Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht ist ein spezielles Nutzungsrecht, gemäß §1303 BGB, das es einer Person – dem Nießbraucher – ermöglicht, die Nutzungen aus einer Sache, meist einer Immobilie, zu ziehen, ohne selbst Eigentümer der Sache zu sein. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen, wodurch es rechtlich abgesichert ist.

Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Obwohl beides Rechte sind, die im Grundbuch eingetragen werden, unterscheiden sie sich deutlich:

• Wohnrecht: Der Berechtigte hat nur das Recht, die Immobilie zu bewohnen, jedoch keine Möglichkeit, wirtschaftlichen Gewinn daraus zu erzielen.
• Nießbrauchrecht: Der Berechtigte kann die Immobilie nutzen und hat das Recht zur Fruchtziehung, etwa durch Vermietung, solange dies im Vertrag nicht ausgeschlossen ist.

Das BGB unterscheidet verschiedene Arten des Nießbrauchs:

• Quotennießbrauch: Hierbei beschränkt sich der Nießbrauch nur auf einen Teil des Grundstücks, etwa 60% der Gesamtfläche.
• Bruchteilsnießbrauch: Dieses Recht bezieht sich auf einen bestimmten Miteigentumsanteil, beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, von welchem dem Eigentümer nur 50% gehören.
• Vorbehaltsnießbrauch: Bei der Übertragung eines Grundstücks erhält der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht, was häufig in Erb- oder Schenkungsfällen vorkommt.
• Nachrangiger Nießbrauch: Stirbt der ursprüngliche Nießbrauchberechtigte, geht das Recht auf einen nachrangigen Dritten über.
• Zuwendungsnießbrauch: Hier erhält der Berechtigte Einkünfte aus der Vermietung und der Verpachtung eines Grundstücks.
• Vermächtnisnießbrauch: Einem Dritten wird durch einen Erben aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers ein Nießbrauchrecht an einer Sache eingeräumt.
• Sicherungsnießbrauch: Dieser Nießbrauch dient zur Sicherung versprochener Leistungen, wird nicht tatsächlich durchgeführt und ähnelt einer Hypothek oder einer Grundschuld.

Welche Vor- und Nachteile bietet das Nießbrauchrecht?

Vorteile:

• Weiterhin Nutzung der Immobilie nach Verkauf oder Schenkung
• Mögliche Steuervorteile bei Überschreitung des Schenkungsfreibetrags

Nachteile:

• Erschwerter Verkauf der Immobilie
• Minderung des Immobilienwerts durch eingetragene Belastungen

Beispielrechnung des Nießbrauchwerts als Kapitalwert:

Nehmen wir als Beispiel einen 60-jährigen Mann, dem ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt wurde. Für vergleichbare Objekte würde eine monatliche Miete von 800 Euro fällig werden. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert der Immobilie, dividiert durch 18,6, nicht.

Schritt 1: Jahreswert Ermittlung
Der Jahreswert entspricht den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie für ein Jahr.

Berechnung

$$\text{Monatliche Miete }\times 12=800\; €\times 12=9.600\; €$$

In diesem Schritt wurde die monatliche Miete, die man für ein vergleichbares Objekt verlangen könnte, mit 12 multipliziert, um den Jahreswert der Nutzung der Immobilie zu ermitteln.

Schritt 2: Ermittlung des Vervielfältigers
Der Vervielfältiger wird anhand der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG (Bewertungsgesetz) bestimmt. Er hängt vom Alter und dem Geschlecht des Nießbrauchsberechtigten ab. In unserem Beispiel für einen 60-jährigen Mann beträgt der Vervielfältiger 13,210.

Schritt 3: Nießbrauchwert Berechnung 
Nun wird der Jahreswert der Nutzung der Immobilie mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis ist der Kapitalwert des Nießbrauchs.

• Anpassung des Vervielfältigers: Die Vervielfältiger, die im Bewertungsgesetz festgelegt sind, werden regelmäßig angepasst. Sie beruhen auf Sterbetafeln und berücksichtigen die statistische Lebenserwartung von Männern und Frauen.

• Übersteigen der Jahresmiete: Es muss geprüft werden, ob die potenzielle Jahresmiete den Verkehrswert der Immobilie, dividiert durch 18,6, nicht übersteigt. Ist dies der Fall, müssen Anpassungen vorgenommen werden.

• Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag: Die Bestellung eines Nießbrauchrechts sollte immer notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um die Rechte des Nießbrauchsberechtigten zu sichern.

Berechnung der Jahreswertes

In diesem Fall beträgt der Kapitalwert des Nießbrauchs 126.816 Euro.

Was darf der Nutznießer?

Er darf die Immobilie nutzen und die „Früchte“ ziehen, das bedeutet die Einkünfte, die durch die Sache erwirtschaftet werden. Das Recht zu verkaufen bleibt jedoch beim Eigentümer.

Welche Pflichten hat der Nutznießer?

Der Nutznießer ist verpflichtet, das Grundstück zu erhalten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Er muss die Sache auch versichern und trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, allerdings ist er für Kosten, die über die normale Unterhaltung hinausgehen, nicht verantwortlich. 

Finanzielle Aspekte: Wer zahlt was?

Der Nießbrauchberechtigte ist in der Regel für die Grundsteuerzahlung verantwortlich, da diese zu den öffentlichen Lasten zählt. Das beinhaltet auch weitere Kosten wie die Straßenreinigung und Müllgebühren. Größere Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen, die über die normale Instandhaltung hinausgehen, sind hingegen Sache des Eigentümers.

Warum ist der Verkauf eines solchen Grundstücks problematisch?

Der Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Für den Käufer ist dies oft unattraktiv, da er die Immobilie weder nutzen noch daraus Erträge ziehen kann. Allerdings besteht die Möglichkeit, den Nießbrauch vor dem Verkauf aufzuheben, was durch eine Löschung im Grundbuch dokumentiert wird.

Wann endet das Nießbrauchrecht?

Es ist ein persönliches Recht und endet mit dem Tod des Nutznießers. Es kann weder vererbt noch veräußert werden. Die Beteiligten können allerdings vertraglich Regelungen treffen, die eine vorzeitige Beendigung ermöglichen.

Steuerliche Vorteile des Nießbrauchrechts

Ja, das Nießbrauchrecht kann steuerliche Vorteile bringen. Wenn Eltern beispielsweise ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und sich ein Nießbrauchrecht einräumen, wird der Kapitalwert des Nießbrauchrechts bei der Bewertung der Immobilie für die Schenkungssteuer abgezogen.

• Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist ein zentraler Faktor bei der steuerlichen Behandlung des Nießbrauchrechts. Er wird insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer herangezogen.

• Bei der Schenkung von Immobilien kann das Nießbrauchrecht eine entscheidende Rolle spielen. Zum Beispiel können Eltern ihre Immobilie an die Kinder übertragen und sich ein Nießbrauchrecht einräumen lassen. Auf diese Weise umgehen sie die Erbschaftssteuer, und stattdessen wird die Schenkungssteuer fällig.

Wann muss die Schenkungssteuer bezahlt werden?

Die Schenkungssteuer ist fällig, sobald die Schenkung vollzogen und beim Finanzamt angezeigt ist. Interessant ist, dass der Wert des Nießbrauchrechts bei der Berechnung der Schenkungssteuer berücksichtigt wird: Dieser Wert wird vom Wert der Immobilie abgezogen, sodass die zu zahlende Steuer geringer ausfällt.

Gibt es Freibeträge?

Ja, es gibt großzügige Freibeträge bei der Schenkungssteuer, die dazu führen, dass die Schenkung nicht selten steuerfrei ist. Diese Freibeträge können im Abstand von 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden.

Wann beginnt die 10-Jahresfrist bei Nießbrauch?

Die Frist beginnt mit der Antragstellung der Eintragung der Schenkung ins Grundbuch.

Nießbrauch und Erbe: Wann ist Erbschaftssteuer zu zahlen?

Die Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist ein gängiger Weg, um Erbschaftssteuer zu umgehen. Doch es gibt Situationen, in denen Erbschaftssteuer anfällt, obwohl eine Schenkung mit Nießbrauch getätigt wurde. Ein Beispiel: Ein Erblasser überträgt die Immobilie an sein Kind, während die Ehefrau ein Nießbrauchrecht erhält. In diesem Fall muss für den materiellen Wert des Nießbrauchs Erbschaftssteuer gezahlt werden, und diese Steuerlast fällt der Ehefrau zu.

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