Sachwertverfahren

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Immobilien angewendet, bei denen andere Wertermittlungsmethoden wie das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren nicht zweckmäßig sind. Dies betrifft in erster Linie Objekte, bei denen der Marktwert weniger durch Mieteinnahmen oder Vergleichspreise ähnlicher Immobilien beeinflusst wird. 

Die Basis des Sachwerts bilden der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, sowie die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (wie das Haus oder die Wohnung) und der baulichen Außenanlagen (beispielsweise Wege, Garagen). 

Typische Anwendungsgebiete für das Sachwertverfahren:

• Eigentumsimmobilien: Insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist das Sachwertverfahren oft die Methode der Wahl. Diese Immobilien sind üblicherweise selbstgenutzt und generieren keine Mieteinnahmen, wodurch das Ertragswertverfahren weniger relevant wird.

• Öffentliche Gebäude und Spezialimmobilien: Bei Gebäuden wie Schulen, Burgen, Schlössern oder Kirchen, die aufgrund ihrer spezifischen Nutzung und historischen Bedeutung nicht vergleichbar oder vermietbar sind, bietet sich das Sachwertverfahren an.

• Industriell genutzte Immobilien: Auch für industriell genutzte Objekte, wie Fabrikgebäude, kann das Sachwertverfahren herangezogen werden, insbesondere wenn es sich um spezialisierte oder maßgeschneiderte Anlagen handelt.

• Denkmalgeschützte Immobilien: Bei diesen Objekten werden oftmals weder das Ertrags- noch das Vergleichswertverfahren verwendet, da der Wert der Immobilie stark von ihrer historischen und kulturellen Bedeutung abhängt.

Der Ablauf des Sachwertverfahrens:

• Ermittlung des Bodenwerts: Der Wert des unbebauten Grundstücks wird anhand der Grundstücksfläche und des regionalen Bodenrichtwerts berechnet.

• Bestimmung der Gebäudeherstellungskosten: Hier werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert.

• Berechnung der Alterswertminderung: Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, wird die Alterswertminderung vom Gebäudeherstellungswert abgezogen. Die Alterswertminderung reflektiert den Wertverlust durch Abnutzung und Alterung.

• Ermittlung des vorläufigen Sachwerts: Dieser ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert.

• Anwendung des Marktanpassungsfaktors: Der vorläufige Sachwert wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um regionale Marktentwicklungen zu berücksichtigen und den endgültigen Sachwert zu bestimmen.

Wie wird das Sachwertverfahren angewendet?

• Ermittlung des Bodenwerts: Dieser wird berechnet, indem die Grundstücksfläche mit dem lokalen Bodenrichtwert multipliziert wird. Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage wert ist.

• Berechnung der Gebäudeherstellungskosten: Dabei werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert. Dies beinhaltet Material- und Baukosten, wobei von einer modernen Bauweise ausgegangen wird.

• Berücksichtigung der Alterswertminderung: Da Immobilien im Laufe der Zeit an Wert verlieren, wird eine Alterswertminderung vom Gebäudeherstellungswert abgezogen. Die Höhe der Alterswertminderung hängt von der angenommenen Gesamtnutzungsdauer und dem aktuellen Alter des Gebäudes ab.

• Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert: Die Summe aus beiden ergibt den vorläufigen Sachwert der Immobilie.

• Anwendung des Marktanpassungsfaktors: Dieser Faktor passt den vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktbedingungen an. Er berücksichtigt regionale Marktschwankungen und spezifische Lageeigenschaften.

Was gibt einen höheren Wert: der Ertrags- oder Sachwert?

Die Frage, ob der Ertragswert oder der Sachwert einer Immobilie höher ist, hängt stark von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Beim Ertragswertverfahren werden zukünftige Mieteinnahmen berücksichtigt, was bei vermietbaren Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien zu einem höheren Wert führen kann. Der Sachwert hingegen basiert auf den Herstellungs- und Bodenkosten und spiegelt den materiellen Wert der Immobilie wider. Bei Objekten, die keine Mieteinnahmen generieren, kann der Sachwert höher sein als der potenzielle Ertragswert.

Welche Verfahren kommen bei Einfamilienhäusern in Betracht?

