Die Innenprovision

Die Innenprovision bezeichnet die Maklergebühr, die ausschließlich vom Verkäufer einer Immobilie gezahlt wird. Diese Vereinbarung wird zwischen dem Makler und dem Verkäufer getroffen und muss dem Käufer nicht offengelegt werden. Die Innenprovision ermöglicht es, die gesamten Provisionen im Kaufpreis der Immobilie zu integrieren, ohne dass der Käufer eine separate Gebühr entrichten muss.

Vorteile der Innenprovision

• Finanzierung: Da die Innenprovision im Kaufpreis enthalten ist, kann sie oft mitfinanziert werden, was die Liquidität des Käufers erhöht.
• Kostenklarheit: Die gesamte Gebühr wird durch den Verkäufer gedeckt, was dem Käufer eine klarere Vorstellung der Kosten bietet.
• Vereinfachte Verhandlungen: Da nur eine Partei über die Provision verhandelt, kann dies den Verkaufsprozess beschleunigen und vereinfachen.
• Marktanreiz: Immobilien, die als „provisionsfrei“ für den Käufer beworben werden, können für potenzielle Käufer attraktiver sein und dadurch mehr Interesse wecken.

Welche Änderungen gab es ab dem 23.12.2020?

Am 23. Dezember 2020 traten in Deutschland neue gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Diese Änderungen zielen darauf ab, eine gerechtere Verteilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer zu gewährleisten.

Spezifische Änderungen des neuen Gesetzes

• Provisionsteilung: In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren, es sei denn, eine reine Innenprovision wird vereinbart.
• Textformvorgabe: Maklerverträge müssen in Textform abgeschlossen werden, um rechtlich wirksam zu sein. Dies gilt insbesondere für Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen wurden.
• Widerrufsrecht: Verkäufer, die Verbraucher sind, haben ein Widerrufsrecht, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder über Fernkommunikationsmittel geschlossen wurde. Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung mit Widerrufsformular ist Pflicht.

Wann fällt eine Verkäuferprovision an?

Eine Verkäuferprovision, auch Innenprovision genannt, fällt an, wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer für seine Vermittlungsdienste bezahlt wird. Diese Vereinbarung wird im Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer festgehalten und bleibt für den Käufer unsichtbar.

Unterschiede vor und nach dem 23.12.2020

Vor der Gesetzesänderung konnte die gesamte Provision entweder vom Käufer oder Verkäufer getragen werden, was zu regionalen Unterschieden führte. Mit der neuen Regelung wird die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, aber die Möglichkeit einer reinen Innenprovision bleibt bestehen.

Wie hoch ist die Innenprovision?

Die Höhe der Innenprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert je nach Region und Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In vielen Bundesländern liegt die übliche Maklerprovision bei 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Teilung der Provision nach dem neuen Gesetz trägt jede Partei etwa 3,57%.

Regionale Unterschiede bei der Innenprovision

Historisch gesehen variiert die Praxis der Innenprovision stark zwischen den Bundesländern. In Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Thüringen und Bayern war die Zahlung einer Verkäufercourtage bereits vor den neuen Regelungen üblich. In anderen Bundesländern wie Hamburg, Hessen, Bremen, Brandenburg und Berlin wurde überwiegend eine Käufercourtage gezahlt, bei der der Käufer die gesamte Provision übernahm.

Kann die Verkäufercourtage verhandelt werden?

Ja, die Höhe der Verkäufercourtage kann frei verhandelt werden. Sie orientiert sich oft an den regionalen Marktgepflogenheiten sowie an Lage und Preis der Immobilie. Seit der Neuregelung ist ein vollständiger Verzicht auf die Verkäufercourtage nicht mehr möglich, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, da dann eine Provisionsteilung zur Anwendung kommt.

Verhandlungsspielräume

Makler können bereit sein, die Provision zu senken, insbesondere bei hochpreisigen Immobilien oder in stark umkämpften Märkten, um den Auftrag zu erhalten. Beispielsweise könnten Makler in Großstädten wie München, wo der Wettbewerb hoch ist und die Immobilienpreise stark steigen, eher bereit sein, die Provision zu verhandeln.

Was sind die Vorteile der Innenprovision?

Die Innenprovision bietet zahlreiche Vorteile für Makler und Verkäufer:

Einheitlicher Ansprechpartner

Der Makler verhandelt nur mit dem Verkäufer über die Provision, was die Kommunikation vereinfacht. Dies reduziert Missverständnisse und sorgt für eine klare Kostenstruktur.

Keine Käuferprovision

Der Käufer muss keine zusätzliche Provision zahlen, was die Finanzierung erleichtert. Dies kann besonders für Erstkäufer von Vorteil sein, die oft mit begrenzten finanziellen Mitteln arbeiten.

Verhandlungsstärke

Die Gefahr, dass sich Käufer und Verkäufer gegen den Makler verbünden, um die Provision zu senken, entfällt. Dies schützt die Einkünfte des Maklers und gewährleistet eine faire Vergütung.

Schnellere Verkaufsprozesse

Durch die klare Regelung kann der Verkaufsprozess beschleunigt werden. Weniger Parteien sind an den Verhandlungen beteiligt, was zu einer schnelleren Einigung führen kann.

Finanzierung

Da die Innenprovision im Kaufpreis enthalten ist, kann sie oft mitfinanziert werden. Das erhöht die Liquidität des Käufers und kann den Verkaufsprozess beschleunigen.

Transparenz

Die Vereinbarung ist klar und einfach, da sie nur zwischen Makler und Verkäufer getroffen wird, was Missverständnisse reduziert.

Gibt es Nachteile der Innenprovision?

Ja, es gibt auch Nachteile bei der Innenprovision:

Einseitige Interessenvertretung

Der Makler vertritt ausschließlich die Interessen des Verkäufers, was potenziell zu Interessenkonflikten führen kann. Dies könnte das Vertrauen des Käufers beeinträchtigen, da er möglicherweise das Gefühl hat, dass seine Interessen nicht gleichermaßen berücksichtigt werden.

Erhöhte Kaufnebenkosten

Da die Provision im Kaufpreis enthalten ist, erhöhen sich die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Beispielsweise könnte eine Maklerprovision von 3% bei einem Kaufpreis von 100.000 € die Kaufnebenkosten um 240 € erhöhen.

Weniger Leistungen für den Käufer

Der Käufer erhält möglicherweise nicht die gleiche Unterstützung vom Makler wie bei einer paritätischen Provision. Der Makler könnte weniger Anreiz haben, die Interessen des Käufers zu wahren, da seine Vergütung ausschließlich vom Verkäufer abhängt.

Wie wirkt sich die Innenprovision auf die Grunderwerbsteuer aus?

Die Innenprovision, die im Kaufpreis enthalten ist, erhöht die Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sowie der Notar- und Grundbuchkosten. Da diese Kosten prozentual zum Kaufpreis berechnet werden, führt eine höhere Provision im Kaufpreis zu höheren Nebenkosten. Beispielsweise könnte eine Maklerprovision von 3% bei einem Kaufpreis von 100.000 € die Kaufnebenkosten um 240 € erhöhen.

Berechnungsbeispiel

Angenommen, die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5% und die Notar- und Grundbuchkosten zusammen 1,5%, ergibt sich ein Gesamtsatz von 8%. Bei einem Kaufpreis von 100.000 € erhöht eine im Kaufpreis enthaltene Maklerprovision von 3% die Gesamtkosten um 240 €. Diese zusätzlichen Kosten könnten je nach regionaler Steuerstruktur variieren, sind jedoch in den meisten Fällen relativ gering im Vergleich zum Gesamtkaufpreis.

Wie wird die Innenprovision in der Praxis umgesetzt?

Die Umstellung auf die Innenprovision erfordert Übung und eine gezielte Gesprächsführung. Makler sollten die Vorteile klar kommunizieren und sicherstellen, dass alle Formulare und Vertragsdokumente entsprechend angepasst sind. In der Praxis kann dies durch regelmäßige Übungsgespräche und Schulungen erreicht werden. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten die neuen Prozesse verstehen und anwenden können.

