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Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
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Das Mietrecht in Deutschland räumt Mietern umfassende Rechte ein, insbesondere wenn es um Mietmängel geht. Laut § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind Mieter berechtigt, bei Vorliegen von Mängeln am Mietobjekt eine Mietminderung vorzunehmen.
Eine Mietminderung ist die Herabsetzung der Mietzahlung durch den Mieter bei Vorliegen eines nachgewiesenen Mangels an der Mietsache. Sie setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit des Objekts oder die Wohnqualität durch den Mangel eingeschränkt sind.
Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?
Mietminderungen sind gerechtfertigt, wenn Mängel wie nicht nutzbare Aufzüge, begehbare Balkone, unzureichende Heizung, Schimmelbefall oder Lärm- und Geruchsbelästigungen vorliegen. Nicht erhebliche Mängel wie gelegentliches Hundegebell oder ein defektes Garagentor berechtigen hingegen nicht zur Mietminderung.
Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel informieren und eine Mängelbeseitigung fordern, bevor er die Miete mindert. Eine Mängelanzeige sollte präzise formuliert und idealerweise schriftlich erfolgen. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung und der Dauer des Mangels ab. Es gibt keine festen Sätze, aber Gerichtsurteile bieten hier eine gute Orientierung. Die Warmmiete ist dabei die Bemessungsgrundlage. Nachfolgend haben wir Ihnen umfangreiche Urteile zu Mietminderungen aufgeführt.
Im folgenden Beispiel wird die Mietminderung für eine hypothetische Situation berechnet, in der die Bruttowarmmiete 1.200 Euro beträgt und ein defekter Fahrstuhl für 10 Tage vorliegt, was zu einer Minderungsquote von 10% führt. Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe, um zu verstehen, wie eine Mietminderung in der Praxis angewendet und berechnet werden kann.
| Mietminderungsberechnung | Wert |
|---|---|
| Bruttowarmmiete | 1200 € |
| Minderungsquote | 10 % |
| Dauer des Mangels | 10 Tage |
| Minderungsbetrag | 40.0 € |
Neben der Mietminderung haben Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Hierbei können sie ein Vielfaches der Mietminderung zurückhalten. Zudem besteht ein Herstellungs- oder Reparaturanspruch nach § 535 BGB, der nicht verjährt.
Eine zu hohe Mietminderung kann zur Kündigung führen, besonders wenn der Mieter unberechtigt mehr als eine Monatsmiete mindert oder den Mangel selbst verursacht hat. Eine rechtliche Beratung ist daher empfehlenswert.
Nach § 633 Abs. 2 BGB ist eine Bauleistung mangelhaft, wenn sie nicht den im Bauvertrag festgelegten Anforderungen entspricht, nicht für den gewöhnlichen Gebrauch geeignet ist oder die übliche Beschaffenheit vermissen lässt.
Ein Baumangel nach dem BGB ist eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Bauwerks. Die VOB ergänzt, dass ein Baumangel auch vorliegt, wenn die Bauausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. In schweren Fällen kann dies dem Mieter das Recht geben, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Die Frist für arglistig verschwiegene Mängel beträgt heute drei Jahre ab Kenntnis des Mangels, maximal jedoch zehn Jahre nach der Abnahme des Bauwerks. Früher war diese Frist auf 30 Jahre angesetzt.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Mangelhafte Trittschalldämmung | 5%-20% (Je nach Umfang und Auswirkung des Mangels) | – |
| Unzureichende Wärmeisolierung | 25% (In Fällen hoher Energieverluste) | – |
| Schließmechanismus eines Oberlichts beeinträchtigt | 3% (Entsprechend dem Einfluss auf die Wohnqualität) | – |
| Fenster luftdurchlässig, schließen schlecht | 5%-10% (Je nach Jahreszeit und Ausmaß der Beeinträchtigung) | – |
| Fehlende oder mangelhafte Elektrik (z.B. defekte Steckdosen) | 20%-100% (Abhängig vom Ausmaß des Mangels) | – |
| Balkon nicht nutzbar | 3% | AG Bonn, WuM 1986, 212 |
| Heizung heizt, jedoch maximal 16 bis 18 Grad | 30% | AG Görlitz, WuM 1973, 187 |
| Wassertropfen von Zimmerdecke | 30% | AG Kiel, WuM 1980, 235 |
| Tauben vor Wohn- und Schlafzimmer | 30% | AG Pforzheim, 2 C 160/98 |
| Raumtemperatur bei max. 15 Grad | 25% | AG Berlin-Neuk., 10 C 557/84 |
Eine vollständige Mietminderung ist möglich, wenn die Wohnung durch Naturereignisse wie Hochwasser oder Brand vollständig unbewohnbar wird. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn die Decke einzustürzen droht oder der Wohnraum überschwemmt ist.
