Eine Abstandsfläche ist ein gesetzlich vorgeschriebener Mindestabstand, der zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze oder einem benachbarten Gebäude eingehalten werden muss. Diese Fläche dient dazu, eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der Gebäude zu gewährleisten. Sie trägt gleichzeitig zum Brandschutz und zur Wahrung der Privatsphäre der Bewohner bei. Abstandsflächen verhindern eine übermäßige Verdichtung der Bebauung und sorgen dafür, dass ausreichend Freiräume zwischen den Gebäuden erhalten bleiben.
Abstandsflächen sind aus mehreren Gründen unerlässlich:
In den meisten deutschen Landesbauordnungen beträgt die Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze in der Regel mindestens 2,5 bis 3 Meter. Diese Regelung gilt für Kerngebiete, Wohn- und Mischgebiete sowie Gewerbe- und Industriegebiete. Die exakten Vorschriften können jedoch je nach Gebäudetyp, Nutzung und Lage des Grundstücks unterschiedlich sein. Bayern hat beispielsweise im Jahr 2021 die Abstandsflächenregelungen angepasst und teilweise verkürzt, um eine Nachverdichtung zu ermöglichen.
Kleine Bauwerke wie Garagen oder Gartengerätehäuschen dürfen in vielen Bundesländern ohne eigene Abstandsflächen und direkt an der Grundstücksgrenze gebaut werden, da sie keine zusätzlichen Abstandsflächen benötigen.
Bestimmungen in speziellen Bebauungsplänen haben Vorrang vor den allgemeinen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnungen. Wenn ein Bebauungsplan für ein Gebiet eine Bebauung an der Grundstücksgrenze erlaubt, gelten die allgemeinen Abstandsflächenregelungen der Landesbauordnung nicht. Solche Regelungen sind häufig in dicht bebauten Innenstädten zu finden, wo alle Neubauten direkt an die festgelegten Baulinien angrenzen müssen, um ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten.
Die Berechnung der Abstandsflächen basiert auf der Gebäudehöhe und anderen architektonischen Merkmalen. Eine häufig angewendete Formel ist:
Die Tiefe der Abstandsfläche (TA) berechnet sich aus dem Multiplikationsfaktor (F), der Höhe des Gebäudes (H) und dem Faktor der Dachneigung (FD) multipliziert mit der Höhe des Daches (HD).
Parameter:
Nehmen wir an, ein Gebäude hat eine Wandhöhe von 8 Metern und eine Dachhöhe von 3 Metern bei einer Neigung unter 70 Grad. Der Faktor der Dachneigung beträgt ein Drittel. In einem Bundesland mit einem Multiplikationsfaktor von 0,4 ergibt sich folgende Abstandsfläche:
Berechnung der Summe der Höhen:
Höhe des Gebäudes (H): 8 Meter
Höhe des Daches (HD): 3 Meter
Faktor der Dachneigung (FD): 1/3
Die Summe der Höhen berechnet sich demnach wie folgt:
Multiplikationsfaktor (F): 0,4
Die Tiefe der Abstandsfläche (TA) berechnet sich wie folgt:
0,4 × 9 Meter = 3,6 Meter
Die genauen Regelungen zu den Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer festgelegt. Diese können sich in Details unterscheiden, folgen aber im Allgemeinen ähnlichen Prinzipien:
Beim Neubau von Gebäuden müssen die Abstandsflächen stets eingehalten werden. Dies ist notwendig, um die oben genannten Ziele wie Belichtung, Belüftung, Brandschutz und Wahrung der Privatsphäre sicherzustellen. Die Abstandsflächen müssen im Bauantrag nachgewiesen werden, und das Bauamt prüft diese im Rahmen der Baugenehmigung.
Auch bei Erweiterungen oder Umbauten bestehender Gebäude sind die Abstandsflächenvorschriften zu beachten. Wird beispielsweise ein Gebäude um ein Stockwerk aufgestockt oder eine neue Außenwand errichtet, muss die zusätzliche Höhe in die Berechnung der Abstandsflächen einbezogen werden.
Bestehende Gebäude, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den damaligen Bauvorschriften entsprachen, genießen in der Regel Bestandsschutz. Dies bedeutet, dass sie auch dann nicht abgerissen oder verändert werden müssen, wenn sich die Abstandsflächenvorschriften später ändern. Allerdings können bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen dazu führen, dass der Bestandsschutz erlischt und die aktuellen Abstandsflächenvorschriften eingehalten werden müssen.
Die Nichteinhaltung von Abstandsflächen kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Dies umfasst unter anderem:
Zur Abstandsfläche zählen alle Flächen, die gemäß den Bauvorschriften freigehalten werden müssen. Dies umfasst in der Regel den Bereich vor den Außenwänden eines Gebäudes. In vielen Fällen werden auch Balkone, Erker und ähnliche Bauteile berücksichtigt, sofern sie bestimmte Maße überschreiten.
Der Begriff „Abstandsfläche 0,4“ bezieht sich auf den Multiplikationsfaktor, der zur Berechnung der Abstandsfläche verwendet wird. Ein Faktor von 0,4 bedeutet, dass die Tiefe der Abstandsfläche 40 % der Gebäudehöhe entspricht. Diese Regelung kann je nach Bundesland und Art des Baugebiets variieren.
Ja, Garagen haben Abstandsflächen, sofern sie bestimmte Maße überschreiten. In vielen Bundesländern dürfen Garagen innerhalb der Abstandsflächen errichtet werden, solange sie eine bestimmte Höhe und Länge nicht überschreiten. Diese Regelungen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt.
In Hamburg wird die Abstandsfläche nach der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) berechnet. Der Multiplikationsfaktor beträgt in der Regel 0,4.
Beispielberechnung:
Berechnung der Summe der Höhen:
Berechnung der Tiefe der Abstandsfläche:
Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Beispiel:
Berechnung:
In München wird die Abstandsfläche nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) berechnet. Der Mult
