Das Immobilienlexikon

Eigenbedarfskündigung

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Voraussetzungen bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Bedarf muss für den Vermieter selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige bestehen.
Die Gründe müssen nachvollziehbar dargelegt werden.
Es müssen konkrete und gerechtfertigte Umstände vorliegen (z.B. Bedarf an einer größeren/kleineren Wohnung, Nähe zum Arbeitsplatz).

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Dauer des Mietverhältnisses	Kündigungsfrist
Kürzer als 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Mehr als 8 Jahre	9 Monate

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam?

Der Grund für den Eigenbedarf entfällt.
Die Kündigung formal nicht korrekt ist.
Ein entfernter Verwandter einziehen soll.
Die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten wurde.

Für wen dürfen Vermietende Eigenbedarf anmelden?

Vermietende können Eigenbedarf für sich selbst, Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Stiefkinder, Nichten, Neffen, Partner und Ehegatten sowie Schwiegereltern anmelden. Nicht anerkannt wird Eigenbedarf für entferntere Angehörige wie Onkel, Cousins/Cousinen oder geschiedene Ehegatten. Haushaltsangehörige wie Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners sind jedoch berücksichtigt.

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Konkrete Angabe, wer einziehen soll: Der Vermieter muss genau benennen, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird. Unpräzise Formulierungen können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Nachvollziehbare Gründe: Es muss ein plausibler und dauerhafter Bedarf an der konkreten Wohnung dargestellt werden. Kurzfristige oder vage Absichten reichen nicht aus.
Einhaltung der Kündigungsfristen: Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gibt es gesetzliche Kündigungsfristen (3 Monate für Mietverhältnisse unter 5 Jahren, 6 Monate für 5-8 Jahre und 9 Monate für über 8 Jahre).

Welche Voraussetzungen bei Eigenbedarfskündigung?

Der Bedarf muss für den Vermieter selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige bestehen.
Die Gründe müssen nachvollziehbar dargelegt werden.
Es müssen konkrete und gerechtfertigte Umstände vorliegen (z.B. Bedarf an einer größeren/kleineren Wohnung, Nähe zum Arbeitsplatz).

Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Eigenbedarfskündigungen sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Sie sind erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Juristische Personen wie AGs oder GmbHs sind hiervon ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht bei GbRs, beispielsweise bei Erbengemeinschaften. Vermieter können Mietverträge auch befristet wegen Eigenbedarf schließen.

Strittige Gründe und formale Vorgehensweise

Strittig können Fälle sein, in denen die Wohnung beispielsweise gewerblich genutzt werden soll. Hier gelten strengere Maßstäbe. Auch vorbeugende Kündigungen oder Situationen, in denen andere leerstehende Wohnungen vorhanden sind, können unzulässig sein. Im Kündigungsschreiben sollten alle relevanten Punkte klar und nachvollziehbar dargelegt werden. Auch sollte der Mieter über sein Widerspruchsrecht informiert werden.

Gegenmaßnahmen bei einer Eigenbedarfskündigung

Mieter können sich gegen die Kündigung wehren, wenn diese unwirksam ist oder eine soziale Härte darstellt. In letzterem Fall muss geprüft werden, ob die Härte so gravierend ist, dass ein Umzug unzumutbar wäre. Mieter sollten aktiv nach Ersatzwohnungen suchen und ihre Bemühungen dokumentieren.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Falls sich im Nachhinein herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz. Dieser umfasst beispielsweise die Differenz der Mietkosten, Umzugskosten und gegebenenfalls Detektivkosten.