Wenn es infolge eines Naturereignisses von der Decke tropft, kann eine Mietminderung von bis zu 30 Prozent angemessen sein.
Bei Hochwasser, das die Wohnung unbewohnbar macht, ist eine Mietminderung von 100 Prozent möglich, wie ein Urteil des Amtsgerichts Friedberg zeigt (WuM 1995, 393).
Im Falle einer Überschwemmung durch Jahrhundertregen kann eine Mietminderung von 80 Prozent gerechtfertigt sein, laut Amtsgericht Friedberg (3 C 389/82).
Sowohl durch Blitzschlag als auch durch andere Ursachen verursachte Brandschäden, die zur Unbewohnbarkeit der Wohnung führen, berechtigen zu einer Mietminderung von 100 Prozent, beispielsweise laut Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (WuM 1996, 535).
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Hochwasser, Wohnung unbewohnbar | 100 | AG Friedberg, WuM 1995, 393 |
| Überschwemmung Jahrhundertregen | 80 | AG Friedberg, 3 C 389/82 |
| Unbewohnbare Wohnung (Brand) | 100 | LG Frankfurt/Main, WuM 1996, 535 |
| Unbewohnbare Wohnung (schlechter Zustand) | 100 | LG Wiesbaden, WuM 1980, 17 |
Wenn die Heizleistung nicht ausreicht, kann eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent angemessen sein. Die genaue Höhe hängt von der spezifischen Situation ab, einschließlich der Raumtemperatur und der Dauer des Problems.
Bei einer Zimmertemperatur bis zu 15 Grad kann eine Mietminderung von bis zu 40 Prozent angemessen sein.
Fällt die Stromversorgung über einen längeren Zeitraum aus, können Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Dauer des Ausfalls und dessen Auswirkungen auf die Wohnqualität ab. Wichtig ist, dass der Mieter den Ausfall nicht selbst verschuldet hat und der Vermieter umgehend informiert wurde.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Heizungsausfall Wintermonate | 100 | LG Hamburg, 7 O 80/74 |
| Heizung komplett ausgefallen im Winter | 100 | LG Berlin, WuM 1993, 185 |
| Elektrik Komplettausfall | 100 | AG Berlin-Neukölln, MM 1988, 151 |
| Im Winter Gasversorgung ausgefallen, Heizung ausgefallen (Wasserschaden) | 85 | AG Nürnberg, 16 C 127/16 |
| Heizungsausfall im Winter | 75 | LG Berlin, ZMR 1992, 302 |
Wann dürfen Baumaschinen in Wohngebieten nicht betrieben werden?
Laut § 7 Abs. 1 der 32. BImSchV dürfen Baumaschinen in Wohngebieten an Sonn- und Feiertagen gar nicht und an Werktagen zwischen 20:00 Uhr und 7:00 Uhr nicht betrieben werden.
Unzumutbarer Lärm beinhaltet laute Musikanlagen, lautes Feiern und handwerkliche Arbeiten, die an Feiertagen und Sonntagen ganztägig verboten sind.
Renovierungsarbeiten dürfen nicht in der Nachtruhe von 20:00 Uhr bis 6:00 Uhr, der Mittagsruhe von 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr sowie sonntags und feiertags durchgeführt werden.
Tagsüber gilt eine Lärmgrenze von 40 Dezibel und nachts eine Grenze von 30 Dezibel. Diese Werte dürfen nicht überschritten werden, um die Zimmerlautstärke nicht zu übertreffen.
Bei privaten Baustellen von Nachbarn sind Arbeiten außerhalb der Ruhezeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr erlaubt. Es besteht jedoch die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen späteren Beginn der Bauarbeiten auszuhandeln.
Normale Wohngeräusche wie Schritte, Töpfeklappern oder Stühlerücken müssen grundsätzlich hingenommen werden. Ein gewisses Maß an Rücksicht und Toleranz ist für ein funktionierendes Zusammenleben in der Hausgemeinschaft erforderlich.
