert in der Regel bis zu zwei Stunden und kostet etwa 150 bis 250 €. Der Gutachter kennt sich mit den Berechnungsvorschriften aus und weiß, welche Flächen wie gewertet werden. Sein Urteil hat vor Gericht Bestand.
Was passiert, wenn die Wohnfläche bei einer Miete falsch berechnet wurde?
Ist die falsche Wohnfläche in Miet- oder Kaufvertrag angegeben, kann eine Anpassung von Miete oder Kaufpreis auch noch nachträglich eingefordert werden. Als Mieter haben Sie ab einer Abweichung von mindestens 10 % ein Recht auf Mietminderung. Auch die zu viel bezahlten Nebenkosten können drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.
Sie Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen
Ein häufiges Missverständnis bei der Wohnflächenberechnung betrifft Dachräume. Laut der Wohnflächenverordnung gehören Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes entsprechen, nicht zur Wohnfläche. Dies betrifft vor allem Räume unter dem Dach. In 14 von 16 deutschen Bundesländern muss mindestens die Hälfte der Grundfläche eines Dachraums eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter aufweisen. Ist ein Dachraum hingegen über die größte Fläche nur 2,10 Meter hoch, zählt er nicht zur Wohnfläche, unabhängig davon, wie groß, schön und praktisch nutzbar er auch sein mag.
- Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
- Flächen zwischen 1 und 2 Meter Deckenhöhe sind zu 50 Prozent relevant
- Flächen ab 2 Meter Raumhöhe sind voll anzurechnen
Um die Fläche korrekt zu berechnen, sind in der Wohnflächenverordnung alle Regeln benannt. Es ist wichtig, die zur Wohnfläche gehörenden Quadratmeter der relevanten Zimmer korrekt auszurechnen. Hierbei gehören folgende Grundflächen zur Wohnfläche:
- Tür- und Fensterbekleidungen und Rahmen
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
- fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen)
- freiliegenden Installationen
- Einbaumöbel
Grundflächen, die nicht zur Wohnfläche gehören
- Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher sind als 1,50 Meter und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern einnehmen
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze
- Türnischen, Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und höchstens 0,13 Meter tief sind.
