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Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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Die Zugewinngemeinschaft ist eine von drei Möglichkeiten, den Güterstand, also die Besitz- und Vermögensverhältnisse zwischen Ehepartnern zu regeln.
Diese Eheform zeichnet sich durch folgende Punkte aus:
Obwohl bei beiden das Vermögen der Ehepartner getrennt ist, gibt es bei einer Gütertrennung keinen Zugewinnausgleich. Bei der Gütertrennung gibt es keinen automatischen Ausgleich des während der Ehe erzielten Vermögenszuwachses.
Nein, Schenkungen an einen Ehepartner werden diesem individuell zugerechnet und erhöhen somit sein Anfangsvermögen. Der andere Ehepartner hat auf diese Weise kein Anrecht auf dieses Vermögen.
Eines der Hauptziele der Zugewinngemeinschaft ist die Schaffung von Fairness und Sicherheit. Sie trägt dazu bei, dass der Ehepartner, der während der Ehe beispielsweise weniger Vermögen aufbauen konnte, weil er den Haushalt führte und die Kinder erzog, am gemeinsamen Vermögenszuwachs beteiligt wird. Dies stellt eine geregelte Vermögensaufteilung sicher, ohne dass die Ehepartner ihr Vermögen gänzlich zusammenlegen müssen.
Bei einer Scheidung spielt die Ausgleichszahlung eine wichtige Rolle. Hierbei wird die Differenz zwischen dem Anfangs- und Endvermögen der jeweiligen Ehepartner berechnet. Hat ein Partner während der Ehe sein Vermögen weniger vermehrt, steht ihm eine Ausgleichszahlung durch den anderen Ehepartner zu.
Stirbt ein Ehepartner, steht dem Hinterbliebenen ein Zugewinnausgleich zu. Liegt kein Testament vor und das Ehepaar hat Kinder, erbt der überlebende Ehepartner rechtlich die Hälfte des Vermögens – steuerfrei dank der Zugewinngemeinschaft.
Gerade bei Immobilien kann es kompliziert werden. Wird eine Immobilie während der Ehe erworben, sollte klar vertraglich festgehalten werden, wem welche Anteile gehören. Wertsteigerungen der Immobilie müssen im Scheidungsfall berücksichtigt werden.
Mit einem Ehevertrag können die Regelungen der Zugewinngemeinschaft angepasst werden. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Zugewinnausgleich nur im Todesfall, nicht aber bei Scheidung, gilt. Solche Änderungen müssen notariell beurkundet werden.
Neben der Zugewinngemeinschaft gibt es noch die Gütertrennung – eine strikte Trennung des Vermögens – und die Gütergemeinschaft, bei der alles Vermögen gemeinsam ist.
Die Zugewinngemeinschaft endet durch einen notariell beglaubigten Ehevertrag, den Tod eines Ehepartners oder die Scheidung der Ehe. Nach Beendigung beginnt automatisch der Prozess des Zugewinnausgleichs.
In einer Ehe nach dem Prinzip der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen der Ehepartner grundsätzlich getrennt. Doch im Falle einer Scheidung oder des Todes eines Partners kommt der sogenannte Zugewinnausgleich ins Spiel. Hier erklären wir, wie dieser Ausgleich berechnet wird und illustrieren das Ganze anhand von präzisen Rechenbeispielen.
Die Berechnung des Zugewinns beruht auf dem Saldo von Anfangs- und Endvermögen eines jeden Partners:
Zugewinn = Endvermögen – Anfangsvermögen
Bei Erbschaften und Schenkungen: Diese werden dem Anfangs- bzw. Endvermögen zugerechnet. Wertzuwächse, die aus diesen Erbschaften oder Schenkungen resultieren, sind Teil des Zugewinns. Der ursprüngliche Wert der Erbschaft oder Schenkung selbst bleibt jedoch dem erhaltenden Partner vorbehalten.
Angenommen, ein Ehemann hat während der Ehe einen Zugewinn von 250.000 Euro erzielt und die Frau einen Zugewinn von 150.000 Euro. Die Differenz zwischen diesen Beträgen beträgt: 250.000 – 150.000 = 100.000 Euro
Die Frau hätte in diesem Fall einen Anspruch auf die Hälfte dieser Differenz, also: 100.000 : 2 = 50.000 Euro
Ein Ehemann hat während der Ehe ein Vermögen von 300.000 Euro aufgebaut. Sein Anfangsvermögen betrug nur 50.000 Euro. Während der Ehe hat er eine Erbschaft von 100.000 Euro erhalten. Die Frau hat ein Endvermögen von 200.000 Euro und ein Anfangsvermögen von 80.000 Euro.
Berechnung des Zugewinns des Mannes: 300.000 – (50.000 + 100.000) = 150.000 Euro
Berechnung des Zugewinns der Frau: 200.000 – 80.000 = 120.000 Euro
Differenz und Ausgleichszahlung: (150.000 – 120.000) : 2 = 15.000 Euro
Die Frau hätte in diesem Fall einen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung von 15.000 Euro vom Mann.
Notarielle Vereinbarungen: Die Partner können abweichende Vereinbarungen treffen. Diese sind allerdings nur bei notarieller Beurkundung wirksam.
