Duldungspflicht

Was versteht man unter der Duldungspflicht?

Die Duldungspflicht ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Rechts und betrifft sowohl Grundstückseigentümer als auch Mieter. Sie legt fest, wann bestimmte Einwirkungen auf ein Grundstück oder eine Wohnung hingenommen werden müssen, wie bauliche Maßnahmen, Lärm, Gerüche oder die Verlegung von Versorgungsleitungen. Dadurch wird sichergestellt, dass notwendige Arbeiten ohne unnötige Konflikte durchgeführt werden können, während Betroffene vor übermäßigen Belastungen geschützt sind. Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) spielen auch andere gesetzliche Regelungen und Verordnungen eine Rolle. Die Duldungspflicht im BGB beschreibt die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte Beeinträchtigungen hinzunehmen, die durch Nachbarn, öffentliche Versorgungsunternehmen oder gesetzliche Vorgaben verursacht werden. Besteht keine Duldungspflicht, hat der Eigentümer das Recht, gegen den Störer vorzugehen und auf Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung zu klagen (§ 1004 BGB).

Wann muss ein Grundstückseigentümer Einwirkungen auf sein Grundstück nach § 905 BGB dulden?

Nach § 905 BGB erstreckt sich das Recht des Grundstückseigentümers auf den Raum über und unter der Erdoberfläche. Der Eigentümer kann Einwirkungen, die in einer solchen Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an deren Ausschluss kein Interesse hat, nicht verbieten. Beispiele für solche Einwirkungen sind:

• Überflug von Flugzeugen: Flugzeuge dürfen in einer Höhe über dem Grundstück fliegen, die den Eigentümer nicht stört. Dies gilt als zulässige Nutzung des Luftraums.
• Schwenken eines Baukrans: Wenn ein Baukran über das Grundstück eines Nachbarn schwenkt und der Eigentümer keine wesentliche Beeinträchtigung oder Gefahr dadurch erfährt, muss er dies unter Umständen dulden. Dies gilt besonders, wenn der Einsatz des Krans für eine bauliche Maßnahme notwendig ist und keine alternative Lösung besteht.

Was regelt § 906 BGB bezüglich der Duldung von Immissionen?

§ 906 BGB bezieht sich auf die Duldung von Immissionen wie Gasen, Gerüchen, Rauch, Geräuschen oder Erschütterungen. Ein Grundstückseigentümer muss solche Einwirkungen dulden, wenn sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Die Duldungspflicht gilt insbesondere, wenn:

• Die Einwirkungen die gesetzlichen Grenz- oder Richtwerte nicht überschreiten.
• Die Einwirkungen ortsüblich sind und durch eine übliche Benutzung des benachbarten Grundstücks verursacht werden. Ein praktisches Beispiel hierfür ist das gelegentliche Grillen auf dem Nachbargrundstück, bei dem der Rauch und Geruch die Nutzung des eigenen Grundstücks nur geringfügig beeinträchtigt.

Wann muss ein Grundstückseigentümer den Überbau dulden?

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Teil eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück hinausragt. Gemäß § 912 BGB muss der Grundstückseigentümer den Überbau dulden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Der Überbau wurde ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit errichtet: Der Nachbar hat den Überbau versehentlich oder aufgrund eines kleinen Fehlers errichtet.
• Der Eigentümer hat nicht sofort Widerspruch erhoben: Wenn der Eigentümer den Überbau bemerkt, aber keinen sofortigen Widerspruch einlegt, kann eine Duldungspflicht entstehen. In solchen Fällen hat der betroffene Eigentümer folgende Rechte:
• Abkauf des überbauten Gebäudeteils: Der Eigentümer kann gemäß § 915 BGB verlangen, dass der Überbauer ihm den überbauten Teil des Gebäudes abkauft.
• Jährliche Geldrente: Nach § 913 BGB muss der Überbauer eine jährliche Geldrente an den betroffenen Eigentümer zahlen. Die Höhe dieser Rente richtet sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Gilt die Duldungspflicht auch für Umbauten und kleinere Überbauten?

