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Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
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Die GFZ ist ein Maß für die Bebauungsdichte eines Grundstücks, die in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der DIN-Norm 277 geregelt ist. Sie bestimmt die maximale Geschossfläche, die auf einem Grundstück errichtet werden darf, und wird als Dezimalzahl dargestellt. Die GFZ ist also ein wesentlicher Faktor für die Bebauungsdichte und den Wert eines Grundstücks. Die GFZ findet sich im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde.
Die Formel zur Berechnung der GFZ lautet: Grundstücksgröße x GFZ = zulässige Gesamt-Geschossfläche.
Bei einem 1500 Quadratmeter großen Grundstück und einer GFZ von 0,5 ergibt sich eine maximale Geschossfläche von 750 Quadratmetern.
Orientierungswerte der GFZ nach Baugebieten gemäß § 17 BauNVO
Zur Geschossfläche zählen ausschließlich die Vollgeschosse eines Gebäudes. Keller und Dachböden werden meist nicht einbezogen, es sei denn, sie erfüllen die Kriterien eines Vollgeschosses. Diese Kriterien unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Beispielsweise gelten in Hamburg Geschosse als Vollgeschosse, wenn deren Deckenoberkante mehr als 1,40 Meter über der Geländeoberfläche liegt und sie eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Meter haben.
Bei der Berechnung der GFZ werden nur die Vollgeschosse eines Gebäudes berücksichtigt. Nicht in die GFZ einberechnet werden Nebenflächen wie Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind. Die Geschossfläche eines Gebäudes wird nach den Außenmaßen in allen Ebenen der Vollgeschosse ermittelt.
Ein Vollgeschoss ist ein Stockwerk, das bestimmte Kriterien erfüllt, die je nach Bundesland variieren können. Im Allgemeinen muss ein Vollgeschoss eine Mindesthöhe aufweisen und sich oberirdisch befinden.
Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt die maximal bebaubare Fläche eines Grundstücks, während die GFZ die maximale Geschossfläche regelt. Beide Zahlen sind entscheidend für die Planung und Realisierung von Bauvorhaben.
Die Höhe der GFZ hängt vom jeweiligen Baugebiet und der Gemeinde ab. Sie ist in §17 der BauNVO als Richtwert festgelegt, wobei die Werte seit Juni 2021 als Orientierung dienen und nicht mehr als strikte Obergrenzen gelten.
Eine Überschreitung der festgesetzten GFZ kann unter bestimmten Umständen zugelassen werden. Dies ist der Fall, wenn der Bebauungsplan Ausnahmen vorsieht, wie in § 16 Abs. 6 geregelt. Dabei müssen jedoch die spezifischen Bedingungen des Bebauungsplans und der städtebaulichen Situation berücksichtigt werden.
Eine höhere GFZ ermöglicht eine dichtere Bebauung und wird so den Wert eines Grundstücks vermutlich steigern. Umgekehrt bedeutet eine niedrigere GFZ eine geringere Bebauungsdichte und potenziell einen niedrigeren Grundstückswert. Für Bauherren und Investoren ist die Kenntnis der GFZ entscheidend, um Bauprojekte entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu planen. Eine Überschreitung der GFZ kann zu rechtlichen Problemen führen und die Genehmigung eines Bauvorhabens gefährden. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld über die GFZ im jeweiligen Baugebiet zu informieren.
Im 19. Jahrhundert waren Wohnprojekte mit einer GFZ von 4,0 keine Seltenheit, was zu schattigen Hinterhöfen und wenig Grün führte. Die Herabsetzung der GFZ auf 0,5 in den 1920er Jahren brachte mehr Licht und Luft in die Städte. Heute liegt die GFZ in Wohnvierteln meist zwischen 1,0 und 1,2, was einen Kompromiss zwischen hohen Grundstückspreisen, dem Bedarf an Wohnraum und dem Wunsch nach Eigenheimen darstellt.
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