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Gemäß DIN 277 umfasst die Bruttogrundfläche „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“, einschließlich aller beheizten und unbeheizten Räume innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände. Die BGF wird nach den äußeren Abmessungen des Gebäudes bemessen und beinhaltet neben den Nutzflächen auch Konstruktionsflächen wie Wände und Pfeiler.
Die Bruttogrundfläche wird ermittelt, indem man die Nettogrundfläche (NGF) und die Konstruktionsgrundfläche (KGF) addiert:
Gemäß der Deutschen Industrienorm (DIN) 277 bezeichnet die Bruttogrundfläche „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“. Zur BGF zählen alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen, einschließlich Konstruktionsflächen wie tragende Wände und Pfeiler. Die Berechnung der BGF erfolgt durch Addition der Nettogrundfläche (NGF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF): BGF = NGF + KGF.
Die NGF umfasst alle Flächen innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die für die Nutzung relevant sind, wie Wohnräume, Büros, Flure und Treppenhäuser. Die KGF bezieht sich auf die Flächen der Gebäudekonstruktion, wie tragende Wände und Pfeiler.
Die Nettogrundfläche beinhaltet:
Die Konstruktionsgrundfläche umfasst:
Die Wohnfläche umfasst lediglich Teile der Bruttogrundfläche, die für Wohnzwecke genutzt werden. Technikräume und Treppenhäuser sind hierbei nicht inbegriffen.
Die WoFlV berechnet die Wohnfläche anders als die BGF nach DIN 277. Balkone werden beispielsweise nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet, während sie in der DIN 277 vollständig zur BGF zählen.
Die BGF ist in Bauplänen oder Immobilienunterlagen verzeichnet. Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, einen Gutachter oder Makler zu konsultieren.
Für einfache Flächen ist eine Eigenberechnung möglich. Jedoch für eine exakte und den Normen entsprechende Berechnung ist es auf jeden Fall empfehlenswert, eine Fachfirma, wie einen Gutachter oder einen Architekten zu beauftragen.
Nicht zur BGF zählen:
Die BGF ist eine entscheidende Kennzahl für die Wertermittlung von Immobilien, Planung der Gebäudenutzung, Kostenschätzung von Bauprojekten und für statistische Erhebungen.
Zur Bruttogrundfläche zählen alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen (z.B. Wohnungen, Büros), überdachte Flächen (wie Balkone, sofern überdacht), sowie Konstruktionsflächen einschließlich Verputz und Verkleidung.
Terrassen zählen nur dann zur BGF, wenn sie überdacht und in die Gebäudestruktur integriert sind. Freiliegende Terrassen ohne Überdachung sind nicht Teil der BGF.
Die Wohnfläche umfasst nur die für Wohnzwecke genutzten Räume, wie Schlafzimmer, Küche und Bad. Die Bruttogrundfläche beinhaltet hingegen sämtliche Flächen des Gebäudes, einschließlich technischer und verkehrstechnischer Flächen.
Die BGF findet man in Bauplänen oder Immobilienunterlagen. Falls sie dort nicht vermerkt ist, kann ein professioneller Gutachter oder Makler sie ermitteln.
Die BGF ist entscheidend für die Bewertung einer Immobilie, die Kostenkalkulation von Bauprojekten und die Planung der Gebäudenutzung. Sie bietet eine Vergleichsbasis und ist für statistische Erhebungen relevant.
Ja, Treppenhäuser zählen zur Bruttogrundfläche, da sie zur Gesamtfläche des Gebäudes beitragen.
Nicht zur BGF zählen ungenutzte Dachböden, Kellerschächte oder Kriechkeller unter 1,25 Metern Höhe, sowie Bereiche, die ausschließlich für Wartung und Reparatur genutzt werden.
Die BGF ist eine wichtige Kennzahl für die Ermittlung des Grundsteuerwerts. Nicht zur BGF zählen Flächen, die für den Zivilschutz genutzt werden.
Ein ausgebauter Dachboden zählt zur Wohnfläche, sofern die Deckenhöhe über zwei Metern liegt. Bei niedrigeren Deckenhöhen wird er nur anteilig gerechnet.
Die BGF ist ein entscheidender Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie durch das Sachwertverfahren. Sie gibt Auskunft über die Gesamtgröße und Nutzbarkeit des Gebäudes.
Ja, die Berechnung der BGF nach DIN 277 kann zu anderen Ergebnissen führen als nach der Wohnflächenverordnung, da letztere speziell die Wohnfläche fokussiert.
Bei Zweifamilienhäusern und Wohnungseigentum sind Angaben zur Wohn- und Nutzfläche erforderlich, während bei anderen Immobilientypen die Bruttogrundfläche angegeben werden muss.
