Ratgeber
Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
IMMER GUT BERATEN:
Die Untermiete ist eine besondere Form der Wohnraumnutzung, bei der ein Mieter (Hauptmieter) einen Teil oder die gesamte Mietwohnung an dritte Personen (Untermieter) weitervermietet. Dieses Modell bietet vielfältige Vorteile, beispielsweise wenn der Hauptmieter vorübergehend ins Ausland geht oder die Wohnung aufgrund veränderter Lebensumstände, wie dem Auszug von Mitbewohnern oder Familienmitgliedern, nicht mehr vollständig benötigt. Die Untermiete ermöglicht es, die laufenden Mietkosten zu teilen und gleichzeitig den Mietvertrag aufrechtzuerhalten.
Allerdings sind dabei wichtige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Eine Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters ist in der Regel nicht gestattet und kann zu rechtlichen Konsequenzen führen. Daher ist es essenziell, sich umfassend über die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Untermiete zu informieren und die notwendigen Schritte korrekt zu befolgen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige über die Voraussetzungen, rechtlichen Bestimmungen und praktischen Tipps zur Untervermietung Ihrer Wohnung.
Ohne die Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie Ihre Mietwohnung nicht an Dritte weitervermieten (§ 540 BGB). Allerdings haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können (§ 553 Abs. 1 BGB). Typische Fälle, in denen eine Untervermietung erlaubt werden muss, sind:
Es ist wichtig, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen. In einem Schreiben solltest du konkret darlegen, warum du einen Teil der Wohnung untervermieten möchtest und für welchen Zeitraum. Allgemeine Aussagen wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ reichen nicht aus (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). Außerdem musst du Angaben zur Person des Untermieters machen, einschließlich Name, aktuelle Wohnanschrift und berufliche Tätigkeit. Informationen zur Einkommenssituation des Untermieters sind nicht erforderlich, da das finanzielle Risiko bei dir als Hauptmieter liegt. Achte darauf, dass alle relevanten Details im Untermietvertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Das Gesetz erlaubt grundsätzlich nur die Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB). Es genügt, wenn Sie ein Zimmer gelegentlich nutzen oder Möbel dort lagern (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Der Lebensmittelpunkt muss nicht zwingend die untervermietete Wohnung sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05). Wenn Sie die gesamte Wohnung untervermieten möchten, kann Ihr Vermieter dies verweigern. Bei Einzimmerwohnungen besteht unter bestimmten Umständen ein Anspruch auf Zustimmung, wenn persönliche Gegenstände zurückgelassen werden oder Sie den Schlüssel behalten (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Es ist ratsam, vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um klare Bedingungen zu schaffen.
Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur in bestimmten Fällen verweigern:
GUT ZU WISSEN: Lehnt der Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB). Zudem können Sie Schadensersatz verlangen, beispielsweise in Höhe der entgangenen Untermiete. Der BGH entschied in einem Fall, dass der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen musste, weil er die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).
Bei jeder Untervermietung sollte ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden. Mündliche Absprachen sind unsicher und können zu Missverständnissen führen. Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
Als Hauptmieter haften Sie für Schäden, die durch den Untermieter entstehen. Solche Kosten können Sie vom Untermieter zurückfordern, weshalb es ratsam ist, eine Kaution zu verlangen. Fehlen konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten, muss der Untermieter diese nicht bezahlen. Nutzen Sie unsere Vertragsmuster für einen rechtssicheren Untermietvertrag, um alle wesentlichen Punkte abzudecken und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
Selbst mit einer Erlaubnis zur Untervermietung dürfen Sie Ihre Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über Plattformen wie Airbnb anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Viele Städte haben strikte Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, um den lokalen Mietmarkt zu schützen. Diese Vorschriften zielen darauf ab, die Verfügbarkeit von langfristigem Wohnraum zu sichern und den Mietmarkt vor übermäßigen Preissteigerungen zu bewahren. Weitere Informationen zu den spezifischen Regelungen in Ihrer Stadt finden Sie in unserem Ratgeber zur Untervermietung über Airbnb.
Dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen wie Ehepartnern, Kindern, Eltern oder Stiefkindern ist keine Untermiete und bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Auch die Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonen in die Mietwohnung ist ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Diese Regelungen gelten jedoch nicht für weiter entfernte Verwandte oder Freunde, deren langfristiger Aufenthalt als Untermiete betrachtet wird und somit eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Es ist wichtig, den Vermieter über die Aufnahme von Angehörigen zu informieren, um Transparenz zu schaffen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden.
