Was versteht man unter Gewohnheitsrecht bei Immobilien und Grundstücken?
Gewohnheitsrecht ist ein ungeschriebenes Recht, das auf langanhaltenden, gleichmäßigen Praktiken basiert, welche von der beteiligten Gemeinschaft als verbindlich anerkannt werden. Es entsteht, wenn bestimmte Handlungen oder Verhaltensweisen über einen langen Zeitraum hinweg ausgeübt und von allen Beteiligten akzeptiert werden, sodass ein ungeschriebener Anspruch auf Fortführung dieser Handlungen besteht.
Das Gewohnheitsrecht entstehen, in denen keine eindeutigen gesetzlichen Regelungen bestehen. Dies gilt insbesondere für Immobilien und Grundstücke, wo Gewohnheitsrechte häufig bei Fragen des Wegerechts, Überbaus, oder der Nutzung von Gemeinschaftsflächen auftreten.
Kann ein Gewohnheitsrecht vor Gericht durchgesetzt werden?
Ja, in Fällen von Unstimmigkeiten kann ein gewohnheitsrechtlicher Anspruch vor Gericht geltend gemacht werden. Der Erfolg hängt jedoch vom lückenlosen Nachweis einer gewohnheitsmäßigen Nutzung ab.
Wie unterscheidet sich das Gewohnheitsrecht vom Richterrecht?
Gewohnheitsrecht und Richterrecht sind eng miteinander verbunden, da sich beide aus der Praxis und Rechtsprechung entwickeln. Der Unterschied liegt darin, dass Richterrecht auf konkreten Gerichtsentscheidungen beruht, während Gewohnheitsrecht aus der stetigen und allgemein anerkannten Ausübung bestimmter Praktiken entsteht.
Kann ein Gewohnheitsrecht das geschriebene Recht außer Kraft setzen?
Nein, Gewohnheitsrecht darf das geschriebene Recht nicht verdrängen oder außer Kraft setzen. Geschriebenes Recht hat Vorrang vor dem ungeschriebenen Recht, einschließlich des Gewohnheitsrechts.
Wie kann man sich gegen den Missbrauch von Gewohnheitsrechten wehren?
Bei Auseinandersetzungen bezüglich Gewohnheitsrechten sollten Betroffene zunächst das Gespräch suchen und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich, kann eine Mediation oder ein gerichtliches Verfahren erforderlich sein.
Wichtige Tipps zum Umgang mit Gewohnheitsrecht
- Überprüfen Sie stets das Grundbuch auf eingetragene Rechte.
- Berufen Sie sich nicht blind auf Gewohnheitsrecht; dokumentieren Sie stattdessen lückenlos die Praxis.
- Setzen Sie auf schriftliche Vereinbarungen, um Unklarheiten zu vermeiden.
Beispiele für Gewohnheitsrechte im Immobilienbereich
- Wegerecht: Gewohnheitsrechtlich entstandene Wegerechte sind selten und bedürfen der expliziten Anerkennung durch die Gerichte. Nach einem BGH-Urteil (Az. V ZR 155/18) können solche Rechte nicht auf Gewohnheit beruhen.
- Überbau: Ein Bauwerk, das auf ein Nachbargrundstück ragt, kann unter bestimmten Umständen geduldet werden, wenn der Überbau nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich erfolgt und der Nachbar nicht unmittelbar widersprochen hat (§ 912 BGB).
- Nutzung von Gartenflächen durch Mieter: Ein Gewohnheitsrecht kann entstehen, wenn der Vermieter über einen langen Zeitraum die Nutzung eines Gartens durch Mieter duldet.
Beispiel 1: Nutzung eines privaten Weges
Ein Grundstückseigentümer gestattet seinem Nachbarn über Jahrzehnte, einen privaten Weg über sein Grundstück zu nutzen, um schneller eine öffentliche Straße zu erreichen. Nach dem Verkauf des Grundstücks an einen neuen Eigentümer wird dem Nachbarn die weitere Nutzung des Weges untersagt. Obwohl die Nutzung über einen langen Zeitraum erfolgte, etabliert dies kein rechtlich bindendes Wegerecht. Ein Wegerecht, das gegenüber neuen Eigentümern Bestand hat, muss im Grundbuch eingetragen oder vertraglich festgehalten werden.
Beispiel 2: Überbau auf Nachbargrundstück
Bei der Errichtung eines Anbaus ragt die Konstruktion versehentlich in das angrenzende Grundstück hinein. Der betroffene Nachbar bemerkt dies erst viele Jahre später und fordert den Rückbau. Gemäß § 912 BGB kann ein Grenzüberbau unter bestimmten Bedingungen geduldet werden, insbesondere wenn dieser weder vorsätzlich noch grob fahrlässig erfolgte und der Nachbar dem Überbau nicht sofort widersprochen hat. In diesem Fall kann jedoch eine finanzielle Entschädigung gefordert werden.
Beispiel 3: Langjähriges Parken auf dem Nachbargrundstück
Ein Bewohner parkt regelmäßig auf einem Teil des benachbarten Grundstücks, da der Eigentümer dies jahrelang duldet. Nach einem Eigentümerwechsel des benachbarten Grundstücks wird ihm das Parken verwehrt. Trotz der langjährigen Duldung durch den vorherigen Eigentümer besteht kein rechtlich durchsetzbares Parkrecht gegenüber dem neuen Eigentümer, da kein vertraglich festgehaltenes oder im Grundbuch eingetragenes Recht vorliegt.
