Die Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, welche Banken und Finanzierer im Kontext eines Immobilienverkaufs oder einer vorzeitigen Kündigung eines Hypothekendarlehens in Rechnung stellen. Sie kann eine signifikante finanzielle Belastung darstellen.
Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiger Vertrag zwischen Kreditnehmer und Bank. Wenn der Kreditnehmer den Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigt, etwa weil er seine Immobilie verkaufen möchte oder eine Umschuldung plant, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Dieser Betrag soll den finanziellen Verlust ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Kündigung erleidet.
Laut § 489 Abs. I Nr. 2 BGB kann eine Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden, wenn der Hypothekendarlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt wird. In manchen Fällen können sich die Widerrufsbelehrungen der Banken als fehlerhaft erweisen, was den Kreditnehmer in die Position versetzt, den Kreditvertrag zu widerrufen und das Darlehen zurückzuzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Vor Ablauf von zehn Jahren steht dem Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht nur in Ausnahmefällen zu, wenn er ein berechtigtes Interesse vorträgt und seit der Auszahlung des Darlehens sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. II BGB). Hier erkennt das Gesetz ausdrücklich den Verkauf der Immobilie als berechtigtes Interesse an. Die Motivation für den Verkauf, ob privat oder beruflich, ist hierbei irrelevant.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein zentraler Aspekt, den Kreditnehmer beachten sollten. Möchte der Kreditnehmer aufgrund eines sinkenden Hypothekenzinsniveaus sein Darlehen vorzeitig umschulden, muss er abwägen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung die potenziellen Zinsvorteile aufwiegt. Kann er kein berechtigtes Interesse geltend machen, muss er mit einer höheren Vorfälligkeitsentschädigung rechnen (BGH Urteil v. 3.5.2003, XI ZR 226/02).
Das Gesetz definiert nicht explizit, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Jedoch hat der Bundesgerichtshof Leitlinien erarbeitet (BGH, Urteile vom 1.7.1997, XI ZR 197/96, 267/96). Innerhalb dieser Rahmenbedingungen haben die Banken einen gewissen Spielraum. Untersuchungen der Verbraucherzentrale Bremen haben gezeigt, dass die Berechnungen vieler Banken oft intransparent und in 40 % der Fälle unverhältnismäßig hoch sind.
Zwei gebräuchliche Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind die Refinanzierungskostenmethode und die Zinsverschlechterungsmethode. Bei der Refinanzierungskostenmethode wird ermittelt, wie viel Geld der Bank verloren geht, wenn sie das vom Kreditnehmer zurückgezahlte Geld neu anlegt. Bei der Zinsverschlechterungsmethode wird hingegen berücksichtigt, zu welchem Zinssatz die Bank das Geld erneut verleihen kann.