Bauerwartungsland ist unerschlossenes Land, das voraussichtlich in Zukunft als Bauland ausgewiesen wird. Es wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert und umfasst Flächen, bei denen aufgrund bestimmter Merkmale wie Bauleitplanung, städtebauliche Entwicklungen und die Nutzung umliegender Grundstücke eine bauliche Nutzung erwartet wird. Im Flächennutzungsplan der Gemeinden wird Bauerwartungsland als potenzielles Bauland gekennzeichnet. Aufgrund der Unsicherheit bezüglich der Umwidmung sind die Preise für Bauerwartungsland niedriger als für erschlossenes Bauland.
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde zeigt, ob das Grundstück als zukünftiges Bauland vorgesehen ist. Dieser Plan gibt einen Überblick über die langfristige städtebauliche Entwicklung und die geplante Nutzung der Flächen.
Der Stand und die Richtung der städtebaulichen Entwicklung in der Umgebung des Grundstücks sind entscheidend. Positive Entwicklungen, wie der Bau neuer Wohn- oder Gewerbegebiete, erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass das Bauerwartungsland bald als Bauland ausgewiesen wird.
Die Nähe zu bestehenden Infrastrukturen wie Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufszentren und Versorgungsnetzen für Strom, Wasser und Abwasser beeinflusst den Wert des Bauerwartungslandes. Eine gute Anbindung kann die Erschließungskosten reduzieren und die Attraktivität des Grundstücks erhöhen.
Eine umfassende Analyse des lokalen Immobilienmarktes, einschließlich der Preisentwicklung von Bauland in der Umgebung, hilft dabei, den potenziellen Wert des Bauerwartungslandes zu bestimmen. Vergleichswerte von ähnlichen Grundstücken, die kürzlich verkauft wurden, bieten Anhaltspunkte für eine realistische Bewertung.
Die rechtlichen Bedingungen und Einschränkungen, die für die Umwidmung und Erschließung des Grundstücks gelten, müssen berücksichtigt werden. Dazu gehören Bauvorschriften, Umweltauflagen und mögliche Nutzungsbeschränkungen.
Ein Sachverständiger kann durch ein Vergleichswertverfahren, Bodenrichtwerte und andere Bewertungsmethoden den aktuellen und zukünftigen Wert des Bauerwartungslandes ermitteln. Hierbei werden alle oben genannten Faktoren sowie spezifische Merkmale des Grundstücks einbezogen.
Die Kosten für die Erschließung des Grundstücks, also den Anschluss an die notwendigen Versorgungsnetze und die Schaffung von Zugangsmöglichkeiten, müssen ebenfalls in die Bewertung einfließen. Diese Kosten variieren je nach Lage und bestehender Infrastruktur.
Die Preise für Bauerwartungsland liegen typischerweise zwischen 25% und 60% der Kosten für vollständig erschlossenes Bauland. Diese Preisspanne reflektiert das höhere Risiko und die Unsicherheiten, die mit dem Erwerb von Bauerwartungsland verbunden sind. Beispielsweise könnte ein Bauerwartungsland-Grundstück, das für 25.000 Euro gekauft wurde, nach seiner Umwidmung und Erschließung als Bauland einen Wert von 100.000 Euro erreichen. Diese mögliche Wertsteigerung ist attraktiv, jedoch bleibt die Unsicherheit, ob und wann die Umwidmung erfolgt. Zudem müssen Käufer von Bauerwartungsland neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer wird dabei nach dem teureren Hebesatz B für Grundstücke berechnet, nicht nach dem günstigeren Hebesatz A für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Hinzu kommen die anteiligen Erschließungskosten, die je nach Entfernung zu den Versorgungsanschlüssen und der Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen können.
Die Dauer, bis Bauerwartungsland zu Bauland umgewidmet wird, kann stark variieren und hängt von mehreren Faktoren ab:
Die lokale Gemeinde entscheidet über die Umwidmung und Erschließung von Bauerwartungsland. Diese Entscheidungen sind oft Teil umfassender städtebaulicher Planungen und können abhängig von politischen, wirtschaftlichen und sozialen Faktoren zeitlich unterschiedlich ausfallen.
Der Fortschritt der Bauleitplanung ist entscheidend. Wenn die Gemeinde bereits konkrete Pläne für die Erschließung und Bebauung hat, kann der Prozess schneller voranschreiten. In anderen Fällen kann es Jahre dauern, bis die notwendigen Pläne erstellt und genehmigt werden.
Die Verfügbarkeit und der Ausbau der notwendigen Infrastruktur, wie Straßen, Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Abwasser, spielen eine wichtige Rolle. Wenn umfangreiche Infrastrukturmaßnahmen erforderlich sind, kann dies den Umwidmungsprozess erheblich verlängern.
