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Eine Freistellungserklärung ist eine Erklärung der Bank, dass eine bestimmte Immobilie, die bereits verkauft ist, nicht mehr unter die Globalgrundschuld des Bauträgers oder des vorherigen Eigentümers fällt. Der Hintergrund ist, dass zur Finanzierung eines Bauprojekts oder einer Immobilie in der Regel ein Kredit aufgenommen wird, der durch eine Globalgrundschuld gesichert ist. Diese Grundschuld gilt für alle Einheiten des Bauprojekts oder der Immobilie. Kauft nun eine Person eine Eigentumseinheit (z.B. eine Wohnung oder ein Büro), wird die Grundschuld für diese Einheit gelöscht, und die Bank gibt eine Freistellungserklärung ab. Dadurch ist die Einheit vor einem Zugriff der Bank im Insolvenzfall des Bauträgers oder des vorherigen Eigentümers geschützt.
Eine Freistellungserklärung ist besonders wichtig, da sie dem Käufer die Sicherheit gibt, dass seine Immobilie frei von fremden Belastungen ist. Sie stellt sicher, dass die Einheit nicht als Sicherheit für den Kredit des Bauträgers oder des vorherigen Eigentümers dient, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Auch beim Kauf von Bestandsimmobilien kann eine Freistellungserklärung notwendig sein. Wenn eine Immobilie bereits mit einer Grundschuld belastet ist, muss diese vor dem Verkauf freigestellt werden, damit der Käufer eine unbelastete Immobilie erwirbt. Hier stellt die Freistellungserklärung sicher, dass die bestehenden Schulden des Verkäufers nicht auf den Käufer übergehen.
Freistellungserklärungen können auch bei Gewerbeimmobilien wichtig sein. Große Gewerbeprojekte oder Geschäftsgebäude werden oft mit Hypotheken finanziert, die durch eine Grundschuld gesichert sind. Bei einem Verkauf einzelner Einheiten oder des gesamten Objekts ist es wichtig, dass diese Einheiten von bestehenden Belastungen freigestellt werden, um klare Eigentumsverhältnisse zu gewährleisten.
Bei der Transaktion von Immobilienportfolios, wo mehrere Immobilien oder Einheiten in einem Paket verkauft werden, können Freistellungserklärungen sicherstellen, dass jede einzelne Einheit von eventuellen Belastungen befreit ist. Dies erleichtert den Verkauf und die Finanzierung des Portfolios.
Wenn eine Immobilie mehreren Eigentümern gehört und ein Teil verkauft werden soll, kann eine Freistellungserklärung notwendig sein, um sicherzustellen, dass der verkaufte Anteil frei von gemeinsamen Schulden oder Hypotheken ist. Dies ist besonders wichtig bei Miteigentum oder Erbengemeinschaften.
Bei Zwangsversteigerungen kann eine Freistellungserklärung sicherstellen, dass der Ersteigerer eine Immobilie ohne bestehende Belastungen erhält. Dies bietet zusätzlichen Schutz und Klarheit für den neuen Eigentümer.
Eine Freistellungserklärung wird benötigt, wenn der Eigentümer eine Einheit vor Fertigstellung des gesamten Bauprojekts oder vor dem Abschluss der Finanzierung verkaufen möchte. Ohne diese Erklärung kann der Kauf nicht abgeschlossen werden, da die Bank des Käufers darauf besteht, dass die Einheit nicht mehr durch die Globalgrundschuld belastet ist.
Während der Bauphase ist die Freistellungserklärung wichtig, weil der Bauträger möglicherweise Zahlungen vom Käufer entgegennehmen möchte. Diese Zahlungen dürfen jedoch nur erfolgen, wenn die Bank des Bauträgers die Freistellungserklärung abgegeben hat. Dadurch wird gewährleistet, dass der Käufer keine Zahlungen leistet, solange die Einheit noch belastet ist.
Die Freistellungserklärung spielt auch eine wichtige Rolle bei der Finanzierung des Kaufs. Die Bank des Käufers wird in der Regel erst dann das Darlehen auszahlen, wenn sie sicher ist, dass ihre Grundschuld vorrangig ist. Ohne die Freistellungserklärung wäre dies nicht möglich.
Sobald der Käufer den vollen Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt hat, stellt die Bank des Verkäufers die Freistellungserklärung aus. Diese bestätigt, dass die betreffende Einheit aus der Globalgrundschuld entlassen wird. Die Bank des Käufers erhält damit die Sicherheit, dass ihre Grundschuld vorrangig ist, und kann das Darlehen auszahlen.