Zeitpunkt der Vermögensbewertung: Die Bewertung des Vermögens erfolgt grundsätzlich zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.
Gemäß § 1374 BGB sind Verbindlichkeiten von dem Vermögen abzuziehen. Dies ermöglicht eine realistische Erfassung des Zugewinns, der auch aus der Verminderung von Schulden resultieren kann. Der Begriff „negatives Anfangsvermögen“ ist hier zentral, und es wird anerkannt, dass die Tilgung von Schulden ebenfalls als „Zugewinn“ gilt.
Beispiel: Nehmen wir an, ein Ehepartner hatte bei der Eheschließung Schulden von 150.000 EUR. Bei Beendigung der Ehe liegt sein Endvermögen bei 350.000 EUR. In diesem Fall beträgt sein Zugewinn unter Einbeziehung der Schulden insgesamt 500.000 EUR.
Innerhalb der Zugewinngemeinschaft darf ein Ehepartner nicht ohne Zustimmung des anderen über wesentliche Teile seines Vermögens verfügen. Beispielsweise darf keine Immobilie veräußert oder mit einer Grundschuld belastet werden, wenn diese einen erheblichen Teil des Vermögens darstellt.
Sollte ein Ehegatte sein Vermögen nach der Heirat absichtlich reduzieren – beispielsweise durch übermäßige Ausgaben, unangemessene Schenkungen oder Handlungen zur Benachteiligung des anderen Partners – so werden diese Beträge dem Endvermögen hinzugerechnet. Es geht hierbei um vorsätzliche, ungerechtfertigte Vermögensminderung.
Gemäß § 1385 BGB kann der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft auch vor der Beendigung der Ehe gerichtlich beendet werden. Dies bedeutet nicht das Ende der Ehe, sondern der Zugewinngemeinschaft. Es tritt dann eine Gütertrennung ein.
Eine Zugewinngemeinschaft endet durch die Scheidung der Ehe, den Tod eines Ehepartners, oder durch einen nachträglichen, notariell beurkundeten Ehevertrag. Bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft beginnt der Prozess des Zugewinnausgleichs.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, notariell beurkundete Vereinbarungen über den Zugewinnausgleich zu treffen (§ 1378 Abs. III BGB). Es ist entscheidend, den Anfangs- und Endbestand des Vermögens dokumentiert zu haben.
Im Todesfall eines Ehepartners kommt es zu einem Zugewinnausgleich. Bei einer Ehe mit Kindern erbt der Hinterbliebene ¼ des Vermögens als gesetzlichen Erbteil (hierfür fällt Erbschaftssteuer an) und ¼ als Zugewinnausgleich (der von der Erbschaftssteuer befreit ist). Bei einer Ehe ohne Kinder erhält der überlebende Partner ½ als gesetzlichen Erbteil und ¼ als Zugewinnausgleich, wodurch er insgesamt ¾ des Vermögens erbt.
Zur Berechnung des Zugewinns wird das Anfangsvermögen eines Ehepartners, welches das Nettovermögen bei Eintritt in die Ehe bezeichnet, dem Endvermögen gegenübergestellt. Entsprechende Stichtage sind dem Gesetz zu entnehmen. Unterscheiden sich die ermittelten Werte der Partner, hat der Partner mit dem geringeren Zugewinn einen Ausgleichsanspruch in Höhe der halben Differenz.
Die Zugewinngemeinschaft betrachtet die individuellen Vermögensmassen der Partner als Gesamtgut der Ehe. Im Fall einer Trennung oder Scheidung muss es zu einem Ausgleich von Vermögenswerten, dem Zugewinnausgleich, kommen. Hierbei wird das Anfangsvermögen der Partner bei Eheeintritt dem Endvermögen gegenübergestellt, und die Differenz wird als Zugewinn bezeichnet.
Grundsätzlich verjähren güterrechtliche Ansprüche nach drei Jahren. Der Zugewinnausgleich kann, sofern er nicht vertraglich ausgeschlossen wurde, im Scheidungsverfahren nur wegen grober Unbilligkeit abgelehnt werden, wie zum Beispiel wenn ein Partner seinen finanziellen Beitrag zur Ehe bewusst verweigert hat.
Der Anspruch auf Zugewinnausgleich entsteht, wenn die Ehe (durch Scheidung oder Tod) und damit die Zugewinngemeinschaft endet, oder ein vorzeitiger Zugewinnausgleich beantragt wird. Dies muss ausdrücklich geltend gemacht werden, entweder als Scheidungsfolgesache oder in einem separaten Verfahren nach der Scheidung.
In der Zugewinngemeinschaft bleibt jeder Ehegatte alleiniger Eigentümer seines Vermögens. Weder durch die Heirat noch durch die Ehe selbst wird das Vermögen eines Partners zum gemeinschaftlichen Vermögen der Ehegatten.
Ein Ehegatte ist im Alltag berechtigt, Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs abzuwickeln (§ 1357 BGB), ohne der gesetzliche Vertreter des anderen zu sein. Schulden und Verbindlichkeiten werden getrennt behandelt; jeder Partner haftet allein für seine Verbindlichkeiten.
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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