Die Außenprovision bezeichnet den Teil der Maklerprovision, den der Immobilienkäufer übernimmt. Während der Käufer der Immobilie die Außenprovision zahlt, übernimmt der Verkäufer die Innenprovision. Diese Regelung kann je nach Vereinbarung variieren. In manchen Fällen trägt der Käufer die gesamte Provision, in anderen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 500.000 Euro, und die vereinbarte Maklerprovision beträgt 3,57% inklusive Mehrwertsteuer. In diesem Fall würde die Außenprovision 17.850 Euro betragen, die der Käufer an den Makler zahlt. Diese 17.850 Euro werden zusätzlich zum Kaufpreis fällig.
Außenprovisionen existieren, um Makler für ihre Arbeit zu entlohnen. Makler investieren erheblich Zeit und Ressourcen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen, Immobilien zu präsentieren, Verhandlungen zu führen und den Verkaufsprozess zu erleichtern. Die Außenprovision stellt sicher, dass der Makler für seine Vermittlungsdienste angemessen bezahlt wird, was die Qualität der Dienstleistung und die Motivation des Maklers fördert.
Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Region und Vereinbarung, liegt jedoch in Deutschland meist zwischen 3% und 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In einigen Bundesländern wie Berlin und Brandenburg kann die Provision bis zu 7,14% betragen, während sie in anderen Regionen, wie Hessen, häufig bei 5,95% liegt. Diese Unterschiede basieren auf regionalen Marktbedingungen und der Praxis der Makler vor Ort.
Die Außenprovision wird in der Regel fällig, sobald ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde und die Vermittlung des Maklers zum Zustandekommen des Vertrages beigetragen hat. Das bedeutet, die Provision ist erst zu zahlen, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet ist und die Immobilie den Besitzer wechselt.
In Deutschland ist die Höhe der Außenprovision gesetzlich nicht festgelegt. Allerdings müssen die Vereinbarungen im Maklervertrag festgehalten werden. Seit Dezember 2020 gilt, dass bei Wohnimmobilien sowohl Käufer als auch Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen müssen, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist.
Nach § 656c BGB müssen bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser Käufer und Verkäufer jeweils mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Diese Regelung soll Transparenz und Fairness im Immobilienmarkt gewährleisten und verhindern, dass eine Partei unverhältnismäßig belastet wird.
Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen, das besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zahlen muss. Bei Immobilienverkäufen können die Kosten weiterhin auf den Käufer umgelegt werden, solange der Verkäufer mindestens die Hälfte trägt.
Das Bestellerprinzip gilt hauptsächlich für Mietverhältnisse und ist darauf ausgelegt, Mieter zu entlasten. Bei Verkaufsimmobilien ist diese Regelung nicht direkt anwendbar, aber durch die neue Gesetzgebung wird eine faire Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer gefördert.
Ja, die Maklerprovision ist umsatzsteuerpflichtig. Das bedeutet, dass auf den Provisionsbetrag die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 19% erhoben wird. Diese Steuer ist in den meisten Fällen bereits in der angegebenen Provisionshöhe enthalten.
Bei gewerblichen Immobilien ist die Provisionsstruktur oft anders geregelt als bei privaten Immobilien. In der Regel beträgt die Provision bei gewerblichen Immobilien 6,25% des Kaufpreises, wobei diese häufig als reine Außenprovision berechnet wird. Das bedeutet, dass der Käufer die gesamte Provision zahlt.
Ein Unternehmen erwirbt eine Gewerbeimmobilie für 1.000.000 Euro. Bei einer vereinbarten Provision von 6,25% beträgt die Außenprovision 62.500 Euro. Diese Summe wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig und ist vom Käufer zu tragen.
| Kaufpreis der Immobilie | Prozentsatz der Maklerprovision | Höhe der Maklerprovision | Anteil des Käufers (Außenprovision) |
|---|---|---|---|
| 1.000.000 Euro | 6,25% | 62.500 Euro | 62.500 Euro |
Bei privaten Immobilien, insbesondere bei Wohnimmobilien, wird die Provision seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblicherweise liegt die Provision bei 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision. Das Gesetz kommt bei den Mietern gut an, da sie eine Wohnung ohne zusätzliche Gebühren anmieten können. Allerdings gibt es auch einen Haken: Seit Einführung der neuen Regelung ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Es wird immer schwieriger, überhaupt eine Wohnung zu finden.
Das Bestellerprinzip wurde zum 1. Juni 2015 in Deutschland eingeführt und besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler beauftragt. In der Praxis bedeutet dies, dass bei Mietverträgen in der Regel der Vermieter die Provision übernimmt, da dieser meist den Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt.
Entlastung der Mieter
Vor Einführung des Bestellerprinzips mussten oft die Mieter die Maklerprovision zahlen, obwohl sie den Makler nicht beauftragt hatten. Durch das neue Gesetz werden Mieter finanziell entlastet, da sie keine zusätzlichen Gebühren mehr für die Anmietung einer Wohnung zahlen müssen.
Mehr Transparenz
Das Bestellerprinzip schafft mehr Transparenz im Mietmarkt, da klar ist, wer für die Dienstleistungen des Maklers zahlt. Dies führt zu faireren Bedingungen und verhindert versteckte Kosten.
Hohe Abstandszahlungen
Um die Maklerkosten indirekt auf die Mieter abzuwälzen, verlangen manche Vermieter inzwischen hohe Abstandszahlungen für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen oder Möbel. Diese Zahlungen sind oft überhöht und dienen dazu, die Maklerprovision zu kompensieren. Obwohl das Gesetz solche Umgehungsmöglichkeiten verbietet, sind sie in der Praxis schwer zu kontrollieren und durchzusetzen.
Rückgang des Mietwohnungsangebots
Seit Einführung des Bestellerprinzips ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Viele Vermieter vermeiden es, Makler einzuschalten, um die Kosten zu sparen, und bevorzugen es, Nachmieter über persönliche Netzwerke oder Empfehlungen zu finden. Dies führt dazu, dass weniger Mietwohnungen auf dem offenen Markt verfügbar sind.
Verkauf statt Vermietung
Angesichts hoher Verkaufspreise und der Mietpreisbremse entscheiden sich immer mehr Eigentümer, ihre Immobilien zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Die Mietpreisbremse begrenzt die Möglichkeit, Mieten zu erhöhen, was für Vermieter weniger attraktiv ist, während der Verkauf von Immobilien hohe Gewinne verspricht.
Die langfristigen Auswirkungen des Bestellerprinzips sind komplex und vielschichtig. Während Mieter von geringeren Anfangskosten profitieren, könnte der insgesamt rückläufige Mietwohnungsmarkt zu einem intensiveren Wettbewerb um verfügbare Wohnungen führen, was die Mieten langfristig erhöhen könnte. Zudem könnte die Praxis der Abstandszahlungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen und Unsicherheiten führen.
Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020. Im Mai 2020 wurde der Gesetzesentwurf vom Bundestag angenommen, am 23.6.2020 das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Bis zum Inkrafttreten galt eine Übergangszeit von sechs Monaten, innerhalb derer sich die Betroffenen auf die Neuregelung einstellen konnten.
Es sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:
Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch seit dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Zwei Varianten sind hierbei möglich:
