Die Zwischenfinanzierung

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung, auch als Überbrückungskredit bekannt, ist ein kurzfristiges Darlehen, das dazu dient, finanzielle Engpässe zu überbrücken. Diese Finanzierung wird oft genutzt, wenn Eigenkapital aus dem Verkauf einer Immobilie oder aus anderen gebundenen Anlageformen noch nicht verfügbar ist, aber dringend benötigt wird, um eine neue Immobilie zu erwerben oder ein Bauprojekt fortzusetzen. Zwischenfinanzierungen sind besonders nützlich in Immobilienmärkten mit hohem Wettbewerb, wo schnelle Kaufentscheidungen erforderlich sind.

Wann wird eine Zwischenfinanzierung benötigt?

Immobilienverkauf: Eine Zwischenfinanzierung ist hilfreich, wenn ein Käufer eine neue Immobilie erwerben möchte, der Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie aber noch nicht zur Verfügung steht. Mit der Zwischenfinanzierung kann der Käufer den Kaufpreis der neuen Immobilie sofort zahlen und die Zeit bis zur Verfügbarkeit des Verkaufserlöses überbrücken.

Kapitalbindung: Wenn Eigenkapital in langfristigen Anlageformen wie Lebensversicherungen oder Bausparverträgen gebunden ist und noch nicht fällig ist, hilft eine Zwischenfinanzierung, die Zeit bis zur Verfügbarkeit des Kapitals zu überbrücken. Dies ist besonders relevant, wenn diese Mittel benötigt werden, um eine Immobilie zu kaufen oder eine bestehende Finanzierung abzulösen.

Anschlussfinanzierung: Nach dem Auslaufen der Zinsbindung eines bestehenden Kredits kann eine Zwischenfinanzierung genutzt werden, um die Zeit bis zur Bereitstellung einer langfristigen Finanzierung zu überbrücken. Dies ist besonders wichtig, wenn die langfristigen Zinsen derzeit hoch sind und erwartet wird, dass sie in naher Zukunft sinken.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

1. Bedarfsermittlung: Der Kreditnehmer ermittelt, welche finanziellen Mittel in naher Zukunft verfügbar sein werden und wie groß die Finanzierungslücke ist.
2. Kreditantrag und Genehmigung: Der Kreditnehmer stellt einen Antrag bei einer Bank oder einem Finanzinstitut. Hierbei müssen Nachweise über zukünftige Kapitalzuflüsse und Bonitätsunterlagen eingereicht werden. Die Bank prüft die Bonität des Kreditnehmers und die Werthaltigkeit der Sicherheiten.
3. Kreditabschluss: Nach Genehmigung des Kreditantrags wird der Überbrückungskredit abgeschlossen und die erforderliche Summe bereitgestellt. Der Kreditnehmer erhält das Geld in der Regel als Einmalbetrag.
4. Tilgungsfreie Phase: Während der Laufzeit des Zwischenkredits zahlt der Kreditnehmer in der Regel nur die Zinsen, keine Tilgungsraten. Dies reduziert die monatliche finanzielle Belastung.
5. Rückzahlung: Bei Verfügbarkeit des erwarteten Kapitals wird der Zwischenkredit in einer Summe zurückgezahlt. Dies geschieht oft aus dem Erlös des Verkaufs der alten Immobilie oder aus der Auszahlung eines fälligen Anlageprodukts.

Vorteile einer Zwischenfinanzierung

• Schnelle Verfügbarkeit: Das benötigte Kapital steht sofort zur Verfügung, was den Erwerb einer neuen Immobilie ohne Verzögerung ermöglicht.
• Flexibilität: Die Laufzeit kann an die voraussichtliche Verfügbarkeit des Eigenkapitals angepasst werden, was eine flexible Planung und Nutzung der finanziellen Mittel ermöglicht.
• Tilgungsfreie Phase: Während der Laufzeit fallen nur Zinszahlungen an, keine Tilgungsraten, was die monatliche finanzielle Belastung reduziert.
• Überbrückung finanzieller Engpässe: Sie schließt finanzielle Lücken, ohne auf langfristige Darlehen angewiesen zu sein.

Nachteile einer Zwischenfinanzierung

• Höhere Zinsen: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als langfristige Baufinanzierungen. Banken berechnen oft einen Zinsaufschlag wegen des höheren Risikos und des Verwaltungsaufwands.
• Risiko bei Verzögerungen: Wenn der Verkauf der alten Immobilie sich verzögert oder nicht den erwarteten Preis erzielt, kann dies zu finanziellen Schwierigkeiten führen.
• Verpflichtung zur Rückzahlung innerhalb kurzer Zeit: Die Zwischenfinanzierung muss innerhalb der vereinbarten Frist, meist innerhalb von 24 Monaten, zurückgezahlt werden, was zu finanziellen Belastungen führen kann.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

• Reduzierte Bausparsumme: Eine schnellere Zuteilung des Bausparvertrags durch Reduktion der Bausparsumme kann eine Alternative darstellen, was eine frühere Nutzung des angesparten Kapitals ermöglicht.
• Policendarlehen: Bei Vorhandensein einer Lebensversicherung kann diese beliehen werden, um kurzfristig Kapital zu beschaffen. Dies bietet eine flexible und oft kostengünstigere Möglichkeit der Finanzierung.
• Klassischer Kredit: Ein herkömmlicher Ratenkredit könnte ebenfalls zur Überbrückung dienen, möglicherweise zu günstigeren Konditionen als eine Zwischenfinanzierung. Hierbei sollten jedoch die individuellen Konditionen und die Rückzahlungsmodalitäten genau geprüft werden.

