Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen einen definierten Anteil an einem Recht oder einer Sache besitzen. Dies bedeutet, dass jeder Miteigentümer einen klar abgegrenzten Bruchteil an einer Sache oder einem Recht innehat. Dieses Eigentumsverhältnis ist in den §§ 741 – 758 BGB festgelegt. Ein markantes Merkmal ist, dass sich die Bruchteilsgemeinschaft immer auf einzelne Gegenstände bezieht, nicht aber auf ein gesamtes Vermögen.

Die Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft im Wohnungseigentum

Bei Wohnungseigentum erhält der Käufer nicht nur das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung, sondern auch einen Bruchteilsanteil an Gemeinschaftseigentum, wie Garten, gemeinschaftliche Garagen, Keller oder an einem Aufzug.

GUT ZU WISSEN: Die Bruchteilsgemeinschaft darf nicht mit der Gesamthandsgemeinschaft verwechselt werden. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft besitzt jeder Eigentümer einen individuellen Anteil, den er auch verkaufen kann, während bei einer Gesamthandsgemeinschaft alle Eigentümer gemeinschaftlich Eigentum besitzen und keine individuellen Anteilsrechte haben. Einfache Bruchteilsgemeinschaften gelten als schlichte Interessengemeinschaften ohne festen Zweck. Sie sind nicht mit Erbengemeinschaften oder Personengesellschaften zu verwechseln, welche einen gemeinsamen Zweck verfolgen.

Eine Bruchteilsgemeinschaft kann auf zwei Weisen entstehen: 

Per Gesetz- Hierzu gehören beispielsweise:

• • Verbindung (§ 947 BGB)
  • Vermischung (§ 948 BGB)
  • Schatzfund (§ 949 BGB)
  • Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 – 19 WEG)

Per Vertrag / Rechtsgeschäft:

In manchen Fällen schließen Parteien einen Vertrag ab, um eine solche Gemeinschaft zu bilden. Dies kann auch zwischen Eheleuten vorkommen, wie in einem Urteil des OLG Naumburg vom 26.06.2006 (10 U 23/06) festgestellt wurde.

Das BGB differenziert zwischen verschiedenen Eigentumsarten:

• Alleineigentum: Hierbei besitzt eine Einzelperson das gesamte Eigentum.

• Gesamthandsgemeinschaft: Bei einer Gesamthandsgemeinschaft sind alle Personen gemeinschaftlich Eigentümer, es gibt hier kein individuelles Anteilsrecht an der Sache. Ein bekanntes Beispiel für eine Gesamthandsgemeinschaft ist die Erbengemeinschaft. Diese Form des Miteigentums erlaubt es den Eigentümern nicht, unabhängig von anderen über ihren Anteil zu verfügen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft: Hierbei wird das Eigentum in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt.

Die Umwandlung von Gesamthandsgemeinschaft in Bruchteilsgemeinschaft

Es ist durchaus möglich, eine Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln, insbesondere bei Erbengemeinschaften. Die Umwandlung erfolgt vor einem Notar und bedarf der Zustimmung aller Beteiligten.

Die Verwaltung und Nutzung einer Bruchteilsgemeinschaft

Die Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft verwalten ihr gemeinsames Eigentum kollektiv. Jeder Eigentümer hat das Recht, über seinen individuellen Anteil zu entscheiden und diesen beispielsweise zu verkaufen. Will man allerdings das gesamte Objekt veräußern, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Vermietung innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft

Für die Vermietung eines gemeinsam besessenen Objektes benötigt man die Zustimmung aller Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft. Daher muss ein Mietvertrag von allen Parteien unterzeichnet werden, es sei denn, es bestehen spezielle Vertretungsregelungen.

Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft

Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen. Ist ein wichtiger Grund gegeben, kann dies selbst gegen vertragliche Regelungen durchgesetzt werden. Möglichkeiten zur Auflösung sind der Verkauf der gesamten Immobilie oder die Übernahme des Anteils eines Mitglieds durch ein anderes. Bei Uneinigkeit besteht als letztes Mittel die Möglichkeit der Teilungsversteigerung.

Die Bruchteilsgemeinschaft und die Umsatzsteuer

Bis 2018 galten Bruchteilsgemeinschaften steuerrechtlich als Unternehmen. Seit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs werden jedoch die Mitglieder der Gemeinschaft und nicht die Gemeinschaft selbst als Unternehmer betrachtet, was die Umsatzsteuerpflicht betrifft.

Wie funktioniert die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft?

In der Regel legen die §§ 741-758 BGB die Grundlagen für die Verwaltung und Nutzung des gemeinsamen Vermögens fest. Einige der wichtigsten Punkte dabei sind:

• Jedes Mitglied darf über seinen Bruchteil frei verfügen und hat das Recht, das gemeinsame Vermögen zu nutzen.
• Die gesamte Verwaltung des Vermögens erfordert jedoch die gemeinsame Entscheidungsfindung aller Teilhaber.
• In bestimmten Fällen, beispielsweise bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen, kann ein Mitglied eigenständig handeln. Die hierfür entstehenden Kosten können von den anderen Mitgliedern zurückgefordert werden.

Rechte und Pflichten in der Bruchteilsgemeinschaft

Das BGB legt fest, dass jeder Bruchteilseigentümer seinen Anteil nutzen und darüber verfügen kann. Allerdings dürfen die übrigen Mitglieder dadurch nicht beeinträchtigt werden. Grundsätzliche Entscheidungen, insbesondere solche, die die gesamte Immobilie betreffen, müssen gemeinsam getroffen werden. Einzelne Mitglieder können jedoch Maßnahmen zur Erhaltung der Immobilie ergreifen und im Anschluss die Zustimmung der anderen einholen.

Bruchteilsgemeinschaft vs. GbR

Es ist wichtig, die Bruchteilsgemeinschaft von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu unterscheiden. Bei einer GbR besitzen alle Gesellschafter das Eigentum gemeinsam, und im Grundbuch wird die GbR als Eigentümer gelistet. Die Bruchteilsgemeinschaft hingegen verteilt das Eigentum auf konkrete Anteile, die jedem Mitglied individuell zugeordnet

Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft

Jeder Eigentümer hat grundsätzlich das Recht, die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen. Eine solche Auflösung kann jedoch vertraglich ausgeschlossen werden. Typische Situationen, die zur Auflösung führen, sind der Verkauf des Grundstücks, die Übertragung eines Anteils an einen anderen Eigentümer oder Uneinigkeiten, die zu einer Teilungsversteigerung führen.

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