In der Regel ist das Bohren und Hämmern unter der Woche sowie am Samstag während der Nachtruhe, meist zwischen 22 und 7 Uhr, nicht gestattet. Samstags gelten möglicherweise andere Zeiten, die sich nach lokalen Vorschriften richten.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Starke Bauarbeiten im Dachgeschoss | 60 | AG Hamburg, WuM 1987, 272 |
| Lärmbelästigung durch Nachbar, Musik | 50 | AG Braunschweig, WuM 1990, 147 |
| Lärmbelästigung durch Gaststätte bis nachts | 50 | AG Berlin-Schöneb., WuM 1995, 28 |
| Lärm durch Gaststätte | 37 | AG Rheine, WuM 1985, 260 |
| Erheblicher Lärm durch Nachbarn | 35 | AG Chemnitz, WuM 1994, 68 |
Bei größeren Mängeln durch Wasserschäden ist eine Mietminderung von 20 bis 30 Prozent realistisch. Die genaue Höhe hängt von der Beeinträchtigung und dem Einzelfall ab. Beispielsweise kann Schimmelbefall im Bad zu einer Mietminderung von 10 Prozent führen, solange er nicht durch die Mieter verursacht wurde.
Bei normalen Mängeln gilt eine Frist von 14 Tagen als angemessen. In Notfällen, wie einem Rohrbruch oder Heizungsausfall im Winter, muss sofort gehandelt werden.
Sie sollten Ihren Vermieter schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm eine angemessene Frist setzen. Wenn der Vermieter den unverschuldeten Wasserschaden nicht innerhalb dieser Frist behebt, können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen.
Bei erheblicher Feuchtigkeit, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung maßgeblich beeinträchtigt, kann eine Mietminderung von bis zu 30 Prozent gerechtfertigt sein.
Bei undichten Fenstern, die zu Zugluft führen, kann eine Mietminderung von etwa 5% angemessen sein. Wenn alle Fenster undicht sind und zusätzlich Heizverlust entsteht, kann eine Minderung von bis zu 20% möglich sein.
Bei feuchten Wänden, die das Wohnen erheblich beeinträchtigen, besteht die Möglichkeit einer Mietminderung. Wichtig ist zu prüfen, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wesentlich einschränkt und ob der Zustand von den vertraglichen Vereinbarungen abweicht.
Ja, bei Schimmel ist Vorsicht geboten. Oft wird vom Vermieter argumentiert, dass der Schimmel durch falsches Lüftungs- und Heizverhalten entstanden ist. Es ist daher wichtig, das eigene Verhalten zu dokumentieren und im Zweifelsfall ein Sachverständigengutachten einzuholen.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Wassereinbruch, eingeschränkte Nutzung gewerbl. Räume | 40 | LG München, 15 S 11147/85 |
| Feuchtigkeitsschäden/Schimmel | 60 | AG Bad Vilbel, 3 C 52/96 |
| Alle Fenster undicht, Feuchtigkeit | 50 | AG Leverkusen, WuM 1981, U9 |
| Feuchtigkeit in Wänden | 50 | LG Berlin, GE 1991, 573 |
| Wasserschaden Wohnzimmerdecke | 25 | AG Osnabrück, NJW-RR 1995,971 |
Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in einwandfreiem und mangelfreiem Zustand zu übergeben. Diese Verpflichtung umfasst nicht nur den Erhalt des Zustands bei Mietbeginn, sondern erstreckt sich auch auf die zeitnahe Behebung jeglicher Mängel, die während der Mietdauer entstehen.
Trotz fehlender spezifischer gesetzlicher Vorschriften zur Ausstattung, müssen Wohnungen bestimmte Grundstandards erfüllen. Sie müssen unbedingt über grundlegende Strukturen wie Wände, ein Dach und einen Boden verfügen und essenzielle Anschlüsse für Wasser und Strom bieten. Weitergehende Ausstattungsmerkmale werden in der Regel individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart.
Zum Zeitpunkt des Einzugs sollte die Wohnung frei von gravierenden Mängeln sein. Dazu gehört, dass alle fest eingebauten Möbel und Sanitäranlagen intakt sind, keine Beschädigungen an Böden oder Teppichen vorliegen, keine Schimmelbildung erkennbar ist und keine bedeutenden Beschädigungen wie ausgeprägte Bohrlöcher oder Risse in Wänden und Fliesen vorhanden sind.