Kommunikation mit dem Verkäufer

Makler sollten klare und verständliche Informationen bereitstellen, um die Vorteile der Innenprovision zu erklären. Dies kann durch schriftliche Unterlagen, Präsentationen oder persönliche Gespräche geschehen.

Anpassung von Dokumenten

Alle Vertragsdokumente und Formulare müssen die neuen gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies umfasst die Einhaltung der Textform und die Bereitstellung ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrungen.

Was sollten Makler bei der Umstellung auf eine Innenprovision beachten?

Die Umstellung auf die Innenprovision ist kein Selbstläufer und erfordert sorgfältige Planung und Kommunikation. Makler sollten sicherstellen, dass sie ihre Kunden gut informieren und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies umfasst die Einhaltung der Textform, die Bereitstellung ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrungen und die klare Kommunikation der Vereinbarung im Maklervertrag. Schulungen und Übungen können helfen, die neue Vorgehensweise zu verinnerlichen und erfolgreich umzusetzen.

Schulungen und Übungen

Regelmäßige Schulungen und Übungsgespräche können helfen, die neue Vorgehensweise zu verinnerlichen und sicherzustellen, dass alle Mitarbeiter die Vorteile und rechtlichen Anforderungen der Innenprovision verstehen.

Anpassung von Marketingstrategien

Makler sollten ihre Marketingstrategien anpassen, um die Vorteile der Innenprovision hervorzuheben. Dies kann durch die Nutzung von Schlagworten wie „provisionsfrei für Käufer“ oder „inklusive Maklergebühr“ geschehen.

Welche Auswirkungen hat die Innenprovision auf den Wettbewerb unter Maklern?

Die Einführung und Verbreitung der Innenprovision könnte den Wettbewerb unter Maklern intensivieren. Da die Provision nun oft im Kaufpreis enthalten ist und nicht mehr separat vom Käufer gezahlt wird, könnten Makler stärker um die Aufträge der Verkäufer konkurrieren. Dies könnte zu einer stärkeren Verhandlungsbereitschaft bei den Provisionssätzen führen und den Druck auf Makler erhöhen, ihre Dienstleistungen und ihre Vergütungstransparenz zu optimieren.

Wie beeinflusst die Innenprovision die Markttransparenz?

Die Innenprovision kann die Markttransparenz auf mehrere Weisen beeinflussen. Da die Provision im Kaufpreis enthalten ist und vom Verkäufer gezahlt wird, sind alle Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, für den Käufer sofort ersichtlich. Dies bedeutet, dass der Käufer keine versteckten Gebühren befürchten muss, was die Entscheidungsfindung erleichtert und das Vertrauen in den Markt stärkt.

Vorteile für die Markttransparenz

Die Klarheit der Kosten wird durch die Innenprovision erheblich verbessert. Der Kaufpreis der Immobilie umfasst alle anfallenden Kosten, einschließlich der Maklerprovision. Dies macht es für den Käufer einfacher, die Gesamtkosten des Kaufs zu verstehen und zu planen. Darüber hinaus entfallen oft langwierige Verhandlungen über die Maklergebühr, da der Käufer keine separate Provision zahlen muss. Dies kann den gesamten Kaufprozess vereinfachen und beschleunigen.

Immobilien, die als „provisionsfrei für Käufer“ beworben werden, können für potenzielle Käufer attraktiver sein, da sie keine zusätzlichen Kosten berücksichtigen müssen. Dies kann die Nachfrage nach solchen Immobilien erhöhen und den Markt dynamischer machen.

Nachteile

Ein potenzieller Nachteil besteht darin, dass die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, höher ausfallen können, da die Provision im Kaufpreis enthalten ist. Diese zusätzlichen Kosten sind zwar transparent, könnten jedoch die Gesamtbelastung für den Käufer erhöhen. Ein weiterer möglicher Nachteil ist die einseitige Interessenvertretung. Da der Makler nur vom Verkäufer bezahlt wird, könnte dies zu einem Interessenkonflikt führen, wobei der Makler primär die Interessen des Verkäufers vertritt. Dies könnte das Vertrauen des Käufers beeinträchtigen.

