Der Verkehrswert einer Immobilie

– wie er ermittelt wird und warum er so wichtig ist:

Im Bereich Immobilien bezieht sich der Begriff “Verkehrswert” auf den Preis, der im allgemeinen Geschäftsverkehr beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie erzielt werden kann. Laut § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird dieser Preis aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks und der Immobilie selbst, der Lage und den zugrundeliegenden Rechtsverhältnissen ermittelt. Der Verkehrswert kann durch viele Faktoren beeinflusst werden, darunter die Größe der Immobilie, deren Ausstattung, die Marktsituation und möglicherweise bestehende Mietverträge. 

Es gibt jedoch Situationen, die die Expertise eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters erfordern. Meist richten diese ihre Honorare nach dem Wert der Immobilie aus, wobei die übliche Gebühr etwa 0,5 – 1 % dieses Immobilienwerts beträgt. Das bedeutet, dass sich die Kosten für eine Immobilienbewertung eines Gutachters in einem Rahmen von 1.500 € bis 3.000 € bewegen. Allerdings kann ein ortskundiger Immobilienmakler durch seine umfassenden Marktkenntnisse in der Regel auch eine sehr genaue Immobilienbewertung vornehmen und das meist auch kostenlos.

In komplexeren Fällen, etwa bei Immobilien unter Denkmalschutz oder solchen mit besonderen Nutzungskonditionen, können die Gutachterkosten jedoch höher ausfallen. Deshalb ist es empfehlenswert, vor der Beauftragung eines Immobiliengutachters einen Kostenüberblick anzufordern.

Das Vergleichswertverfahren: Ideal bei ähnlichen Immobilien

Das Vergleichswertverfahren basiert auf den Preisen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend und eignet sich besonders für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Mit diesem Verfahren können Sachverständige einen realistischen Preis ermitteln, indem sie die Kaufpreise von Immobilien vergleichen, die kürzlich in der gleichen Region verkauft wurden.

Das Sachwertverfahren: Für einzigartige Immobilien

Das Sachwertverfahren hingegen berücksichtigt die Kosten, die für den Neubau der Immobilie anfallen würden, abzüglich einer Wertminderung aufgrund von Alter und Abnutzung. Dieses Verfahren ist besonders geeignet für Immobilien, für die keine Vergleichswerte oder erwarteten Erträge vorhanden sind, wie beispielsweise Einzelhandels- oder Industrieimmobilien.

Das Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte

Für vermietete Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, ist das Ertragswertverfahren besonders geeignet. Bei diesem Verfahren wird der erwartete Ertrag der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum als Grundlage für die Wertermittlung verwendet. Hier spielen Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle.

Welche Unterlagen benötige ich für die Verkehrswertermittlung?

• Grundbuchauszug: Dieses Dokument ist ein essenzieller Bestandteil der Verkehrswertermittlung. Es bietet wichtige Informationen über das Objekt, wie Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen. Sie können diesen Auszug beim Grundbuchamt anfordern.
• Grundriss der Immobilie: Der Grundriss liefert einen Überblick über die Gestaltung und Struktur der Immobilie. Sie können den Grundriss bei Bauämtern oder in der Bauakte einsehen.
• Berechnung der Wohnfläche: Dieses Dokument, das ebenfalls bei Bauämtern oder in der Bauakte zu finden ist, gibt Aufschluss über die genaue Größe der Immobilie.
• Energieausweis: Dieser Ausweis informiert über die Energieeffizienz der Immobilie und wird von qualifizierten Fachpersonen ausgestellt.
• Flurkarte & Lageplan: Diese Dokumente geben detaillierte Informationen über die genaue Lage der Immobilie und sind beim Katasteramt erhältlich.

Die nachfolgenden Dokumente können den Verkehrswert Ihrer Immobilie weiter präzisieren:

• Baubeschreibung: Diese Information beschreibt das Gebäude detailliert und ist üblicherweise in der Bauakte zu finden.
• Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen: Diese Unterlagen dokumentieren getätigte Investitionen, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Sie werden in der Regel vom Eigentümer bereitgestellt.
• Aktuelle Mietverträge: Sie sind besonders wichtig, wenn die Immobilie vermietet ist, und geben einen Überblick über die Mieteinnahmen.

Für Wohnungen oder Teileigentum sind weitere Unterlagen erforderlich:

• Teilungserklärung: Diese erläutert die Aufteilung des Gebäudes und kann beim Grundbuchamt eingesehen werden.

• Wohngeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Nachweis über die Instandhaltungsrücklage: Diese Dokumente liefern detaillierte Informationen über die Kosten, Einnahmen und die Instandhaltung der Wohnung und sind in der Regel bei der Wohnungseigentumsgemeinschafts-Verwaltung erhältlich.

Steuerliche Aspekte und der Verkehrswert bei Erbschaften

Der Verkehrswert einer Immobilie spielt auch eine bedeutende Rolle bei steuerlichen Fragen, insbesondere bei Erbschaften und Schenkungen. Bei der Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer setzt das Finanzamt 90 Prozent des ermittelten Verkehrswertes an. Die verbleibenden 10 Prozent bleiben steuerfrei.

FAZIT: Egal wofür Sie den Verkehrswert benötigen. Vielleicht eine Erbschaft, Immobilienfinanzierung oder für einen Immobilien-Teilverkauf. Der tatsächliche Kaufpreis hängt letztendlich davon ab, was ein Kaufinteressent bereit ist zu zahlen. Die Marktbedingungen, in denen eine Immobilie verkauft wird, können sich ständig ändern und haben einen erheblichen Einfluss auf den letztendlichen Verkaufspreis.

Eine Immobilie ist letztlich nur so viel wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen. Daher ist es entscheidend, den Verkehrswert als eine Art Leitlinie zu betrachten, die bei der Bestimmung des Kaufpreises hilft, aber nicht als den endgültigen und unveränderlichen Wert der Immobilie zu sehen.