Werden Angehörige oder Besucher vorübergehend in die Wohnung aufgenommen, muss keine Erlaubnis durch den Vermieter eingeholt werden. Allerdings sollte sich der Aufenthalt auf maximal acht Wochen beschränken. Sollte der Aufenthalt länger andauern, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren. Die Aufnahme von Gästen über diesen Zeitraum hinaus könnte als Untervermietung betrachtet werden, die eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Die vorübergehende Aufnahme von nahen Verwandten wie Eltern, Kindern oder Geschwistern fällt jedoch nicht unter die Regelung der Untervermietung, solange die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird.
Illegale Untervermietung, also das Vermieten einer Wohnung oder eines Teils davon an Dritte ohne die Zustimmung des Vermieters, ist in Deutschland nicht strafbar im strafrechtlichen Sinne. Jedoch handelt es sich um eine Vertragsverletzung, die zivilrechtliche Konsequenzen haben kann. Der Vermieter kann rechtliche Schritte einleiten, wenn er von der illegalen Untervermietung erfährt. Dies kann zu einer Abmahnung und im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Um Streitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Konsequenzen auszuschließen, sollten Mieter stets die Erlaubnis ihres Vermieters einholen, bevor sie untervermieten.
Ja, Einnahmen aus der Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Diese Einnahmen gelten als Mieterträge und müssen in der Einkommensteuererklärung dem Finanzamt gemeldet werden. Zu versteuern ist jedoch nur der Überschuss, der sich aus den Einnahmen abzüglich der damit verbundenen Ausgaben ergibt. Kosten, die direkt mit der Untervermietung zusammenhängen, wie anteilige Miete, Nebenkosten, Renovierungskosten oder auch die Einrichtung des untervermieteten Zimmers, können von den Einnahmen abgezogen werden. Es empfiehlt sich, alle Belege und Quittungen aufzubewahren, um die Ausgaben bei der Steuererklärung geltend machen zu können.
Endet das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter durch Kündigung, so endet auch das Recht des Hauptmieters, das Mietobjekt zu nutzen. Folglich muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Untermietverhältnis formal gekündigt wurde oder nicht. Der Untermieter hat in diesem Fall keinen eigenen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter. Es ist daher wichtig, dass Untermieter sich dessen bewusst sind und entsprechende Vorsorge treffen, beispielsweise durch die Vereinbarung einer ausreichend langen Kündigungsfrist im Untermietvertrag, um im Falle einer Kündigung des Hauptmieters genug Zeit für die Suche nach einer neuen Unterkunft zu haben.
Mieteinnahmen aus der Untervermietung sind steuerfrei, wenn sie jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen. Dies bedeutet, dass Sie bei geringen Mieteinnahmen, die diesen Betrag nicht überschreiten, auf die Angabe in Ihrer Steuererklärung verzichten können. Diese Regelung zielt darauf ab, kleine, gelegentliche Mieteinnahmen zu entlasten und den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Wenn Ihre Einnahmen jedoch die 520-Euro-Grenze überschreiten, sind sie in voller Höhe steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Achten Sie darauf, Ihre Einnahmen und Ausgaben genau zu dokumentieren, um die Steuerfreibeträge korrekt anwenden zu können.
Grundsätzlich dürfen Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten und benötigen dafür die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn Sie die gesamte Wohnung untervermieten wollen. Nach § 553 BGB besteht ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung nur für einen Teil der Mietsache, also für einzelne Zimmer. Bei Einzimmerwohnungen besteht kein genereller Anspruch auf Untervermietung, da in diesen Fällen die gesamte Wohnung betroffen wäre. Der Vermieter hat somit das Recht, die Untervermietung der gesamten Wohnung abzulehnen. Es ist daher ratsam, sich vorab die Zustimmung des Vermieters schriftlich einzuholen und klare Vereinbarungen zu treffen, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
Wenn die Räume unmöbliert untervermietet wurden, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um weitere drei Monate, sodass die Mindestkündigungsfrist auf ein halbes Jahr verlängert wird. Bei möblierten Zimmern, die Teil der Hauptwohnung des Vermieters sind, kann der Untermieter mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden. Diese Regelung gilt jedoch nicht für möblierte Einzimmerwohnungen oder eigenständige Einheiten, bei denen die Kündigungsfrist mindestens drei Monate beträgt. Es ist daher wichtig, die Bedingungen des Untermietvertrages genau zu prüfen und sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Ja, der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung befristen. Die Zustimmung des Vermieters ist gemäß § 540 BGB erforderlich und darf nur aus triftigen Gründen verweigert werden. Zu diesen triftigen Gründen gehören beispielsweise die Gefahr der Überbelegung der Wohnung, die Unzumutbarkeit des Untermieters oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung auch an bestimmte Bedingungen knüpfen, wie die Vorlage eines Untermietvertrages oder die Zahlung eines Untermietzuschlags. Es ist ratsam, diese Bedingungen im Voraus zu klären und schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse zu vermeiden und die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.
