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Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
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Gemäß § 5 WEG Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bezeichnet Sondereigentum das exklusive Recht einer Person, allein über eine Wohnung oder andere spezifische Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes oder Grundstücks zu verfügen. Es wird oft als Alleineigentum bezeichnet und umfasst alle Teile einer Immobilie, die von der Nutzung durch das Gemeinschaftseigentum ausgeschlossen sind. Es ist aus dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz hervorgegangen und besteht aus einem spezifischen Anteil an einer Wohnung, sowie einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine Wohnung wird dabei als Summe der Räume definiert, die für einen Haushalt erforderlich sind. Dazu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC.
Die Abgrenzung hat wesentliche Auswirkungen auf Instandhaltung und Instandsetzung sowie auf Lasten- und Kostentragung. Dokumente wie der Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind essenziell, um die genauen Grenzen zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum festzulegen.
Das Sondereigentum umfasst alle Räume und Bestandteile einer Wohnung, die ausschließlich von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden. Dazu gehören:
Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach eigenem Ermessen zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen, solange die Vorschriften der Gemeinschaftsordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten werden.
Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet alle Teile eines Gebäudes oder einer Anlage, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Beispiele sind:
Das Teileigentum ist eine Unterform des Sondereigentums und bezieht sich auf Räume, die nicht als Wohnungen genutzt werden, sondern zum Beispiel als Gewerbeflächen oder Büros. Es ist im § 1 Abs. 3 WEG definiert und umfasst den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Sondernutzungsrechte beziehen sich auf bestimmte Flächen innerhalb des Gemeinschaftseigentums, wie einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Sie werden in der Teilungserklärung aufgeführt und regeln die Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
Schäden am Sondereigentum, die durch Gemeinschaftseigentum entstehen, können unter bestimmten Bedingungen von der Eigentümergemeinschaft oder der Wohngebäudeversicherung gedeckt werden.
Beide Umwandlungen sind möglich und unterliegen bestimmten rechtlichen Voraussetzungen, wie der Notwendigkeit einer Einigung aller Beteiligten vor einem Notar oder der Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch.
Eigentümer haben die Möglichkeit, Änderungen an ihrem Sondereigentum vorzunehmen, solange sie das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigen. Dabei dürfen sie auch die äußere Gestalt des Gebäudes nicht ändern. Zu den möglichen Änderungen gehören beispielsweise Veränderungen an nicht tragenden Wänden, Verputz an den Wänden, Einbauschränke, Bodenbelag und Reparaturen. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist dafür nicht erforderlich.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind Außenwände, tragende Wände, Treppenaufgang, Aufzuganlage, Fensterrahmen und -verglasungen. Zum Sondereigentum gehören hingegen der Innenanstrich von Wohnungsfenstern, Wandverkleidungen und Einbauschränke.
Änderungen im Bereich des Sondereigentums, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfordern die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Auflagen können beispielsweise die Vorlage von Baugenehmigungen oder die rechtzeitige schriftliche Benachrichtigung der Miteigentümer umfassen.
Sondernutzungsrechte ermöglichen es, bestimmten Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche wie Stellplätze oder Gartenflächen zu gewähren. Solche Rechte erlangen ihre dingliche Wirkung mit der Eintragung im Grundbuch.
Das Wohngeld oder Hausgeld wird in der Regel nach der Größe des Miteigentumsanteils berechnet. Bei Objekten, die sowohl aus Wohn- als auch aus gewerblichen Einheiten bestehen, können jedoch andere Schlüssel für die Verteilung der Miteigentumsanteile verwendet werden.
Im Grundbuch und in der Teilungserklärung.
Die Instandhaltungsrücklage gehört der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.
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