Genehmigungsverfahren, öffentliche Anhörungen und mögliche Einsprüche von Anwohnern oder Interessengruppen können den Prozess zusätzlich verzögern.
Die Finanzierung der Erschließungsmaßnahmen durch die Gemeinde oder Investoren kann ebenfalls Einfluss auf die Dauer haben. Wenn ausreichende finanzielle Mittel vorhanden sind, können die Maßnahmen schneller umgesetzt werden.
Insgesamt kann die Umwidmung von Bauerwartungsland zu Bauland von wenigen Monaten bis zu mehreren Jahren oder sogar Jahrzehnten dauern. Ein konkreter Zeitrahmen lässt sich selten vorab genau festlegen, da viele variable Faktoren den Prozess beeinflussen.
Die Entscheidung, ob Bauerwartungsland zu Bauland wird, obliegt in erster Linie der lokalen Gemeinde. Die wichtigsten Schritte und Akteure in diesem Prozess sind:
Der Gemeinderat spielt eine zentrale Rolle bei der Entscheidung über die Umwidmung von Bauerwartungsland. Er beschließt die Bauleitplanung und verabschiedet Bebauungspläne, die festlegen, welche Flächen für die Bebauung freigegeben werden.
Das Bauamt der Gemeinde ist für die technische und rechtliche Prüfung der Umwidmungsvorschläge zuständig. Es bewertet die baulichen Möglichkeiten und sorgt dafür, dass die Pläne mit den bestehenden Gesetzen und Verordnungen übereinstimmen.
Bürger und Interessengruppen haben die Möglichkeit, sich im Rahmen der öffentlichen Anhörung zu den geplanten Umwidmungen zu äußern. Dies ist ein wichtiger Bestandteil des demokratischen Prozesses und kann die Entscheidungen der Gemeinde beeinflussen.
Private Investoren und Entwickler können ebenfalls Einfluss auf die Umwidmung nehmen, indem sie Pläne und Projekte vorschlagen, die im Interesse der Gemeinde liegen. Ihre finanzielle Beteiligung an der Erschließung kann den Prozess beschleunigen.
In einigen Fällen können auch höhere Verwaltungsbehörden oder Landesbehörden in den Prozess eingebunden werden, insbesondere wenn es um größere städtebauliche Projekte oder überregionale Planungen geht.
Die Umwidmung von Bauerwartungsland zu Bauland ist ein komplexer Prozess, der eine enge Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Akteuren erfordert. Letztendlich liegt die Entscheidung jedoch bei der lokalen Gemeinde, die die langfristige städtebauliche Entwicklung im Blick hat.
Der Kauf von Bauerwartungsland ist mit verschiedenen Risiken verbunden, die sorgfältig abgewogen werden müssen:
Es besteht keine Garantie, dass das Bauerwartungsland tatsächlich und zeitnah zu Bauland umgewidmet wird. Dies hängt von den Planungen und Entscheidungen der Gemeinde ab, die sich ändern können.
Der Prozess der Umwidmung und Erschließung kann mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern. Während dieser Zeit ist das Land möglicherweise ungenutzt und bringt keine Rendite.
Die Kosten für die Erschließung, einschließlich der Anbindung an Wasser, Strom, Abwasser und Straßen, können erheblich sein. Diese Kosten müssen meist vom Grundstückseigentümer getragen werden und können die Rentabilität des Investments beeinflussen.
Genehmigungsverfahren, öffentliche Einsprüche und mögliche Nutzungsbeschränkungen können den Prozess verzögern oder sogar verhindern.
Bauerwartungsland wird von Banken oft nicht als ausreichende Sicherheit für Kredite anerkannt, da es noch keine Baugenehmigung hat. Dies kann die Finanzierung erschweren.
Die Wertentwicklung des Grundstücks hängt stark von der allgemeinen Markt- und Wirtschaftslage ab. Negative Marktentwicklungen können den erwarteten Wertzuwachs beeinträchtigen.
Neben der Grunderwerbsteuer muss der Eigentümer auch die jährliche Grundsteuer zahlen. Diese wird nach dem teureren Hebesatz B berechnet, obwohl das Land noch nicht als Bauland genutzt wird.
Vor dem Kauf sollte das Grundstück auf mögliche Altlasten und Umweltbelastungen geprüft werden. Die Beseitigung solcher Altlasten kann hohe Kosten verursachen und die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken.
Diese Risiken machen den Kauf von Bauerwartungsland zu einer spekulativen Investition, die gründliche Recherche und sorgfältige Planung erf
