Das Geldwäschegesetz (GwG) trat in Deutschland erstmals 1993 in Kraft und hat die Prävention sowie die Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung als primäres Ziel. Das Gesetz wurde im Laufe der Jahre kontinuierlich aktualisiert und erweitert, um den sich stetig verändernden Bedrohungen entgegenzuwirken.
Das GwG definiert eine breite Kategorie von Akteuren, die als „Verpflichtete“ bezeichnet werden. Dazu gehören:
Aufgrund des hohen Risikos für Geldwäscheaktivitäten hat der Immobilienmarkt eine besondere Rolle im Geldwäschegesetz. Immobilienmakler sind somit ebenfalls Verpflichtete und müssen eine Reihe von Sorgfaltspflichten beachten. Makler müssen eine Risikoanalyse ihrer Geschäftsprozesse und der vermittelten Transaktionen durchführen.
Die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG umfassen unter anderem:
Gemäß § 11 Abs. 4 GwG müssen bestimmte Daten für die Identifizierung festgestellt werden:
Bei natürlichen Personen sind dies:
Bei juristischen Personen sind es:
Zudem müssen die erfassten Daten und Dokumente für fünf Jahre aufbewahrt und spätestens nach zehn Jahren vernichtet werden (§ 8 Abs. 4 GwG).
Ein Hauptindikator ist ein wirtschaftlich unsinniges Geschäft. Das zeigt sich beispielsweise, wenn ein Kunde bereit ist, deutlich mehr als den marktüblichen Preis für eine Immobilie zu zahlen.
Barzahlungen, insbesondere hohe Summen als Vorschuss oder Teil des Kaufpreises, gelten als verdächtig.
Wenn der Kunde einen niedrigeren Kaufpreis im Notarvertrag dokumentiert sehen möchte, als tatsächlich vereinbart, und den Differenzbetrag bar und „unter der Hand“ zahlen will, spricht man von Unterbeurkundung.
Ein fehlender Nachweis oder der Wunsch des Kunden, keinen solchen Nachweis zu erbringen, ist auffällig. Zudem ist Vorsicht geboten, wenn der Nachweis von einer Bank aus einem als Steuerparadies bekannten Land stammt.
Agieren Kunden offensichtlich nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten, kann dies als verdächtig eingestuft werden.
Ein Kunde, der seine Identität verschleiern will oder ohne triftigen Grund keinen Ausweis oder Pass vorlegen möchte, weckt Verdacht. Insbesondere wenn er auf Anonymität besteht.
Ein Geschäft, das nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden übereinstimmt – beispielsweise ein Kaufpreis, der nicht mit dem angegebenen Einkommen oder Beruf vereinbar ist – gilt als auffällig.
Möchte ein Kunde eine typische Eigennutzerimmobilie in Deutschland erwerben, ohne einen festen Wohnsitz in der Bundesrepublik zu haben, sollte man wachsam sein.
Makler müssen sich elektronisch auf goaml.fiu.bund.de registrieren. Dieses Portal gehört zur Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU), wo auch Geldwäscheverdachtsfälle gemeldet werden können. Ab dem 1. Januar 2024 wird diese Registrierungspflicht verbindlich. Während der Registrierung müssen Makler Daten zu sich selbst und zu den für Geldwäsche verantwortlichen Personen in ihrem Unternehmen angeben.
Das GwG beinhaltet spezielle Schwellenwerte, ab denen eine Transaktion geprüft werden muss. Bei Güterhändlern liegt dieser Wert bei 10.000 Euro. Für den Handel mit Edelmetallen gilt ein Schwellenwert von 2.000 Euro. Bei Banken und anderen Finanzinstituten beginnt die Prüfpflicht bei einem Wert von 15.000 Euro.
Verpflichtete müssen auch eine Reihe von internen Sicherungsmaßnahmen ergreifen. Hierzu zählen die Überprüfung der Zuverlässigkeit der Mitarbeiter, regelmäßige Schulungen, die Ernennung eines Geldwäschebeauftragten und die Implementierung eines Whistle-Blowing-Systems.
Gemäß § 16a GwG dürfen ab dem 1. April 2023 Immobilientransaktionen nicht mehr bar bezahlt werden. Dies schließt auch den Tausch von inländischen Immobilien ein und gilt für Bargeld, Kryptowerte sowie Edelmetalle wie Gold und Platin.
Verdachtsfälle müssen der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) gemeldet werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 1 Million Euro, und in bestimmten Fällen sogar bis zu 5 Millionen Euro oder 10% des Gesamtumsatzes des vorangegangenen Geschäftsjahres.
Nein, der Kauf oder Tausch von Immobilien kann ab dem 1. April 2023 nicht mehr bar abgewickelt werden. Vertragsparteien müssen dem Notar durch Vorlage eines (elektronischen) Kontoauszugs nachweisen, dass die Zahlung unbar erfolgt ist. Der Notar ist dann verpflichtet, die Angaben zu überprüfen und bei Verstößen die FIU zu informieren.
Das Geldwäschegesetz verbietet nicht, Bargeld zu Hause zu haben, solange die Summe nicht über 10.000 Euro beträgt.
Das Barzahlungsverbot wurde als politischer Kompromiss eingeführt und fand breite Zustimmung, auch von Berufsverbänden der Notare. Einige Kritikpunkte, insbesondere im Hinblick auf die Überwachung von Zahlungen nach dem Eigentumsumschreibung, wurden im Gesetzgebungsverfahren teilweise berücksichtigt. Allerdings bleiben Fragen zur Sinnhaftigkeit und zur unterschiedlichen Behandlung im Vergleich zu anderen Vermögensgütern offen.
Ja, es gibt Bedenken hinsichtlich des Gleichheitsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) und der Angemessenheit des Verbots. Diese Fragen sind bisher gerichtlich nicht geklärt.
Eine neue EU-Verordnung zur Geldwäschebekämpfung ist in Planung und sieht eine allgemeine Obergrenze für Barzahlungen von 10.000 Euro vor. Mitgliedstaaten können jedoch niedrigere Grenzen festlegen.