Die wichtigste Voraussetzung für die Freistellungserklärung ist, dass der Käufer den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer entrichtet hat. Erst dann besteht für die Bank des Verkäufers kein Kreditrisiko mehr, und die Freistellungserklärung kann ausgestellt werden. Zudem muss der Verkäufer sicherstellen, dass alle notwendigen Unterlagen und Nachweise erbracht werden, damit die Bank die Freistellungserklärung ausstellen kann.
Die Banken spielen eine zentrale Rolle im Prozess der Freistellungserklärung. Die Bank des Verkäufers muss sicherstellen, dass ihre Interessen durch die Zahlung des Kaufpreises geschützt sind, bevor sie die Freistellungserklärung ausstellt. Gleichzeitig muss die Bank des Käufers sicherstellen, dass die Einheit frei von Belastungen ist, bevor sie das Darlehen auszahlt.
Falls das Bauprojekt nicht fertiggestellt wird, übernimmt die Bank des Käufers die Rolle des Hauptgläubigers für die betreffende Einheit. Sie kann entscheiden, ob die Immobilie freigegeben wird, wenn der Käufer den Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt bezahlt hat, oder ob die gezahlten Beiträge zurückerstattet werden.
Wenn das Bauprojekt nicht fertiggestellt wird, haben Käufer verschiedene Optionen. Sie können versuchen, die unfertige Einheit weiterzuverkaufen oder auf eine Rückerstattung der gezahlten Beträge bestehen. Die Bank des Käufers wird in der Regel versuchen, eine Lösung zu finden, die sowohl ihre Interessen als auch die des Käufers schützt.
In Fällen, in denen das Bauprojekt nicht fertiggestellt wird, können rechtliche Konsequenzen für den Bauträger und die beteiligten Banken entstehen. Käufer haben möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz oder die Rückerstattung gezahlter Beträge. Es ist wichtig, dass Käufer sich in solchen Situationen rechtlich beraten lassen, um ihre Interessen zu wahren.
Die wichtigste Voraussetzung für die Freistellungserklärung ist, dass der Käufer den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer entrichtet hat. Erst dann besteht für die Bank des Verkäufers kein Kreditrisiko mehr, und die Freistellungserklärung kann ausgestellt werden.
Der Verkäufer muss sicherstellen, dass alle notwendigen Dokumente und Nachweise vorliegen, damit die Bank die Freistellungserklärung ausstellen kann. Dazu gehören unter anderem der Kaufvertrag, Zahlungsnachweise und gegebenenfalls Baufortschrittsberichte.
Sowohl der Verkäufer als auch die Banken müssen sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Dazu gehört die Einhaltung der Makler– und Bauträgerverordnung (MaBV), die regelt, unter welchen Bedingungen Zahlungen entgegengenommen und Freistellungserklärungen ausgestellt werden dürfen.
Die Freistellungserklärung bietet dem Käufer Sicherheit bei der Finanzierung seiner Einheit. Da die Bank des Käufers sicher sein kann, dass ihre Grundschuld vorrangig ist, kann sie das Darlehen auszahlen, ohne ein erhöhtes Risiko einzugehen.
Die Freistellungserklärung schützt den Käufer vor den Folgen einer möglichen Insolvenz des Verkäufers. Da die Einheit aus der Globalgrundschuld entlassen wird, kann der Käufer sicher sein, dass seine Einheit nicht für die Schulden des Verkäufers haftet.
Durch die Freistellungserklärung wird der gesamte Kaufprozess transparenter und klarer. Der Käufer weiß genau, dass seine Einheit frei von fremden Belastungen ist und kann sich darauf verlassen, dass die Banken ihre Interessen gewahrt haben.
Eine häufige Herausforderung bei der Freistellungserklärung sind Verzögerungen im Prozess. Es kann vorkommen, dass die Ausstellung der Freistellungserklärung länger dauert als erwartet, was den gesamten Kaufprozess verzögern kann.
Eine weitere Herausforderung kann unvollständige oder fehlerhafte Dokumentation sein. Wenn nicht alle erforderlichen Unterlagen vorliegen oder diese fehlerhaft sind, kann die Bank die Freistellungserklärung nicht ausstellen.
Die Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien, also dem Verkäufer, den Banken und dem Käufer, kann ebenfalls eine Herausforderung darstellen. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten gut zusammenarbeiten und sich regelmäßig austauschen, um den Prozess reibungslos zu gestalten.
Ein Käufer hat mehrere Möglichkeiten, seine Rechte durchzusetzen, wenn die Freistellungserklärung trotz vollständiger Zahlung des Kaufpreises nicht ausgestellt wird:
Zunächst sollte der Käufer den Verkäufer und die Bank des Verkäufers schriftlich zur Ausstellung der Freistellungserklärung auffordern. Hierbei ist es ratsam, eine klare Frist zu setzen, innerhalb der die Erklärung zu erfolgen hat. Ein eingeschriebener Brief oder eine ähnliche Form der Zustellung kann nachweisbar machen, dass die Aufforderung zugestellt wurde.
Falls die schriftliche Aufforderung nicht zum Erfolg führt, sollte der Käufer einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt einschalten. Der Anwalt kann rechtliche Schritte einleiten und den Druck auf den Verkäufer und die Bank erhöhen. Dies könnte auch die Einleitung eines Mahnverfahrens oder einer Unterlassungsklage beinhalten.
Der Käufer kann gerichtlich vorgehen und eine Klage auf Erfüllung des Kaufvertrages einreichen. Das Gericht kann den Verkäufer und die Bank des Verkäufers dazu verpflichten, die Freistellungserklärung auszustellen. Dies kann zusätzlich durch eine einstweilige Verfügung beschleunigt werden, falls eine dringende Notwendigkeit besteht.
Sollte dem Käufer durch die Nichtausstellung der Freistellungserklärung ein finanzieller Schaden entstehen (z.B. durch zusätzliche Finanzierungskosten oder Verzögerungskosten), kann er Schadensersatz vom Verkäufer und gegebenenfalls von der Bank des Verkäufers verlangen. Hierfür ist es wichtig, alle entstandenen Kosten und den Zusammenhang mit der Nichtausstellung der Freistellungserklärung zu dokumentieren.
In besonders schwerwiegenden Fällen, insbesondere wenn keine Aussicht auf eine zeitnahe Ausstellung der Freistellungserklärung besteht, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Dies erfordert in der Regel eine rechtliche Beratung, um sicherzustellen, dass alle vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen für einen Rücktritt erfüllt sind. Bereits geleistete Zahlungen können zurückgefordert werden, gegebenenfalls auch mit einer Klage auf Rückzahlung.
Es gibt einige Alternativen, die Käufern ähnliche Sicherheit bieten können:
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft stellt eine zusätzliche Sicherheit dar, dass der Verkäufer seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Dabei übernimmt eine Bank oder Versicherung die Bürgschaft für den Verkäufer. Sollte der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllen, tritt der Bürge ein und übernimmt die Kosten oder sorgt dafür, dass das Bauvorhaben abgeschlossen wird. Diese Bürgschaft kann auch die Auszahlung der Freistellungserklärung abdecken.
Ein Notaranderkonto bietet eine zusätzliche Sicherheit, indem der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto bei einem Notar eingezahlt wird. Der Notar zahlt den Betrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, einschließlich der Ausstellung der Freistellungserklärung. Dies schützt den Käufer vor einer vorzeitigen Auszahlung und bietet eine rechtliche Absicherung.
Verzögerungen bei der Ausstellung von Freistellungserklärungen sind nicht selten und können verschiedene Ursachen haben:
Die Koordination zwischen dem Verkäufer, der Bank des Verkäufers und der Bank des Käufers kann zeitaufwendig und komplex sein. Bürokratische Anforderungen und unterschiedliche Standards der beteiligten Parteien können den Prozess verlangsamen. Jede Bank hat ihre eigenen Prozeduren und Vorgaben, die eingehalten werden müssen.
Eine häufige Ursache für Verzögerungen ist die unvollständige oder fehlerhafte Dokumentation. Wenn nicht alle erforderlichen Unterlagen vorliegen oder diese fehlerhaft sind, kann die Bank die Freistellungserklärung nicht ausstellen. Typische Dokumente, die benötigt werden, sind der vollständige Kaufvertrag, Zahlungsnachweise und eventuell Baufortschrittsberichte.