Ja, die Duldungspflicht gilt grundsätzlich auch für Umbauten, sofern diese unter den gleichen Bedingungen wie Neubauten erfolgen. Für leicht abtrennbare Gegenstände wie Markisen besteht jedoch keine Duldungspflicht nach § 912 BGB, da diese nicht als wesentliche bauliche Veränderung angesehen werden.

Gilt § 912 BGB auch für Fälle, in denen ein Mieter oder Pächter ein Nachbargrundstück überbaut?

Die Duldungspflicht nach § 912 BGB betrifft nur den Überbau, der durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks selbst vorgenommen wurde. Wenn ein Mieter oder Pächter den Überbau durchführt, trifft den Eigentümer des betroffenen Grundstücks keine Duldungspflicht. Der Eigentümer kann in solchen Fällen rechtlich gegen den Mieter oder Pächter vorgehen.

Welche weiteren Duldungspflichten gibt es im Zusammenhang mit öffentlichen Versorgungsleitungen?

Die Duldungspflicht umfasst auch die Verlegung von Versorgungsleitungen, die für die öffentliche Versorgung notwendig sind. Dies betrifft insbesondere:

• Gasleitungen: Nach der Niederdruckanschlussverordnung muss der Eigentümer die Verlegung von Gasleitungen dulden.
• Stromleitungen: Gemäß der Niederspannungsanschlussverordnung ist die Verlegung von Stromleitungen zu dulden.
• Wasserleitungen: Die Verlegung von Wasserleitungen erfolgt nach den jeweiligen Verordnungen und muss ebenfalls geduldet werden.
• Telekommunikationsleitungen: Nach § 76 I Telekommunikationsgesetz müssen Grundstückseigentümer die ober- oder unterirdische Verlegung von Telekommunikationsleitungen dulden, solange diese keine unzumutbare Belastung darstellen, wie etwa durch den Bau eines 6 Meter hohen Fernmeldemastes oder eines Kabelverteilerkastens.

Welche Duldungspflichten bestehen im Mietrecht?

Im Mietrecht bezieht sich die Duldungspflicht auf die Verpflichtung des Mieters, bestimmte Maßnahmen des Vermieters zu dulden, die zur Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache notwendig sind. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Bestimmungen. Beispiele für Duldungspflichten im Mietrecht sind:

• Instandhaltungsmaßnahmen: Mieter müssen gemäß § 555a BGB Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache dulden, die zur Gewährleistung oder Wiederherstellung des vertraglich zugesicherten Zustands notwendig sind.
• Modernisierungsmaßnahmen: Nach § 555d BGB müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, die der nachhaltigen Verbesserung der Mietsache dienen, wie der Einbau einer neuen Heizung, das Dämmen von Wänden oder der Austausch von Fenstern.

Was bedeutet die Duldungspflicht bei Umbaumaßnahmen im Mietrecht?

Bei Umbaumaßnahmen sind Mieter verpflichtet, die Arbeiten zuzulassen und damit verbundene Nebenerscheinungen wie Lärm, Schmutz, Erschütterungen sowie das Abschalten von Strom, Wasser oder Heizung zu ertragen. Allerdings gibt es Ausnahmen:

• Fehlende Aufklärung durch den Vermieter: Hat der Vermieter den Mieter nicht korrekt über den Umfang und die Dauer der Umbaumaßnahmen informiert, greift die Duldungspflicht nicht.
• Unzumutbare Härte: Stellen die Maßnahmen eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, kann dieser sich gegen die Duldungspflicht wehren.
• Nicht zweckdienliche Maßnahmen: Handelt es sich um Maßnahmen, die weder der Instandsetzung noch der Modernisierung dienen, besteht keine Duldungspflicht.

Welche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten muss der Mieter dulden?