Wenn Probleme mit der Wohnungseinrichtung oder dem Zustand der Wohnung auftreten, die nicht den vereinbarten oder generellen Anforderungen entsprechen, hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und dessen Auswirkung auf die Wohnqualität. Jeder Fall muss dabei individuell bewertet werden.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Zugesicherte Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden | 100 | LG Itzehoe, 1 S 397/96 |
| Briefkasten fehlt, 12 von 15 Steckdosen defekt | 50 | AG Hamburg, 40 C 305/73 |
| Asbest-Belastung wegen Nachtspeicherofen | 50 | LG Dortmund, ZMR 1994, 410 |
| Innentüren der Wohnung fehlen | 25 | AG Hamb-Altona, ZMR 2008,298 |
| Fenster und Haustür undicht | 10 | AG München, 25 C 9566/84 |
Um als Grund für eine Mietminderung anerkannt zu werden, muss eine Geruchsbelästigung stark, dauerhaft und für einen verständigen Durchschnittsmenschen unzumutbar sein. Das bedeutet, der Geruch sollte objektiv störend und nicht bloß eine subjektive Unannehmlichkeit sein.
Ja, nicht nur Lärm, sondern auch Geruchsbelästigungen, die von externen Quellen wie Gastronomiebetrieben ausgehen, können als Mängel der Mietsache anerkannt werden, wenn sie als störend und unzumutbar eingestuft werden.
Bei Belästigung durch Luftschadstoffe können Sie sich an das Umweltamt Ihres Bezirks wenden. Dieses Amt wird Ihr Anliegen entweder selbst bearbeiten oder an andere zuständige Ämter und Behörden weiterleiten.
Sollte ein Mieter sich durch Gerüche von nebenan gestört fühlen, ist es ratsam, den Mangel zunächst dem Vermieter zu melden. Für die Dokumentation der Belästigung sollten Dauer, Intensität und Häufigkeit des Gestanks präzise beschrieben und Zeugenaussagen gesammelt werden.
| Mangel | Minderung (%) | Gericht, Zeitschrift/Az. |
|---|---|---|
| Starke Geruchsbelästigung durch Tiere eines anderen Mieters | 33 | AG Köln, WuM 1989, 234 |
| Lärm- und Geruchsbelästigung, Gesundheitsgefährdung Baulärm | 25 | AG Darmstadt, WuM 1984, 245 |
| Lärm durch Straßenbauarbeiten | 15 | LG Siegen, WuM 1990, 17 |
| Zigarettenrauch vom Nachbars Balkon, Geruchsbelästigung | 5 | LG Hamburg, 311 S 92/10 |
| Pizzeria nebenan, Geruchsbelästigung | 15 | AG Köln, WuM 1990, 338 |
Liegt ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vor und der Mieter kennt diesen, besteht grundsätzlich kein Minderungsrecht. Eine Ausnahme ist der „Minderungsvorbehalt“, bei dem der Mieter sich seine Rechte bei der Übergabe schriftlich vorbehält.
Der Mangel sollte stets schriftlich und mit einer konkreten Beschreibung gemeldet werden. Mündliche Rügen bergen das Risiko, dass sie nicht nachweisbar sind. Eine schriftliche Mängelanzeige bietet auch die Grundlage für eine spätere, rechtliche Auseinandersetzung.
Die Zahlung der Miete „unter Vorbehalt“ ermöglicht es, nach der Mangelbeseitigung die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Ohne diesen Vorbehalt kann der Mieter später keine Rückforderung der überzahlten Miete geltend machen.
Ja, eine überhöhte Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung führen, besonders wenn die Mietminderung unberechtigt oder zu hoch angesetzt ist. Daher ist es ratsam, sich vorab über die angemessene Höhe der Mietminderung zu informieren oder rechtlichen Rat einzuholen.
Die Beweissicherung ist überaus wichtig. Der Mieter muss im Streitfall nachweisen können, dass ein Mangel vorlag, rechtzeitig gemeldet wurde und dass die Mietminderung berechtigt war. Fotodokumentation, Zeugenaussagen oder Lärmprotokolle können hierbei hilfreich sein.
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