Die Innenprovision bezeichnet die Maklergebühr, die ausschließlich vom Verkäufer einer Immobilie gezahlt wird. Diese Vereinbarung wird zwischen dem Makler und dem Verkäufer getroffen und muss dem Käufer nicht offengelegt werden. Die Innenprovision ermöglicht es, die gesamten Provisionen im Kaufpreis der Immobilie zu integrieren, ohne dass der Käufer eine separate Gebühr entrichten muss.
Außenprovision: Die Außenprovision wird vom Käufer einer Immobilie gezahlt und kommt zusätzlich zum Kaufpreis. Im Gegensatz zur Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und im Kaufpreis enthalten ist, muss der Käufer die Außenprovision direkt an den Makler entrichten. Diese Praxis stellt sicher, dass der Makler für seine Dienstleistungen wie Immobilienpräsentationen, Verhandlungen und den gesamten Verkaufsprozess angemessen entlohnt wird.
Seit Dezember 2020 gibt es eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass bei Wohnimmobilien Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen müssen, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist. Dies fördert Transparenz und Fairness im Immobilienmarkt. Die Außenprovision wird fällig, sobald ein rechtswirksamer Kaufvertrag abgeschlossen ist und der Makler seine Vermittlungsleistung erbracht hat.
Am 23. Dezember 2020 traten in Deutschland neue gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Diese Änderungen zielen darauf ab, eine gerechtere Verteilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer zu gewährleisten.
Eine Verkäuferprovision, auch Innenprovision genannt, fällt an, wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer für seine Vermittlungsdienste bezahlt wird. Diese Vereinbarung wird im Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer festgehalten und bleibt für den Käufer unsichtbar.
Vor der Gesetzesänderung konnte die gesamte Provision entweder vom Käufer oder Verkäufer getragen werden, was zu regionalen Unterschieden führte. Mit der neuen Regelung wird die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, aber die Möglichkeit einer reinen Innenprovision bleibt bestehen.
Die Höhe der Innenprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert je nach Region und Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In vielen Bundesländern liegt die übliche Maklerprovision bei 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Teilung der Provision nach dem neuen Gesetz trägt jede Partei etwa 3,57%.
Historisch gesehen variiert die Praxis der Innenprovision stark zwischen den Bundesländern. In Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Thüringen und Bayern war die Zahlung einer Verkäufercourtage bereits vor den neuen Regelungen üblich. In anderen Bundesländern wie Hamburg, Hessen, Bremen, Brandenburg und Berlin wurde überwiegend eine Käufercourtage gezahlt, bei der der Käufer die gesamte Provision übernahm.
Ja, die Höhe der Verkäufercourtage kann frei verhandelt werden. Sie orientiert sich oft an den regionalen Marktgepflogenheiten sowie an Lage und Preis der Immobilie. Seit der Neuregelung ist ein vollständiger Verzicht auf die Verkäufercourtage nicht mehr möglich, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, da dann eine Provisionsteilung zur Anwendung kommt.
Makler können bereit sein, die Provision zu senken, insbesondere bei hochpreisigen Immobilien oder in stark umkämpften Märkten, um den Auftrag zu erhalten. Beispielsweise könnten Makler in Großstädten wie München, wo der Wettbewerb hoch ist und die Immobilienpreise stark steigen, eher bereit sein, die Provision zu verhandeln.
Die Innenprovision bietet zahlreiche Vorteile für Makler und Verkäufer:
Der Makler verhandelt nur mit dem Verkäufer über die Provision, was die Kommunikation vereinfacht. Dies reduziert Missverständnisse und sorgt für eine klare Kostenstruktur.
Der Käufer muss keine zusätzliche Provision zahlen, was die Finanzierung erleichtert. Dies kann besonders für Erstkäufer von Vorteil sein, die oft mit begrenzten finanziellen Mitteln arbeiten.
Die Gefahr, dass sich Käufer und Verkäufer gegen den Makler verbünden, um die Provision zu senken, entfällt. Dies schützt die Einkünfte des Maklers und gewährleistet eine faire Vergütung.
Durch die klare Regelung kann der Verkaufsprozess beschleunigt werden. Weniger Parteien sind an den Verhandlungen beteiligt, was zu einer schnelleren Einigung führen kann.