Insgesamt kann die Innenprovision die Markttransparenz verbessern, indem sie die Kosten für den Käufer klarer darstellt und den Kaufprozess vereinfacht. Gleichzeitig müssen jedoch die potenziellen Nachteile, wie erhöhte Kaufnebenkosten und mögliche Interessenkonflikte, berücksichtigt werden.

Die Innenprovision kann zu einer höheren Markttransparenz führen, da der Käufer keine zusätzlichen Kosten versteckt im Kaufpreis zu befürchten hat. Alle Kosten sind im Verkaufspreis enthalten und somit für den Käufer sofort ersichtlich, was die Entscheidungsfindung erleichtert.

Welche rechtlichen Fallstricke gibt es bei der Innenprovision?

Makler müssen sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, insbesondere die Textform und das Widerrufsrecht. Fehler in diesen Bereichen können zur Unwirksamkeit des Maklervertrags und somit zum Verlust der Provision führen. Zudem muss der Makler bei einer Innenprovision darauf achten, keine unzulässige Doppeltätigkeit auszuüben, da dies ebenfalls zum Verlust der Provision führen kann.

Wie können Makler die Innenprovision effektiv vermarkten?

Makler können die Innenprovision effektiv vermarkten, indem sie die Vorteile klar kommunizieren und diese in ihren Marketingmaterialien hervorheben. Begriffe wie „provisionsfrei für Käufer“ oder „inklusive Maklergebühr“ können verwendet werden, um die Attraktivität des Angebots zu steigern. Es ist auch wichtig, potenziellen Käufern den gesamten Verkaufsprozess transparent darzustellen, um Vertrauen zu schaffen.

Welche Herausforderungen bestehen bei der Einführung der Innenprovision?

Die Einführung der Innenprovision erfordert eine Umstellung der bisherigen Praxis und kann auf Widerstand bei Verkäufern stoßen, die es gewohnt sind, dass der Käufer die Provision trägt. Makler müssen daher gut vorbereitet sein und die Vorteile klar kommunizieren können. Zudem erfordert die Umstellung eine Anpassung aller Vertragsdokumente und eine Schulung der Mitarbeiter, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Wie wirkt sich die Innenprovision auf die Kaufentscheidung des Käufers aus?

Eine provisionsfreie Immobilie kann für Käufer attraktiver sein, da sie keine zusätzlichen Kosten für die Maklergebühr einplanen müssen. Dies kann die Kaufentscheidung positiv beeinflussen und den Verkaufsprozess beschleunigen. Käufer haben mehr finanzielle Mittel zur Verfügung, da sie keine separate Provision zahlen müssen, was zu besseren Finanzierungskonditionen und einer höheren Kaufbereitschaft führen kann.

Kann die Innenprovision in allen Immobilienarten angewendet werden?

Ja, die Innenprovision kann grundsätzlich bei allen Immobilienarten angewendet werden, sei es bei Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken. Die spezifischen Vereinbarungen und die Höhe der Provision können jedoch je nach Immobilienart und Marktsegment variieren. Es ist wichtig, dass der Makler die Besonderheiten des jeweiligen Marktes und der Immobilienart berücksichtigt, um die Innenprovision erfolgreich umzusetzen.

Fazit

Die Innenprovision bietet eine transparente und vereinfachte Möglichkeit, Maklerdienste zu vergüten, indem nur der Verkäufer die Provision zahlt. Dies kann den Verkaufsprozess beschleunigen und die Finanzierung für den Käufer erleichtern. Trotz einiger Nachteile, wie erhöhte Kaufnebenkosten und einseitige Interessenvertretung, bietet die Innenprovision eine Reihe von Vorteilen, die sie zu einer attraktiven Option für viele Immobilienverkäufer und Makler macht. Die erfolgreiche Umsetzung erfordert jedoch sorgfältige Planung, klare Kommunikation und die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen.