Was ist ein Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren, eines von drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt worden.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Der Ertragswert wird nach der Formel Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge/Abzüge berechnet. 

• Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks.
• Liegenschaftszins: Marktüblicher Zinssatz der Immobilie.
• Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten.
• Vervielfältiger: Anzahl der Jahre, die erforderlich sind, um die Investitionskosten durch Mieteinnahmen auszugleichen.
• Zustand der baulichen Anlagen.
• Individuelle Abzüge/Zuschläge für spezielle Merkmale der Immobilie.

Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird meist anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt oder aus Bodenrichtwerten, die von Gutachterausschüssen bereitgestellt werden. Hierbei wird auch der Liegenschaftszins berücksichtigt, der eine marktübliche Verzinsung des Immobilienvermögens darstellt.

Ermittlung des Gebäudeertragswerts

Der Gebäudeertragswert wird in der Regel aus dem marktüblichen Reinertrag ermittelt, der aus allen Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften, abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren), berechnet wird.

Beispielberechnung

Schritt 1: Ertragswert des Grundstücks

Parameter	Beispielwert	Formel/Rechnung	Ergebnis
Grundstücksgröße (in qm)	700	–	–
Bodenrichtwert pro qm (in Euro)	145	Grundstücksgröße x Bodenrichtwert	101,500 Euro

Schritt 2: Ertragswert der baulichen Anlagen

Parameter	Beispielwert	Formel/Rechnung	Ergebnis
Rohertrag (Jahresmiete in Euro)	38,000	–	–
Bewirtschaftungskosten (in Euro)	6,000	Rohertrag – Bewirtschaftungskosten	32,000 Euro
Bodenwertverzinsung (in Euro)	5,000	Reinertrag – Bodenwertverzinsung	27,000 Euro
Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 J)	16	Gebäudereinertrag x Vervielfältiger	432,000 Euro

Schritt 3: Vorläufiger Ertragswert

Parameter	Beispielwert	Formel/Rechnung	Ergebnis
Gebäudeertragswert (in Euro)	432,000	–	–
Bodenwert (in Euro)	101,500	Gebäudeertragswert + Bodenwert	533,500 Euro

Schritt 4: Endgültiger Ertragswert

Parameter	Beispielwert	Formel/Rechnung	Ergebnis
Vorläufiger Ertragswert (in Euro)	533,500	–	–
Sonstige wertbeeinflussende Umstände	45,000	Vorläufiger Ertragswert – Umstände	488,500 Euro

Nach dieser  Berechnung ergibt sich ein Ertragswert der Immobilie von 488,500 Euro.

 

Was sind die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens?

• Vorteile:

• • Sehr gut für Anlageobjekte geeignet, da es die erwarteten Einnahmen berücksichtigt.
  • Relativ praxisnahe Methode, da sie sich auf marktübliche Mieten stützt.
  • Flexibilität in den Parametern ermöglicht eine genaue Anpassung an den Einzelfall.

• Nachteile:

• • Stark abhängig vom Liegenschaftszinssatz, der nicht immer verfügbar ist.
  • Berücksichtigt keine zukünftigen Mietpreisschwankungen.

 

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es noch?

Die ImmoWertV gibt anhand rechtlicher Vorgaben vor, wie der Wert von Grundstücken und Immobilien zu ermitteln ist. Sie ist seit dem 01.07.2010 in Kraft und ersetzte die zuvor gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahr 1988. Aktualisierungen finden statt, um Marktentwicklungen gerecht zu werden, zuletzt geschah dies 2019.

Die ImmoWertV ist in drei Hauptabschnitte unterteilt:

Sachwertverfahren:

Vorteile:

• • • Sachliche Bewertung der Qualität des Objekts.
    • Anwendbar selbst bei Objekten ohne Erträge.
  •  

Nachteile:

• Oft komplex in der Anwendung.
• Schwierige Marktanpassung.
• Fehlende Regelherstellungskosten in einigen Fällen.

Ertragswertverfahren:

Vorteile:

• • • Einfache Berechnung und Anwendung.
    • Ideal für Kapitalanlage-Immobilien.
  •  

Nachteile:

• • • Vernachlässigt die zukünftigen Mietpreisschwankungen.
    • Stark abhängig vom Liegenschaftszinssatz.

Vergleichswertverfahren:

Vorteile:

• • • Einfach und schnell durchführbar.
    • Berücksichtigt die Marktbedingungen.

Nachteile:

• • • Nicht geeignet für einzigartige, schwer vergleichbare Objekte.
    • Erfordert eine umfassende Datenbank für einen genauen Vergleich.

 

Vereinfachte Varianten

Das Eingleisige Ertragswertverfahren ist eine vereinfachte Variante, bei der der Bodenwertverzinsungsbetrag entfällt, besonders wenn die Restnutzungsdauer sehr lang ist.

Warum sind Wertgutachten sinnvoll?

Wertgutachten bieten eine professionelle und fundierte Bewertung der Immobilie. Sie sind insbesondere bei komplexeren Bewertungsmethoden wie dem Ertragswertverfahren empfehlenswert.

Was kostet ein Ertragswertverfahren?

Die Kosten für ein Ertragswertverfahren können variieren und sind oft mit der Erstellung eines kostenpflichtigen Wertgutachtens verbunden. Es gibt allerdings auch kostenfreie Varianten, die auf Näherungswertberechnungen basieren.

 

 

FAQ: