Ratgeber
Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt das Verhältnis von bebauter Fläche zu der Gesamtgrundstücksfläche. Dieser Wert ist in jedem Bebauungsplan der Gemeinde als Dezimalzahl festgehalten und gibt an, wie viel Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Die GRZ wird ermittelt, indem man die Grundfläche aller Gebäude inklusive Nebengebäude, Zufahrten, Terrassen, Carports und versiegelten Flächen in Relation zur Gesamtgrundstücksfläche setzt. Nicht zur GRZ zählen Dachüberstände und nicht befestigte Gartenwege. Dies ist besonders wichtig, um das Ausmaß der Bodenversiegelung und den ökologischen Fußabdruck eines Bauvorhabens zu bewerten.
Nehmen wir als Beispiel ein Grundstück mit einer Fläche von 500 m². Angenommen, die erlaubte GRZ laut Bebauungsplan ist 0,3. Wie viel Quadratmeter dürfen dann bebaut werden?
Die Berechnung sieht folgendermaßen aus: 500 m² (Grundstücksgröße) x 0,3 (GRZ) = 150 m². Dies bedeutet, dass auf diesem Grundstück maximal 150 m² der Fläche bebaut werden dürfen.
Zur bebauten Fläche zählen nicht nur das Hauptgebäude, sondern auch alle Nebengebäude wie Garagen, Carports sowie Terrassen und andere versiegelte Flächen. Wichtig ist dabei, dass nicht befestigte Gartenwege und Dachüberstände in der Regel nicht zur bebauten Fläche zählen.
Die BGF umfasst die Gesamtfläche aller Etagen eines Gebäudes, einschließlich der Wände und aller Geschosse. Dies beinhaltet sowohl Vollgeschosse als auch Nicht-Vollgeschosse wie Dach- und Kellergeschosse.
Nehmen wir an, ein Gebäude hat eine BGF von 200 m², verteilt auf zwei Vollgeschosse. Zusätzlich gibt es ein Dachgeschoss und ein Kellergeschoss, die jeweils 100 m² groß sind. Die gesamte BGF beträgt somit 400 m².
Die Wohnfläche bezieht sich auf den Anteil der Nutzfläche in einem Gebäude. Im Durchschnitt beträgt der Anteil der Wohnfläche an der BGF etwa 70 bis 73 Prozent. Bei einer BGF von 400 m² würde die Wohnfläche also etwa 280 bis 292 m² betragen (70-73 % von 400 m²). Die restliche Fläche ist für andere Zwecke wie Verkehrsflächen, Haustechnik und Konstruktion vorgesehen.
Interessanterweise kann die festgelegte GRZ in bestimmten Fällen um bis zu 50 Prozent überschritten werden, jedoch darf die Gesamtgrundfläche dann nicht den Wert 0,8 überschreiten. Solche Ausnahmen erfordern in der Regel eine spezielle Genehmigung und sind abhängig von den Auswirkungen auf die Umgebung und die natürlichen Funktionen des Bodens.
Neben der GRZ spielt auch die Geschossflächenzahl (GFZ) eine wichtige Rolle in der Bauplanung. Während die GRZ sich auf die horizontalen Aspekte der Bebauung bezieht, gibt die GFZ Aufschluss über die vertikale Nutzung. Die GFZ definiert, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden dürfen und schließt dabei Keller und Dachgeschosse aus.
Die GRZ hat direkte Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks, da eine höhere GRZ in der Regel eine intensivere Bebauung und damit eine effizientere Nutzung des Grundstücks ermöglicht. Dies ist insbesondere für Grundstücksverkäufer von Bedeutung, da eine höhere GRZ den potenziellen Verkaufspreis steigern kann. Für Käufer wiederum ist die GRZ ein Indikator dafür, inwieweit zusätzliche Gebäude oder Anbauten realisierbar sind.
Die GRZ wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert, die zum öffentlichen Baurecht gehört. In dieser Verordnung werden zwei Arten von GRZ unterschieden: GRZ I bezieht sich auf das Wohnhaus selbst einschließlich Außenmauern, Balkonen und Terrassen, während GRZ II Nebenanlagen wie Stellplätze, Carports, freistehende Garagen und ähnliches umfasst.
Die GRZ für ein bestimmtes Grundstück ist im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde zu finden. Diese Dezimalzahl gibt vor, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.
Die „ideale“ GRZ variiert je nach Bebauungsart und Umgebung. In einem grünen Wohnviertel, das sich durch moderate Bebauung und viele Grünflächen auszeichnet, ist eine GRZ von 0,2 üblich, was einer Bebauung von 20 Prozent des Grundstücks entspricht.
Für Immobilienbesitzer ist die GRZ ein wichtiger Faktor, der den Wert des Grundstücks direkt beeinflusst. Eine höhere GRZ ermöglicht eine dichtere Bebauung, was besonders in städtischen Gebieten den Grundstückswert steigern kann.
Gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO können in bestimmten Baugebieten Überschreitungen der GRZ bis zu einer Kappungsgrenze von 0,8 zugelassen werden. Dies gilt insbesondere in Gebieten, in denen bereits eine Obergrenze für die GRZ mit 0,6 festgelegt ist.
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