Ratgeber
Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
Die Erschließung bezieht sich auf die Vorbereitung eines Grundstücks für den Bau und die Nutzung. Dies umfasst die Bereitstellung von Anschlüssen an öffentliche Versorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser, Abwasser und Gas sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrswege wie Straßen und Gehwege. Ohne eine ordnungsgemäße Erschließung ist ein Grundstück nicht bebaubar.
Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Nach der Erschließung ist das Grundstück baureif und Sie dürfen mit den Bauarbeiten beginnen. Eigentlich ist die Erschließung vor Baubeginn logisch, denn auf einer Baustelle benötigen Handwerke meist Strom und auch Wasser. Erst, wenn diese Infrastruktur vorhanden ist, kann der Bau beginnen.
Die öffentliche Erschließung ist eine Angelegenheit der Gemeinde. Sie als Grundstückseigentümer beantragen die Erschließung bei der Kommune, die Arbeiten werden aber von ihr organisiert und in Auftrag gegeben. Mit dem positiven Bescheid auf den Antrag gilt die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks gesichert. Als zukünftiger Bauherr sind Sie bei der Kommune am Zug, wenn Ihr Grundstück in einem Neubaugebiet liegt. In diesen Gebieten wird die Erschließung nämlich oftmals zusammen mit der Beantragung der Baugenehmigung angegangen und die Arbeiten können länger dauern.
Um die Erschließung Ihres Grundstücks zu beantragen, sollten Sie die folgenden Schritte befolgen:
Beginnen Sie damit, das Bauamt Ihrer Gemeinde zu kontaktieren. Rufen Sie an oder besuchen Sie die Webseite der Gemeinde, um herauszufinden, wer Ihr Ansprechpartner ist. Die Mitarbeiter dort können Ihnen genau sagen, welche Schritte notwendig sind und welche Unterlagen Sie benötigen.
Füllen Sie das spezifische Antragsformular der Gemeinde aus. Dieses Formular fragt in der Regel nach grundlegenden Informationen zu Ihrem Grundstück, wie Lage, Größe und geplante Nutzung. Machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie nicht alle Fachbegriffe verstehen – die Mitarbeiter der Gemeinde helfen Ihnen gern weiter.
Sie müssen wahrscheinlich mehrere Dokumente einreichen. Dazu gehören:
Nachdem Sie Ihren Antrag eingereicht haben, wird die Gemeinde diesen prüfen. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Manchmal wird auch eine Ortsbegehung durchgeführt, bei der Vertreter der Gemeinde Ihr Grundstück besuchen, um sich ein Bild von den notwendigen Erschließungsarbeiten zu machen.
Sobald Ihr Antrag geprüft und genehmigt wurde, erhalten Sie eine offizielle Genehmigung sowie einen Kostenvoranschlag für die Erschließungsarbeiten. Dieser Kostenvoranschlag listet alle voraussichtlichen Kosten auf, die für die Erschließung Ihres Grundstücks anfallen. Überprüfen Sie diesen Kostenvoranschlag sorgfältig und stellen Sie sicher, dass Sie alle Kostenpunkte verstehen.
Nach Erhalt der Genehmigung können die Erschließungsarbeiten beginnen. Diese werden entweder von der Gemeinde selbst oder von beauftragten Unternehmen durchgeführt. Es ist ratsam, den Fortschritt der Arbeiten zu überwachen und in regelmäßigen Abständen mit den verantwortlichen Stellen zu kommunizieren, um sicherzustellen, dass alles planmäßig verläuft.
Für die Beantragung der Erschließung benötigen Sie in der Regel folgende Dokumente:
Dieser Plan zeigt, wie das Grundstück genutzt werden soll. Er enthält Informationen darüber, welche Art von Gebäuden errichtet werden darf und wie diese angeordnet sein sollen.
Ein detaillierter Plan, der die genaue Lage Ihres Grundstücks zeigt, einschließlich der angrenzenden Straßen und Nachbargrundstücke. Der Lageplan hilft der Gemeinde, Ihr Grundstück genau zu identifizieren und die notwendigen Erschließungsmaßnahmen zu planen.
Ein Plan, der beschreibt, welche Erschließungsarbeiten erforderlich sind. Dazu gehören der Anschluss an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz sowie der Bau von Zufahrtswegen.
Diese Gutachten bewerten den Zustand des Bodens und mögliche Altlasten (z.B. Schadstoffe) auf Ihrem Grundstück. Sie sind wichtig, um sicherzustellen, dass der Boden für den Bau geeignet ist und keine zusätzlichen Maßnahmen zur Beseitigung von Altlasten erforderlich sind.
In vielen Fällen müssen Sie auch einen Bauantrag einreichen, der detaillierte Informationen über das geplante Bauprojekt enthält. Der Bauantrag wird zusammen mit den Erschließungsunterlagen geprüft.
Die Dauer der Erschließung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Genehmigungsprozess: Der Genehmigungsprozess kann mehrere Wochen bis Monate dauern, je nachdem, wie schnell die Gemeinde Ihren Antrag bearbeitet und ob alle erforderlichen Dokumente vollständig und korrekt eingereicht wurden.
Umfang der Arbeiten: Die Dauer der Erschließungsarbeiten hängt vom Umfang der notwendigen Maßnahmen ab. Der Anschluss an das Strom- und Wassernetz sowie der Bau von Zufahrtswegen können unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen.
Wetterbedingungen: Schlechtes Wetter kann die Bauarbeiten verzögern. Besonders in den Wintermonaten kann es zu wetterbedingten Unterbrechungen kommen.
Koordination mit anderen Bauprojekten: Wenn Ihr Grundstück in einem Neubaugebiet liegt, kann die Erschließung länger dauern, da die Gemeinde möglicherweise mehrere Grundstücke gleichzeitig erschließt.
Im Durchschnitt sollten Sie jedoch mit einer Dauer von drei bis sechs Monaten für die komplette Erschließung rechnen. Es ist wichtig, sich regelmäßig mit den Verantwortlichen abzustimmen und den Fortschritt der Arbeiten zu überwachen, um eventuelle Verzögerungen frühzeitig zu erkennen und zu beheben.
Es wird zwischen der öffentlichen und der privaten bzw. inneren Erschließung unterschieden:
Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet alle Arbeiten, die notwendig sind, um ein Grundstück zugänglich zu machen. Dazu gehören:
Die technische Erschließung stellt sicher, dass ein Grundstück an die wesentlichen Versorgungsnetze angeschlossen ist. Dies umfasst:
Für die meisten Neubaugrundstücke liegen die gesamten Erschließungskosten zwischen 15 und 40 Euro pro Quadratmeter. In der Regel fallen dann für ein durchschnittlich großes Baugrundstück anteilige Erschließungskosten zwischen 12.000 und 18.000 Euro an.
Die Kosten für die Erschließung eines Grundstücks können erheblich variieren und hängen von mehreren Faktoren ab:
Die Höhe der Erschließungskosten variiert je nach Umfang der erforderlichen Arbeiten, Größe und Lage des Grundstücks sowie der zuständigen Gemeinde. Diese Kosten sind an die jeweilige Stadt oder Kommune zu entrichten. In neuen Baugebieten übernimmt häufig der Bauträger – sei es die Gemeinde selbst oder ein privater Projektentwickler – die Zahlung der öffentlichen Erschließungskosten an die Ver- und Entsorgungsbetriebe oder die ausführenden Bauunternehmen. Diese Ausgaben werden dann vor dem Verkauf auf die Preise der Baugrundstücke umgelegt.
Wenn Sie auf der Suche nach Bauland sind, sollten Sie nach vollständig erschlossenen Grundstücken Ausschau halten, die erschließungskostenfrei sind. Ob ein Grundstück teilerschlossen oder voll erschlossen ist, gibt Ihnen einen Hinweis darauf, welche Erschließungskosten auf Sie zukommen könnten. Bei teilerschlossenen Grundstücken sind die Kosten oft überproportional hoch. Neubaugebiete sind besonders geeignet, da sie in der Regel bereits mit allen wichtigen Leitungen und Rohren ausgestattet sind und daher häufig keine zusätzlichen Erschließungskosten anfallen. Andernfalls kann die Kommune laut § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 Prozent der Kosten für den Anschluss an Strom-, Wasser- oder Gasnetz und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließungskosten als Erschließungsbeitrag in Rechnung stellen.
GUT ZU WISSEN: Den Bescheid über die gesamten Erschließungskosten erhalten Sie nicht immer direkt während des Hausbaus. Oft werden diese Kosten erst zwei bis vier Jahre später in Rechnung gestellt, da Verkehrswege meist erst dann fertiggestellt werden, wenn die meisten Häuser stehen, um Schäden durch schwere LKW und andere Baufahrzeuge zu vermeiden. Sie können zwar Widerspruch einlegen, jedoch hat dieser auf der rechtlichen Grundlage der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung.
| Erschließungsmaßnahme | Kostenbereich (EUR) |
|---|---|
| Straßenbau | 50.000 – 150.000 |
| Gehwege | 10.000 – 30.000 |
| Straßenbeleuchtung | 5.000 – 15.000 |
| Öffentliche Plätze und Grünanlagen | 20.000 – 60.000 |
| Parkflächen | 10.000 – 25.000 |
| Anschluss an das Stromnetz | 3.000 – 10.000 |
| Wasseranschluss | 2.000 – 8.000 |
| Abwasserentsorgung | 5.000 – 15.000 |
| Gasversorgung | 3.000 – 8.000 |
| Telekommunikationsanschluss | 1.000 – 5.000 |
| Genehmigungs- und Verwaltungsgebühren | 1.000 – 5.000 |
| Gutachten und Planungen | 2.000 – 10.000 |
| Erschließungsmaßnahme | Kostenbereich (EUR) |
|---|---|
| Technische Erschließung | |
| Anschluss an das Stromnetz | 2.000 – 5.000 |
| Wasseranschluss | 2.000 – 5.000 |
| Abwasseranschluss | 3.000 – 7.000 |
| Gasanschluss | 1.500 – 4.000 |
| Telekommunikationsanschluss (Internet, Telefon) | 1.000 – 2.500 |
| Genehmigungen und Planungen | |
| Bauantrag und Genehmigungsgebühren | 1.000 – 3.000 |
| Vermessung und Bodenuntersuchungen | 1.500 – 3.500 |
| Sonstiges | |
| Regenwasserentsorgung | 1.000 – 3.000 |
| Gesamtkosten | 12.000 – 33.000 |
| Erschließungsmaßnahme | Durchschnittskosten (EUR) |
|---|---|
| Anschluss an das Stromnetz | 3.250 |
| Wasseranschluss | 3.250 |
| Abwasseranschluss | 4.750 |
| Gasanschluss | 2.650 |
| Telekommunikationsanschluss (Internet, Telefon) | 1.650 |
| Genehmigungen und Planungen | 2.250 |
| Regenwasserentsorgung | 1.800 |
| Gesamtkosten | 19.600 |
Die Erschließung kann auf verschiedene Probleme und Herausforderungen stoßen, wie zum Beispiel:
Erschließung kann sowohl technische als auch verkehrstechnische Maßnahmen umfassen.
Die Erschließungskosten sind ein erheblicher Posten beim Bau eines Hauses. Um hier zu sparen, können Sie folgende Punkte beachten:
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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