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Der Einheitswertbescheid ist ein Dokument, das vom örtlichen Finanzamt ausgestellt wird, um den Einheitswert einer Immobilie festzustellen. Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags, der zusammen mit den Hebesätzen der Gemeinden die Grundsteuer bestimmt. Jede Gemeinde legt eigene Hebesätze für die Grundstücke in ihrem Hoheitsgebiet fest und bestimmt damit die Höhe der Grundsteuer.
Sie erhalten den Einheitswertbescheid vom Finanzamt. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie den bisherigen Eigentümer bitten, Ihnen eine Kopie des Einheitswertbescheids zu geben. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie beim zuständigen Finanzamt eine Kopie anfordern.
Der Einheitswert spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung von Steuern, Gebühren und Abgaben, insbesondere der Gewerbesteuer, der Grundsteuer und der Zweitwohnungssteuer. Bei einem Immobilienverkauf ist der Einheitswert jedoch nicht relevant. Stattdessen wird eine Immobilienbewertung durchgeführt, die den aktuellen Marktwert der Immobilie ermittelt.
Obwohl der Einheitswert nicht den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt, spielt er dennoch eine wichtige Rolle bei Immobilienbewertungen. Er dient als Anhaltspunkt für die Berechnung der Grundsteuer und kann auch bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen werden.
Der Einheitswert und der Verkehrswert sind zwei unterschiedliche Werte. Der Einheitswert basiert auf historischen Daten, während der Verkehrswert auf der aktuellen Marktsituation basiert. Der Verkehrswert ist also der Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt erzielen würde. Der Marktwert hingegen ist der Preis, den eine Immobilie tatsächlich erzielt, wenn sie verkauft wird.
Die Ermittlung des Einheitswerts basiert auf Werten aus den Jahren 1935 (für die ehemaligen Ost-Bundesländer) bzw. 1964 (für die West-Bundesländer). Diese Werte sollten eigentlich alle sechs Jahre aktualisiert werden, in der Praxis wurde jedoch immer wieder auf die alten Daten zurückgegriffen. Zur Berechnung des Einheitswerts werden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren herangezogen.
Nein, der Einheitswert hat keinen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer. Diese wird auf Basis des notariell beglaubigten Kaufpreises berechnet.
Der Einheitswert wird in der Regel alle paar Jahre überprüft. Allerdings kann eine Neubewertung auch auf Antrag des Eigentümers oder bei wesentlichen Änderungen an der Immobilie, wie zum Beispiel einem Umbau, erfolgen.
Die Höhe der Grundsteuer, die für ein Gebäude oder ein Grundstück anfällt, wird auf der Basis des Einheitswerts ermittelt. Neben der Grundsteuer betrifft diese Regelung auch die Zweitwohnungssteuer und die Gewerbesteuer.
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Einheitswert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt wurde, können Sie Einspruch einlegen. Dies muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Einheitswertbescheids geschehen.
Die Methode zur Ermittlung des Einheitswerts steht in der Kritik, da sie auf veralteten Werten basiert. Dies führt dazu, dass der Einheitswert oft weit unter dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie liegt. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Praxis als verfassungswidrig eingestuft und eine Reform für das Jahr 2025 beschlossen.