Schwierigkeiten in der Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien – dem Verkäufer, den Banken und dem Käufer – können ebenfalls zu Verzögerungen führen. Eine enge und regelmäßige Abstimmung ist notwendig, um den Prozess reibungslos zu gestalten. Missverständnisse und unklare Zuständigkeiten können den Prozess erheblich verzögern.
Notare spielen eine zentrale Rolle im Prozess der Erstellung und Überprüfung der Freistellungserklärung:
Notare beurkunden den Kaufvertrag und stellen sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie prüfen, ob alle erforderlichen Dokumente und Erklärungen vorliegen und ob die vertraglichen Bedingungen eingehalten werden.
Im Rahmen der Treuhandfunktion kann der Notar den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto verwalten. Der Notar zahlt den Betrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrags, einschließlich der Ausstellung der Freistellungserklärung, erfüllt sind. Dies bietet dem Käufer zusätzliche Sicherheit.
Notare beraten die Parteien über ihre Rechte und Pflichten und klären über die Bedeutung der Freistellungserklärung auf. Sie stellen sicher, dass beide Parteien die rechtlichen Konsequenzen verstehen und dass der Kaufvertrag fair und transparent gestaltet ist.
Freistellungserklärungen können auch für Gewerbeimmobilien verwendet werden, wobei es einige Unterschiede im Prozess geben kann:
Die Grundsätze der Freistellungserklärung gelten auch für Gewerbeimmobilien. Die Bank des Verkäufers stellt eine Freistellungserklärung aus, um die betreffende Einheit aus der Globalgrundschuld zu entlassen, sobald der vollständige Kaufpreis gezahlt wurde.
Gewerbeimmobilienprojekte können aufgrund ihrer Größe und Komplexität strengere Anforderungen haben. Die Due-Diligence-Prüfungen und die Anforderungen an die Dokumentation können umfangreicher sein, was den Prozess der Ausstellung einer Freistellungserklärung verlängern kann.
Bei Gewerbeimmobilien haben die beteiligten Parteien oft mehr Verhandlungsmacht. Große Unternehmen und institutionelle Investoren können spezielle Bedingungen aushandeln, um zusätzliche Sicherheiten oder schnellere Prozesse zu gewährleisten.
Wenn alle Einheiten eines Bauprojekts verkauft und freigestellt wurden, hat dies folgende Auswirkungen:
Die Globalgrundschuld, die ursprünglich alle Einheiten des Bauprojekts belastet hat, wird schrittweise durch einzelne Freistellungserklärungen abgelöst. Sobald die letzte Einheit verkauft und freigestellt ist, wird die Globalgrundschuld vollständig gelöscht.
Mit dem Verkauf und der Freistellung der letzten Einheit wird auch der Kreditvertrag des Verkäufers in der Regel abgeschlossen. Die Bank des Verkäufers hat ihr Darlehen durch die Verkaufserlöse zurückerhalten und die Sicherheit in Form der Globalgrundschuld wird nicht mehr benötigt.
Käufer können mehrere Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Dokumente für die Freistellungserklärung vollständig und korrekt sind:
Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Notar kann sicherstellen, dass alle erforderlichen Dokumente korrekt vorbereitet und eingereicht werden. Der Notar prüft die Dokumente auf Vollständigkeit und Rechtskonformität.
Verwendung von detaillierten Checklisten, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente vorliegen. Dies kann den Kaufvertrag, Zahlungsnachweise, Baugenehmigungen und Baufortschrittsberichte umfassen.
Regelmäßige Kommunikation mit dem Verkäufer und den beteiligten Banken ist wichtig, um sicherzustellen, dass alle Dokumente rechtzeitig und korrekt eingereicht werden. Klare Absprachen und Nachfragen können Missverständnisse vermeiden.
Verkäufer können verschiedene Maßnahmen ergreifen, um den Prozess der Freistellungserklärung zu beschleunigen:
Verkäufer sollten alle erforderlichen Dokumente frühzeitig vorbereiten und bei der Bank einreichen. Eine proaktive Planung und Vorbereitung können den Prozess beschleunigen.
Ein enger und regelmäßiger Kontakt mit der Bank des Verkäufers kann helfen, eventuelle Probleme schnell zu identifizieren und zu lösen. Eine gute Beziehung zur Bank kann den Prozess insgesamt beschleunigen.
Verwendung von standardisierten Verfahren und Dokumenten kann helfen, den Prozess zu vereinfachen und zu beschleunigen. Dies kann auch die Anforderungen der Bank und der gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen.
