Was ist die Bruttogrundfläche (BGF)?
Gemäß DIN 277 umfasst die Bruttogrundfläche „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“, einschließlich aller beheizten und unbeheizten Räume innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände. Die BGF wird nach den äußeren Abmessungen des Gebäudes bemessen und beinhaltet neben den Nutzflächen auch Konstruktionsflächen wie Wände und Pfeiler.
Berechnung der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche wird ermittelt, indem man die Nettogrundfläche (NGF) und die Konstruktionsgrundfläche (KGF) addiert:
Gemäß der Deutschen Industrienorm (DIN) 277 bezeichnet die Bruttogrundfläche „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“. Zur BGF zählen alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen, einschließlich Konstruktionsflächen wie tragende Wände und Pfeiler. Die Berechnung der BGF erfolgt durch Addition der Nettogrundfläche (NGF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF): BGF = NGF + KGF.
Die NGF umfasst alle Flächen innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die für die Nutzung relevant sind, wie Wohnräume, Büros, Flure und Treppenhäuser. Die KGF bezieht sich auf die Flächen der Gebäudekonstruktion, wie tragende Wände und Pfeiler.
Was versteht man unter der Nettogrundfläche?
Die Nettogrundfläche beinhaltet:
- Wohnräume
- Lagerräume
- Sanitärräume
- Technikräume für Haustechnik
- Verkehrsflächen wie Flure und Treppenhäuser
Was versteht man unter der Konstruktionsgrundfläche?
Die Konstruktionsgrundfläche umfasst:
- Tragende Wände
- Pfeiler und Stützen
- Sonstige nicht für die Nutzung bestimmte Flächen
Was ist der Unterschied zwischen der Bruttogrundfläche und der Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst lediglich Teile der Bruttogrundfläche, die für Wohnzwecke genutzt werden. Technikräume und Treppenhäuser sind hierbei nicht inbegriffen.
Was ist eine Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Die WoFlV berechnet die Wohnfläche anders als die BGF nach DIN 277. Balkone werden beispielsweise nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet, während sie in der DIN 277 vollständig zur BGF zählen.
Wo findet man Angaben zur Bruttogrundfläche?
Die BGF ist in Bauplänen oder Immobilienunterlagen verzeichnet. Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, einen Gutachter oder Makler zu konsultieren.
Kann man die Bruttogrundfläche selbst berechnen?
Für einfache Flächen ist eine Eigenberechnung möglich. Jedoch für eine exakte und den Normen entsprechende Berechnung ist es auf jeden Fall empfehlenswert, eine Fachfirma, wie einen Gutachter oder einen Architekten zu beauftragen.
Welche Flächen werden nicht zur Bruttogrundfläche gerechnet?
Nicht zur BGF zählen:
- Nicht nutzbare Dachflächen
- Konstruktiv bedingte Hohlräume
- Kriechkeller
- Terrassen, sofern nicht überdacht
- Flächen in konstruktiven Hohlräumen
Warum ist die Bruttogrundfläche wichtig?
Die BGF ist eine entscheidende Kennzahl für die Wertermittlung von Immobilien, Planung der Gebäudenutzung, Kostenschätzung von Bauprojekten und für statistische Erhebungen.
Welche Bereiche gehören zur Bruttogrundfläche?
Zur Bruttogrundfläche zählen alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen (z.B. Wohnungen, Büros), überdachte Flächen (wie Balkone, sofern überdacht), sowie Konstruktionsflächen einschließlich Verputz und Verkleidung.
Zählt eine Terrasse zur Bruttogrundfläche?
Terrassen zählen nur dann zur BGF, wenn sie überdacht und in die Gebäudestruktur integriert sind. Freiliegende Terrassen ohne Überdachung sind nicht Teil der BGF.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst nur die für Wohnzwecke genutzten Räume, wie Schlafzimmer, Küche und Bad. Die Bruttogrundfläche beinhaltet hingegen sämtliche Flächen des Gebäudes, einschließlich technischer und verkehrstechnischer Flächen.
Wie kann ich die Bruttogrundfläche eines Gebäudes herausfinden?
Die BGF findet man in Bauplänen oder Immobilienunterlagen. Falls sie dort nicht vermerkt ist, kann ein professioneller Gutachter oder Makler sie ermitteln.
Warum ist die Angabe der Bruttogrundfläche wichtig?
Die BGF ist entscheidend für die Bewertung einer Immobilie, die Kostenkalkulation von Bauprojekten und die Planung der Gebäudenutzung. Sie bietet eine Vergleichsbasis und ist für statistische Erhebungen relevant.
Sind Treppenhäuser Teil der Bruttogrundfläche?
Ja, Treppenhäuser zählen zur Bruttogrundfläche, da sie zur Gesamtfläche des Gebäudes beitragen.
Welche Räume zählen nicht zur Bruttogrundfläche?
Nicht zur BGF zählen ungenutzte Dachböden, Kellerschächte oder Kriechkeller unter 1,25 Metern Höhe, sowie Bereiche, die ausschließlich für Wartung und Reparatur genutzt werden.
Wie beeinflusst die Bruttogrundfläche die Grundsteuer?
Die BGF ist eine wichtige Kennzahl für die Ermittlung des Grundsteuerwerts. Nicht zur BGF zählen Flächen, die für den Zivilschutz genutzt werden.
Ist ein ausgebauter Dachboden Teil der Wohnfläche?
Ein ausgebauter Dachboden zählt zur Wohnfläche, sofern die Deckenhöhe über zwei Metern liegt. Bei niedrigeren Deckenhöhen wird er nur anteilig gerechnet.
Wie beeinflusst die Bruttogrundfläche den Wert einer Immobilie?
Die BGF ist ein entscheidender Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie durch das Sachwertverfahren. Sie gibt Auskunft über die Gesamtgröße und Nutzbarkeit des Gebäudes.
Gibt es Unterschiede in der Berechnung der BGF nach verschiedenen Normen?
Ja, die Berechnung der BGF nach DIN 277 kann zu anderen Ergebnissen führen als nach der Wohnflächenverordnung, da letztere speziell die Wohnfläche fokussiert.
Anforderungen bei verschiedenen Immobilientypen
Bei Zweifamilienhäusern und Wohnungseigentum sind Angaben zur Wohn- und Nutzfläche erforderlich, während bei anderen Immobilientypen die Bruttogrundfläche angegeben werden muss.
