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Die Nutzfläche einer Immobilie umfasst jene Teile eines Gebäudes, die für spezifische Zwecke genutzt werden können. Dies beinhaltet sowohl Wohn- als auch nicht bewohnbare Räume wie Dachböden und Keller. Funktions- und Verkehrsflächen wie Heizungsräume oder Treppenhäuser gehören jedoch nicht zur Nutzfläche. Die Nutzfläche einer Immobilie ist nicht zwingend bewohnbar. Dazu gehören beispielsweise Dachböden, Keller, Büros oder Schulräume. Die Wohnfläche hingegen umfasst die bewohnbaren Räume einer Immobilie, wie Wohn- und Schlafzimmer, Küchen und Bäder.
Gemäß der DIN-Norm DIN 277 gibt es sieben Hauptkategorien der Nutzfläche, basierend auf ihrer Funktion:
Tabelle nach DIN 277 und der Wohnflächenverordnung (WoFlV):
| Raumtyp | Zählt zur Nutzfläche | Zählt zur Wohnfläche | Anmerkungen |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | Ja | Ja | |
| Schlafzimmer | Ja | Ja | |
| Kinderzimmer | Ja | Ja | |
| Küche | Ja | Ja | |
| Bad | Ja | Ja | |
| Arbeitszimmer | Ja | Ja | Nur wenn innerhalb der Wohnung |
| Esszimmer | Ja | Ja | |
| Gäste-WC | Ja | Ja | |
| Balkon, Loggien, Terrassen | Ja | Anteilig | Teilweise zur Wohnfläche gerechnet |
| Abstellraum (innerhalb Wohnung) | Ja | Ja | |
| Keller | Ja | Nein | Sofern nicht zu Wohnzwecken ausgebaut |
| Unaufgebauter Dachboden | Ja | Nein | |
| Ausgebauter Dachboden | Ja | Ja (anteilig) | Abhängig von der Deckenhöhe |
| Beheizter Wintergarten | Ja | Ja | |
| Unbeheizter Wintergarten | Ja | Anteilig | Teilweise zur Wohnfläche gerechnet |
| Flur (innerhalb des Wohnbereichs) | Ja | Ja | |
| Flur (außerhalb des Wohnbereichs) | Nein | Nein | Zählt zur Verkehrsfläche |
| Treppenhaus | Nein | Nein | Zählt zur Verkehrsfläche |
| Heizungsraum | Nein | Nein | Zählt zur Funktionsfläche |
| Büro-, Besprechungsräume | Ja | Je nach Lage | |
| Produktions-, Laborräume | Ja | Nein | |
| Lager-, Verkaufsräume | Ja | Nein | |
| Unterrichts-, Bibliotheksräume | Ja | Nein | |
| OP-Räume, Reharäume | Ja | Nein | |
| Parkplätze | Ja | Nein | |
| Sanitärräume, Garderoben | Ja | Nein |
Für die Grundsteuerberechnung wird üblicherweise die Wohnfläche herangezogen. Nutzflächen wie Kellerräume oder Abstellräume außerhalb der Wohnung sind hierbei auszunehmen.
Zur Ermittlung der Nutzfläche werden die Quadratmeter der einzelnen Flächen, die den Nutzkriterien entsprechen, addiert. Aspekte wie Deckenhöhe spielen dabei im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung keine Rolle.
Die Nutzfläche hat einen direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Falsche Angaben können sowohl den Miet- als auch den Kaufpreis beeinflussen. Ein ausgebauter Dachboden kann beispielsweise wertsteigernd wirken, während ein feuchter Keller den Wert mindern kann.
Zur Nutzfläche eines Hauses zählen alle Räume, die für einen bestimmten Zweck genutzt werden können, einschließlich Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Büro- und Lagerräume. Treppen werden jedoch nicht dazugerechnet.
Ein Flur ist Teil der Wohnfläche und somit der Nutzfläche, wenn er sich innerhalb des Wohnbereichs befindet. Andernfalls gehört er zur Verkehrsfläche.
Die Wohnfläche ist immer Teil der Nutzfläche. Nutzfläche beinhaltet sowohl bewohnbare als auch nicht bewohnbare Räume, während die Wohnfläche sich ausschließlich auf bewohnbare Räume beschränkt.
Die Umwandlung von Nutzfläche in Wohnfläche erfordert in der Regel eine Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Dieser Prozess kann verschiedene Auflagen und Anforderungen beinhalten, wie Mindestraumhöhen, ausreichende Fensterflächen, Installation von Heizungen und die Einhaltung von Isolationsstandards. Die Anforderungen variieren je nach Bundesland und lokalen Bauordnungen.