Da die Innenprovision im Kaufpreis enthalten ist, kann sie oft mitfinanziert werden. Das erhöht die Liquidität des Käufers und kann den Verkaufsprozess beschleunigen.
Die Vereinbarung ist klar und einfach, da sie nur zwischen Makler und Verkäufer getroffen wird, was Missverständnisse reduziert.
Ja, es gibt auch Nachteile bei der Innenprovision:
Der Makler vertritt ausschließlich die Interessen des Verkäufers, was potenziell zu Interessenkonflikten führen kann. Dies könnte das Vertrauen des Käufers beeinträchtigen, da er möglicherweise das Gefühl hat, dass seine Interessen nicht gleichermaßen berücksichtigt werden.
Da die Provision im Kaufpreis enthalten ist, erhöhen sich die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Beispielsweise könnte eine Maklerprovision von 3% bei einem Kaufpreis von 100.000 € die Kaufnebenkosten um 240 € erhöhen.
Der Käufer erhält möglicherweise nicht die gleiche Unterstützung vom Makler wie bei einer paritätischen Provision. Der Makler könnte weniger Anreiz haben, die Interessen des Käufers zu wahren, da seine Vergütung ausschließlich vom Verkäufer abhängt.
Die Innenprovision, die im Kaufpreis enthalten ist, erhöht die Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sowie der Notar- und Grundbuchkosten. Da diese Kosten prozentual zum Kaufpreis berechnet werden, führt eine höhere Provision im Kaufpreis zu höheren Nebenkosten. Beispielsweise könnte eine Maklerprovision von 3% bei einem Kaufpreis von 100.000 € die Kaufnebenkosten um 240 € erhöhen.
Angenommen, die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5% und die Notar- und Grundbuchkosten zusammen 1,5%, ergibt sich ein Gesamtsatz von 8%. Bei einem Kaufpreis von 100.000 € erhöht eine im Kaufpreis enthaltene Maklerprovision von 3% die Gesamtkosten um 240 €. Diese zusätzlichen Kosten könnten je nach regionaler Steuerstruktur variieren, sind jedoch in den meisten Fällen relativ gering im Vergleich zum Gesamtkaufpreis.
Die Umstellung auf die Innenprovision erfordert Übung und eine gezielte Gesprächsführung. Makler sollten die Vorteile klar kommunizieren und sicherstellen, dass alle Formulare und Vertragsdokumente entsprechend angepasst sind. In der Praxis kann dies durch regelmäßige Übungsgespräche und Schulungen erreicht werden. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten die neuen Prozesse verstehen und anwenden können.
Makler sollten klare und verständliche Informationen bereitstellen, um die Vorteile der Innenprovision zu erklären. Dies kann durch schriftliche Unterlagen, Präsentationen oder persönliche Gespräche geschehen.
Alle Vertragsdokumente und Formulare müssen die neuen gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies umfasst die Einhaltung der Textform und die Bereitstellung ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrungen.
Die Umstellung auf die Innenprovision ist kein Selbstläufer und erfordert sorgfältige Planung und Kommunikation. Makler sollten sicherstellen, dass sie ihre Kunden gut informieren und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies umfasst die Einhaltung der Textform, die Bereitstellung ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrungen und die klare Kommunikation der Vereinbarung im Maklervertrag. Schulungen und Übungen können helfen, die neue Vorgehensweise zu verinnerlichen und erfolgreich umzusetzen.
Regelmäßige Schulungen und Übungsgespräche können helfen, die neue Vorgehensweise zu verinnerlichen und sicherzustellen, dass alle Mitarbeiter die Vorteile und rechtlichen Anforderungen der Innenprovision verstehen.
Makler sollten ihre Marketingstrategien anpassen, um die Vorteile der Innenprovision hervorzuheben. Dies kann durch die Nutzung von Schlagworten wie „provisionsfrei für Käufer“ oder „inklusive Maklergebühr“ geschehen.
Die Einführung und Verbreitung der Innenprovision könnte den Wettbewerb unter Maklern intensivieren. Da die Provision nun oft im Kaufpreis enthalten ist und nicht mehr separat vom Käufer gezahlt wird, könnten Makler stärker um die Aufträge der Verkäufer konkurrieren. Dies könnte zu einer stärkeren Verhandlungsbereitschaft bei den ProvisionssÃ