Die Rechtsprechung orientiert sich an einem Richtwert von zwei Personen pro Zimmer. Dies bedeutet, dass in einer 2-Zimmer-Wohnung in der Regel vier Personen wohnen dürfen. Dabei sollte pro Person mindestens 10 Quadratmeter Wohnfläche für Erwachsene und 6 Quadratmeter für Kinder bis 6 Jahre zur Verfügung stehen. Diese Richtwerte dienen als Orientierung und können je nach den spezifischen Umständen der Wohnung und den Bedürfnissen der Bewohner angepasst werden. Eine Überbelegung der Wohnung kann jedoch ein triftiger Grund für den Vermieter sein, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern oder das Mietverhältnis zu kündigen.
Dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen wie Ehepartnern, Kindern, Eltern oder Stiefkindern gilt nicht als Untermiete und bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Auch die Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonen in die Mietwohnung ist ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Dies gilt jedoch nicht für weiter entfernte Verwandte oder Freunde, deren langfristiger Aufenthalt als Untermiete betrachtet wird und somit eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Es ist wichtig, den Vermieter über die Aufnahme von Angehörigen zu informieren, um Transparenz zu schaffen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden.
Die Erlaubnis zur Untervermietung sollte schriftlich beantragt werden. Der Antrag sollte den Namen, die Anschrift und das Alter des vorgesehenen Untermieters enthalten. Angaben zu den Einkommensverhältnissen des Untermieters sind nicht erforderlich und dürfen vom Vermieter nicht verlangt werden. Es ist ratsam, den Antrag frühzeitig zu stellen und eine Kopie des Untermietvertrages beizufügen, um den Prozess zu beschleunigen und mögliche Einwände des Vermieters von vornherein auszuräumen. Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist auf den Antrag zu reagieren. Fehlt eine Reaktion oder wird die Erlaubnis ohne triftigen Grund verweigert, kann der Hauptmieter rechtliche Schritte einleiten.
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die die Dauer einer Untervermietung begrenzt. Die Dauer der Untervermietung kann frei zwischen Hauptmieter und Vermieter vereinbart werden. In einigen Fällen kann der Vermieter jedoch Bedingungen festlegen, wie die Dauer der Untervermietung oder die Identität des Untermieters. Es ist wichtig, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um Klarheit und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung ermöglicht dem Hauptmieter, die Untervermietung nach eigenem Ermessen zu gestalten, solange die vereinbarten Bedingungen eingehalten werden.
Untermieter haben oft weniger Sicherheit und Stabilität als Hauptmieter. Untermietverträge sind in der Regel kürzerfristig und können schneller gekündigt werden. Untermieter haben weniger Kontrolle über den Wohnraum und müssen sich an die Regeln und Bedingungen des Hauptmieters halten. Zudem genießen Untermieter nicht den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz, den Hauptmieter haben. Bei einer fristlosen Kündigung des Hauptmieters muss auch der Untermieter ausziehen, unabhängig von den eigenen vertraglichen Vereinbarungen. Es ist daher wichtig, dass Untermieter sich der potenziellen Unsicherheiten bewusst sind und entsprechende Vorkehrungen treffen.
Grundsätzlich haftet der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter verursacht. Dies ist in § 540 Abs. 2 BGB geregelt. Der Hauptmieter kann jedoch die Kosten für die Schäden vom Untermieter zurückfordern. Es ist ratsam, eine Kaution vom Untermieter zu verlangen, um mögliche Reparaturkosten abzudecken. Der Untermietvertrag sollte klare Regelungen zur Haftung und zu den Pflichten des Untermieters enthalten, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Haftpflichtversicherung für den Untermieter kann zusätzlich Schutz bieten und das Risiko für den Hauptmieter minimieren.
Untermiete – das müssen Sie wissen und beachten: Ohne eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht an Dritte untervermieten. Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich und darf nur aus triftigen Gründen verweigert werden. Es darf nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden, nicht die gesamte Wohnung. Ein schriftlicher Untermietvertrag ist notwendig, um die Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu regeln. Der Untermietvertrag sollte die Namen der Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die zu zahlende Miete und Nebenkosten, die Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, den Beginn und das Ende des Mietverhältnisses sowie die Unterschriften beider Parteien enthalten.