Bearbeitungsdauer eines Antrags auf Zwischenfinanzierung

Die Bearbeitungsdauer eines Antrags auf Zwischenfinanzierung variiert je nach Bank und individueller Situation des Kreditnehmers. In der Regel dauert die Bearbeitung einige Tage bis wenige Wochen. Faktoren wie die Bonitätsprüfung, die Wertermittlung der Sicherheiten und die Prüfung der zukünftigen Kapitalzuflüsse beeinflussen die Dauer.

Benötigte Unterlagen für einen Antrag auf Zwischenfinanzierung

Für einen Antrag auf Zwischenfinanzierung werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Nachweise über das zukünftige Kapital (z.B. Verkaufsvertrag der alten Immobilie, Versicherungsunterlagen, Bausparverträge)
• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Einkommenssteuerbescheide)
• Vermögensnachweise (Kontoauszüge, Depotauszüge)
• Bonitätsnachweise (Schufa-Auskunft)
• Informationen zur neuen Immobilie (Kaufvertrag, Exposé, Gutachten)

Eignung für private Bauprojekte

Eine Zwischenfinanzierung ist auch für private Bauprojekte geeignet. Wenn beispielsweise ein Bauherr Eigenkapital aus einem noch nicht fälligen Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung erwartet, kann eine Zwischenfinanzierung genutzt werden, um die Baukosten zu decken, bis das Eigenkapital verfügbar ist. Dies verhindert Bauverzögerungen und stellt sicher, dass der Bau planmäßig fortgesetzt werden kann.

Behandlung in der Bilanz eines Unternehmens

In der Bilanz eines Unternehmens wird eine Zwischenfinanzierung als kurzfristige Verbindlichkeit ausgewiesen. Die Zwischenfinanzierung wird in der Regel unter den kurzfristigen Verbindlichkeiten oder den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten verbucht, abhängig von der Bilanzstruktur des Unternehmens und den spezifischen Bilanzierungsvorschriften.

Steuerliche Aspekte

Die Zinsen einer Zwischenfinanzierung sind in der Regel als Betriebsausgaben absetzbar, wenn die Zwischenfinanzierung für betriebliche Zwecke verwendet wird, beispielsweise für den Erwerb einer Betriebsimmobilie. Es ist jedoch wichtig, die spezifischen steuerlichen Vorschriften zu beachten und gegebenenfalls steuerlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle relevanten steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden.

Besondere Konditionen

Zwischenfinanzierungen haben oft spezifische Konditionen, die von den allgemeinen Kreditkonditionen abweichen. Dazu gehören:

• Zinsaufschläge: Aufgrund des höheren Risikos und des Verwaltungsaufwands können Banken höhere Zinsen verlangen.
• Tilgungsmodalitäten: In der Regel sind während der Laufzeit nur Zinszahlungen erforderlich, keine Tilgungsraten.
• Laufzeitbegrenzung: Zwischenfinanzierungen sind typischerweise auf maximal 24 Monate begrenzt.
• Kündigungsrechte: Viele Zwischenfinanzierungen können vorzeitig gekündigt und zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Verlängerung einer Zwischenfinanzierung

Eine Verlängerung der Zwischenfinanzierung ist in einigen Fällen möglich, jedoch nicht immer garantiert. Die Verlängerung hängt von den individuellen Bedingungen des Darlehensvertrags und der Zustimmung der kreditgebenden Bank ab. Bei einer Verlängerung können sich die Konditionen des Kredits ändern, einschließlich der Zinssätze und der anfallenden Gebühren.

Sicherheiten

Für eine Zwischenfinanzierung werden in der Regel Sicherheiten verlangt. Dazu gehören oft Grundschulden auf Immobilien, die Eintragung von Pfandrechten oder die Abtretung von Forderungen. Die genaue Art und Höhe der Sicherheiten hängt von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und den spezifischen Anforderungen der kreditgebenden Bank ab.

Optimale Nutzung einer Zwischenfinanzierung

Um eine Zwischenfinanzierung optimal zu nutzen, sollte man:

1. Frühzeitig planen: Den Bedarf an Zwischenfinanzierung frühzeitig erkennen und planen, um Verzögerungen und unnötige Kosten zu vermeiden.
2. Kosten vergleichen: Verschiedene Angebote von Banken und Finanzinstituten vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
3. Bonität prüfen: Sicherstellen, dass alle erforderlichen Unterlagen vollständig und aktuell sind, um den Antragsprozess zu beschleunigen.
4. Rückzahlungsplan erstellen: Einen klaren Rückzahlungsplan entwickeln, um sicherzustellen, dass die Zwischenfinanzierung innerhalb der vereinbarten Frist zurückgezahlt werden kann.