• Vergleichswertverfahren: Dies wird angewendet, wenn es ausreichend Vergleichsdaten gibt, also ähnliche Immobilienverkäufe in der Umgebung.

• Sachwertverfahren: Wird bevorzugt, wenn keine Vergleichswerte vorhanden sind oder die Immobilie spezielle Eigenschaften aufweist, die einen Vergleich erschweren.

Wie hoch sind die Kosten für ein Sachwertgutachten?

Die Kosten für ein Sachwertgutachten variieren und hängen vom Aufwand, der Größe und der Komplexität der Immobilie ab. Sie reichen von ca. 500 € für ein Kurzgutachten bis hin zu 1,5 % des Immobilienwertes für ein ausführliches Vollgutachten.

Das Sachwertverfahren bei der Erbschafts- und Grundsteuer

Im Rahmen der Erbschaftsteuer und Grundsteuer kann das Sachwertverfahren verwendet werden, um den Wert von Immobilien, die nicht unter das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren fallen, zu ermitteln. Beim vorläufigen Sachwert werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert zusammengezählt und an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst.

Berechnung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren folgt der Formel: Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor. Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt, während der Gebäudesachwert die Herstellungskosten minus der Alterswertminderung darstellt. Der Marktanpassungsfaktor passt diesen Wert an die aktuellen Marktverhältnisse an.

Beispielberechnung:

1. Bodenwert ermitteln

• Bodenrichtwert pro m²: 250 €
• Grundstücksfläche: 400 m²
• Bodenwert: 250 €/m² * 400 m² = 100.000 €

2. Gebäudeherstellungskosten berechnen

• Bruttogrundfläche des Gebäudes: 150 m²
• Regelherstellungskosten pro m²: 1.100 €/m²
• Gebäudeherstellungskosten: 150 m² * 1.100 €/m² = 165.000 €

3. Gebäudesachwert unter Berücksichtigung der Alterswertminderung

• Alter des Gebäudes: 15 Jahre
• Jährliche Wertminderung: 1,25%
• Wertminderung über 15 Jahre: 15 Jahre * 1,25% = 18,75%
• Wertminderungsbetrag: 165.000 € * 18,75% = 30.937,50 €
• Gebäudesachwert nach Alterswertminderung: 165.000 € – 30.937,50 € = 134.062,50 €

4. Vorläufiger Sachwert

• Addition von Boden- und Gebäudesachwert: 100.000 € + 134.062,50 € = 234.062,50 €

5. Finaler Sachwert mit Marktanpassungsfaktor

• Marktanpassungsfaktor: 0,85 (annahmegemäß)
• Finaler Sachwert: 234.062,50 € * 0,85 = 198.953,12 €

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens:

Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Methode, um den Substanzwert einer Immobilie zu bestimmen. Es ist besonders nützlich für Immobilien, für die es wenige Vergleichswerte gibt. Ein Nachteil des Verfahrens ist, dass es Schwierigkeiten hat, das aktuelle Marktgeschehen im Rechenprozess adäquat abzubilden. Zudem gibt es für moderne Häusertypen wie Passivhäuser oft eine mangelnde Datenbasis.

Das Sachwertverfahren im Vergleich zum Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren: Bevorzugt bei Immobilien, bei denen der physische Wert im Vordergrund steht, wie selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder spezielle Immobilientypen.

• Ertragswertverfahren: Ideal für Immobilien, die Einkommen generieren, wie vermietete Wohn- und Geschäftsgebäude. Hier werden zukünftige Erträge aus der Vermietung zur Wertermittlung herangezogen.

Sachwert und Grundsteuer

Bezüglich der Grundsteuer wird der Sachwert herangezogen, um den Wert des Grundbesitzes zu bestimmen. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und den Gebäudesachwerten zusammen. Dieser Wert wird anschließend mittels einer Wertzahl, die sich an den Marktverhältnissen orientiert, angepasst.

Wie schätzt das Finanzamt den Immobilienwert?

Das Finanzamt verwendet zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien je nach Situation eines der drei Bewertungsverfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren kommt ins Spiel, wenn die Immobilie nicht vermietet ist oder keine vergleichbaren Verkaufspreise vorliegen.