Der Untermietvertrag muss sowohl vom Hauptmieter als auch vom Untermieter unterschrieben werden. Der Vermieter kann verlangen, den Untermietvertrag einzusehen, um sicherzustellen, dass die Bedingungen des Hauptmietvertrages eingehalten werden und keine unzulässigen Vereinbarungen getroffen wurden. Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt diesen grundsätzlich zur Kündigung des Mietverhältnisses. In einigen Fällen hat der Hauptmieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Es ist wichtig, alle vertraglichen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und die Zustimmung des Vermieters einzuholen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Auch Untermieter sind zur Zahlung der Rundfunkbeiträge verpflichtet. Wer die Wohnung anmeldet und die Beiträge zahlt, kann zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart werden. Wenn mehrere Personen in einer Wohnung leben, muss nur eine Person die Rundfunkbeiträge zahlen, unabhängig davon, ob es sich um Hauptmieter oder Untermieter handelt. Die gemeinsame Wohnung kann unter einem Beitragskonto geführt werden. Es ist wichtig, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Höhe des Untermietzuschlags ist begrenzt und darf maximal 25 % der vereinbarten Untermiete betragen, wenn die Hauptmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Liegt die Hauptmiete darüber, sind höchstens 20 % möglich. Diese Begrenzung soll sicherstellen, dass die Untervermietung nicht zu einer unangemessenen finanziellen Belastung für den Untermieter führt und die Mietpreisbremse eingehalten wird. Es ist ratsam, die ortsübliche Vergleichsmiete zu prüfen und den Untermietzuschlag entsprechend anzupassen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Ohne die Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung eine Vertragsverletzung, gegen die der Vermieter rechtlich vorgehen kann. Im ersten Schritt kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und das vertragswidrige Verhalten rügen. Sollte der Hauptmieter weiterhin ohne Erlaubnis untervermieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 BGB). Es ist daher wichtig, die Zustimmung des Vermieters einzuholen und die Untervermietung ordnungsgemäß zu melden, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Wohnung teilweise untervermieten: Diese Regeln gelten. Wenn Sie Ihre Wohnung nur teilweise untervermieten wollen, benötigen Sie im Regelfall ebenfalls die Erlaubnis Ihres Vermieters. Eine Ausnahme kann der Einzug von bestimmten Personen wie Kindern oder Ehepartnern sein. Besucher, die länger als einen Monat bleiben, gelten möglicherweise als Untermieter und erfordern daher eine Genehmigung. Es ist wichtig, den Vermieter frühzeitig zu informieren und eine schriftliche Erlaubnis einzuholen, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden.
In der Regel sind 20 % der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 % sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Diese Regelung soll verhindern, dass die Untermiete zu einer unangemessenen finanziellen Belastung für den Untermieter wird. Der Hauptmieter sollte den Untermietzuschlag transparent und fair berechnen und gegebenenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenz heranziehen, um die Höhe des Zuschlags zu bestimmen.
Mieteinnahmen für ein Haus oder eine Ferienwohnung sind steuerbar. Bei der Untermiete, die keinen Ertrag für den Vermieter darstellen darf, handelt es sich um eine Kostenüberwälzung. Der Vermieter zahlt weniger Miete und muss deshalb die Einnahmen nicht als Einkommen versteuern. Es ist jedoch wichtig, alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Untervermietung genau zu dokumentieren und in der Steuererklärung anzugeben, um steuerliche Probleme zu vermeiden und den Überblick über die finanzielle Situation zu behalten.
Ein Besucher wird in der Regel dann zum Untermieter, wenn der Aufenthalt länger als sechs bis acht Wochen dauert. In diesem Fall könnte der Vermieter dies als Untervermietung betrachten und eine Genehmigung verlangen. Vermieter haben kein Recht, den Mietern Vorschriften über den Empfang von Gästen zu machen, aber die Untervermietung gemäß § 540 BGB erfordert die Zustimmung des Vermieters. Es ist ratsam, den Vermieter zu informieren und eine schriftliche Erlaubnis einzuholen, wenn der Aufenthalt eines Besuchers länger andauert, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden.
Untermieter haben eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter. Bei Mängeln in den überlassenen Räumen kann die Miete gemindert werden, sofern dem Hauptmieter eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt wird. Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz: Der Hauptmieter kann nur mit einer Frist von drei Monaten und bei berechtigtem Interesse kündigen. Bei befristeten Verträgen muss der Untermieter zum Ablauf der Mietdauer ausziehen, es sei denn, es wird eine Verlängerung vereinbart. Wichtig ist, dass Untermieter sich der potenziellen Unsicherheiten bewusst sind und entsprechende Vorsorge treffen, beispielsweise durch die Vereinbarung einer ausreichend langen Kündigungsfrist im Untermietvertrag.
Vermieter dürfen bei erlaubter Untervermietung die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder 10 Prozent der Nettokaltmiete ist angemessen. Bei Aufnahme eines Lebensgefährten ist nur die Nebenkostenvorauszahlung wegen des erhöhten Wasserverbrauchs zu erhöhen. Ein höherer Untermietzuschlag ist in diesem Fall nicht erlaubt. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass die Untervermietung nicht zu einer unangemessenen finanziellen Belastung für den Untermieter führt und gleichzeitig die Kosten für den Hauptmieter gedeckt sind.
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