In Deutschland können die Regelungen und Verfahren für Freistellungserklärungen in verschiedenen Bundesländern leicht variieren:
Einige Bundesländer können spezifische rechtliche Anforderungen oder Verwaltungsverfahren haben, die den Prozess der Freistellungserklärung beeinflussen. Diese Unterschiede können sich auf die notwendigen Dokumente oder auf die beteiligten Behörden auswirken.
Die lokale Praxis und die Vorgehensweise von Notaren und Banken können ebenfalls variieren. Es ist wichtig, sich über die spezifischen Anforderungen und Gepflogenheiten in dem Bundesland zu informieren, in dem die Immobilie liegt.
Die Freistellungserklärung kann die Bewertung der Immobilie für zukünftige Finanzierungen positiv beeinflussen:
Durch die Freistellungserklärung ist die Immobilie frei von fremden Belastungen, was sie für Banken als Sicherheit attraktiver macht. Dies kann zu besseren Finanzierungskonditionen und niedrigeren Zinssätzen führen.
Die Freistellungserklärung sorgt für klare und rechtssichere Eigentumsverhältnisse. Dies erleichtert zukünftige Verkäufe oder die Nutzung der Immobilie als Sicherheit für weitere Kredite.
Für den Käufer kann die Ausstellung der Freistellungserklärung die Bonität verbessern, da die Immobilie als unbelastetes Eigentum in den Vermögenswerten berücksichtigt wird. Dies kann die Kreditwürdigkeit bei zukünftigen Finanzierungen erhöhen.
Es ist wichtig, dass der Käufer die Freistellungserklärung sorgfältig überprüft, um sicherzustellen, dass alle Angaben korrekt sind. Dazu gehört die genaue Beschreibung der freigestellten Einheit, die Bestätigung der Zahlung des vollständigen Kaufpreises und die eindeutige Entlassung aus der Globalgrundschuld.
Die Bank des Käufers sollte die Freistellungserklärung ebenfalls prüfen und bestätigen, dass sie alle Anforderungen erfüllt. Dies stellt sicher, dass die Bank das Darlehen ohne Risiko auszahlen kann.
Sobald die Freistellungserklärung vorliegt, muss die freigestellte Einheit aus der Globalgrundschuld im Grundbuch gelöscht werden. Dies ist ein wichtiger Schritt, um die Eigentumsverhältnisse eindeutig und rechtssicher zu gestalten. Die Grundbuchämter führen diese Änderungen durch, basierend auf den vorgelegten Dokumenten und Freistellungserklärungen.
Die Freistellungserklärung stellt sicher, dass die Grundschuld der Bank des Käufers vorrangig ist. Dies bedeutet, dass im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs die Bank des Käufers zuerst aus dem Erlös befriedigt wird. Dies ist ein zentraler Aspekt der Sicherheit, die die Freistellungserklärung bietet.
Ein Praxisbeispiel könnte verdeutlichen, wie der Prozess der Freistellungserklärung in der Realität abläuft. Dies könnte einen typischen Zeitplan, die involvierten Parteien und die Schritte zur Ausstellung und Bestätigung der Freistellungserklärung umfassen.
Ein weiteres Beispiel könnte ein Szenario darstellen, in dem Verzögerungen oder Probleme auftreten. Dies könnte helfen, typische Fallstricke zu erkennen und zu zeigen, wie diese überwunden werden können.
Ergänzend zur Freistellungserklärung könnte eine Vertragserfüllungsbürgschaft eine zusätzliche Sicherheit bieten. Diese Bürgschaft gewährleistet, dass der Bauträger seine Verpflichtungen erfüllt oder dass im Falle der Nichterfüllung eine Entschädigung gezahlt wird.
Verschiedene Versicherungen können zusätzlich zur Freistellungserklärung abgeschlossen werden, um weitere Risiken abzudecken. Dazu könnten Bauleistungsversicherungen oder Versicherungspolicen gegen Bauverzögerungen gehören.
Käufer sollten einen erfahrenen Notar auswählen, der mit dem Prozess der Freistellungserklärung und den spezifischen Anforderungen vertraut ist. Ein erfahrener Notar kann den Prozess erheblich erleichtern und sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
Es ist ratsam, regelmäßige Statusupdates von allen beteiligten Parteien einzuholen. Dies hilft, den Überblick über den Fortschritt zu behalten und frühzeitig auf mögliche Verzögerungen oder Probleme zu reagieren.
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