Die Duldungspflicht umfasst verschiedene Arten von Arbeiten:

• Erhaltungsmaßnahmen: Arbeiten, die der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen, wie die Beseitigung von Schimmel oder die Reparatur eines Wasserrohrbruchs, müssen geduldet werden.
• Modernisierungsarbeiten: Maßnahmen, die zur Wertsteigerung oder Energieeinsparung führen, wie der Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung von Wänden, müssen ebenfalls geduldet werden.
• Allgemein übliche Zustandsherstellung: Arbeiten, die einen allgemein üblichen Zustand herstellen, wie der Austausch veralteter Fenster, sind ebenfalls von der Duldungspflicht umfasst.

Welche baulichen Veränderungen durch den Mieter bedürfen einer Erlaubnis?

Mieter, die ihre Wohnung durch bauliche Veränderungen an ihre individuellen Bedürfnisse anpassen möchten, benötigen in vielen Fällen die Erlaubnis des Vermieters. Dazu gehören:

• Einbau neuer Türen und Fenster
• Einziehen von Zwischendecken
• Veränderungen am Mauerwerk
• Verlegen von Elektroleitungen
• Einbau eines neuen Bades
• Keller- oder Dachausbau
• Verlegen von Fliesen oder Parkettböden

Besteht der Verdacht, dass die Umbaumaßnahmen die Bausubstanz gefährden, kann der Vermieter seine Einwilligung verweigern. Stimmt er einem Umbau zu, darf er eine angemessene Sicherheitszahlung zur Deckung der Rückbaukosten fordern.

Welche Rechtsmöglichkeiten haben Vermieter im Zusammenhang mit der Duldungspflicht?

Wenn ein Mieter seine Duldungspflicht nicht erfüllt, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten:

• Duldungsklage: Der Vermieter kann eine Duldungsklage einreichen, um die Durchführung der Arbeiten gerichtlich durchsetzen zu lassen. Im Urteil werden die Maßnahmen festgelegt, die der Mieter zu dulden hat.
• Schadensersatzforderungen: Verhindert oder verzögert der Mieter unberechtigt Maßnahmen des Vermieters und entsteht dadurch ein Schaden, kann der Vermieter Schadensersatz fordern.
• Kündigung des Mietverhältnisses: Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Duldungspflicht kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Wie können sich Mieter gegen die Duldungspflicht wehren?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen die Duldungspflicht zu wehren:

• Härtefallregelung: Bei Modernisierungsmaßnahmen können Mieter einen Härteeinwand geltend machen, wenn die Maßnahmen eine unzumutbare Härte darstellen. Dies muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Maßnahmen gegenüber dem Vermieter begründet werden.
• Fehlende Aufklärung: Hat der Vermieter den Mieter nicht ausreichend über Umfang und Dauer der Maßnahmen informiert, kann die Duldungspflicht entfallen.
• Rechtsberatung: Mieter sollten sich bei rechtlichen Unsicherheiten oder Streitigkeiten an einen Rechtsanwalt oder Mieterverein wenden.

Wie verhält es sich mit der Duldungspflicht bei der Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung gibt es Unterschiede in der Duldungspflicht je nach Modell:

• Leibrente: Beim Abschluss einer Leibrente sind die Verkäufer nicht länger Eigentümer der Immobilie und haben kein Mitspracherecht bei Modernisierungsmaßnahmen. Sie müssen alle Maßnahmen dulden.
• Teilverkauf: Beim Teilverkauf behalten die Verkäufer ein Nießbrauchrecht, das ihnen die volle Entscheidungsgewalt über Modernisierungsmaßnahmen sichert. Sie unterliegen keiner Duldungspflicht und können Änderungen selbst bestimmen.

Fazit: 

Die Duldungspflicht spielt eine zentrale Rolle in der Eigentümer- und Mietrechtspraxis. Sie ermöglicht notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung von Grundstücken und Immobilien, schützt jedoch gleichzeitig die Interessen der Betroffenen durch spezifische Regelungen und Ausnahmen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein, um mögliche Konflikte zu vermeiden und rechtliche Schritte gegebenenfalls frühzeitig einzuleiten.