Due Diligence

Was ist eine Due Diligence bei Immobilien?

Die Due Diligence bei Immobilien ist ein detaillierter Prüfprozess, der vor dem Kauf einer Immobilie durchgeführt wird. Dieser Prozess umfasst die gründliche Untersuchung aller relevanten Aspekte der Immobilie, einschließlich finanzieller, rechtlicher, steuerlicher, technischer und ökologischer Aspekte. Ziel ist es, potenzielle Risiken zu identifizieren und die Rentabilität des Investments zu bewerten, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können. Der Prüfprozess beinhaltet die Sammlung und Analyse von Dokumenten und Daten, die von der Verkaufspartei bereitgestellt werden.

Warum ist eine Due Diligence beim Immobilienkauf wichtig?

Eine Due Diligence ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen beim Immobilienkauf zu treffen. Durch die umfassende Prüfung können potenzielle Risiken frühzeitig identifiziert und bewertet werden. Dies hilft dem Käufer, unerwartete Kosten und rechtliche Probleme zu vermeiden. Zudem bietet die Due Diligence die Möglichkeit, den Kaufpreis neu zu verhandeln oder, im schlimmsten Fall, vom Kauf zurückzutreten, wenn die Risiken zu hoch sind. Die Due Diligence stellt sicher, dass alle relevanten Informationen transparent und zugänglich sind, was zu einer sicheren und wohlüberlegten Investitionsentscheidung führt.

Wie läuft eine Due Diligence ab?

1. Vorbereitung und Dokumentensammlung: Der Käufer erstellt eine detaillierte Liste der erforderlichen Dokumente und Informationen, die vom Verkäufer bereitgestellt werden müssen. Diese Liste umfasst typischerweise Grundbuchauszüge, Mietverträge, Baugenehmigungen, Steuerunterlagen, technische Berichte und Umweltgutachten.

2. Analyse und Bewertung: Experten aus verschiedenen Fachbereichen, wie Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Ingenieure und Umweltberater, analysieren die bereitgestellten Informationen. Diese Phase umfasst die Prüfung der finanziellen Daten der Immobilie, rechtliche Überprüfungen, steuerliche Analysen und technische Inspektionen.

3. Fragen und Antworten (Q&A): Während der Analysephase können Rückfragen aufkommen. Diese Fragen werden zwischen Käufer und Verkäufer geklärt, um Unklarheiten zu beseitigen und zusätzliche Informationen zu erhalten.

4. Zwischenberichte und Risikobewertung: Oft wird ein Zwischenbericht erstellt, der vorläufige Ergebnisse und identifizierte Risiken zusammenfasst. Dieser Bericht dient dem Käufer als Zwischenstand und hilft, frühzeitig auf potenzielle Probleme aufmerksam zu werden.

5. Abschlussbericht und Verhandlungen: Nach Abschluss der Analyse wird ein umfassender Due Diligence Bericht erstellt. Dieser Bericht fasst alle identifizierten Risiken, Chancen und Empfehlungen zusammen. Auf Basis dieses Berichts können weitere Verhandlungen über den Kaufpreis und die Vertragsbedingungen geführt werden.

6. Entscheidung und Vertragsabschluss: Der Käufer entscheidet basierend auf den Ergebnissen der Due Diligence, ob der Kauf fortgesetzt, der Preis angepasst oder der Kauf abgebrochen wird. Schließlich werden die Vertragsdokumente entsprechend der Due Diligence Ergebnisse finalisiert und unterzeichnet.

Welche Teilbereiche umfasst eine Due Diligence bei Immobilien?

1. Financial Due Diligence

Was wird bei der Financial Due Diligence geprüft?

Die Financial Due Diligence umfasst die Analyse der finanziellen Aspekte der Immobilie. Dazu gehören die Überprüfung von Einnahmen und Ausgaben, die Bewertung der Rentabilität und die Prognose zukünftiger Einnahmen. Ein wesentlicher Bestandteil ist die Bewertung des Immobilienwerts, oft unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Ziel ist es, die finanzielle Gesundheit und das Potenzial der Immobilie zu bewerten.

2. Legal Due Diligence

Welche rechtlichen Aspekte werden geprüft?

Bei der Legal Due Diligence werden alle rechtlichen Aspekte der Immobilie untersucht. Dies umfasst die Prüfung von Grundbuchdaten, bestehenden Miet- und Pachtverträgen, Dienstbarkeiten, Erbbaurechten und möglichen Verfügungsbeschränkungen. Auch öffentlich-rechtliche Genehmigungen und mögliche Baurechtsverstöße werden geprüft. Ziel ist es, sicherzustellen, dass keine rechtlichen Hindernisse oder ungeklärten Rechtsverhältnisse bestehen, die den Kauf beeinträchtigen könnten.

3. Tax Due Diligence

Was umfasst die steuerliche Due Diligence?

Die Tax Due Diligence konzentriert sich auf steuerliche Aspekte und potenzielle steuerliche Risiken. Dazu gehören die Analyse der steuerlichen Historie, die Bewertung der steuerlichen Konsequenzen eines Kaufs und die Identifizierung von Steuerverbindlichkeiten. Je nach Struktur des Kaufs (Asset Deal oder Share Deal) können unterschiedliche steuerliche Implikationen relevant sein. Ziel ist es, steuerliche Risiken zu minimieren und die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

4. Technical Due Diligence

Welche technischen Aspekte werden untersucht?

Bei der technischen Due Diligence wird der physische Zustand der Immobilie untersucht. Dies umfasst die Überprüfung der baulichen Substanz, technischer Einrichtungen und Infrastruktur sowie potenzieller Baumängel. Es wird auch der Wartungszustand und der Instandhaltungsbedarf der Immobilie bewertet. Ziel ist es, den technischen Zustand der Immobilie zu bewerten und notwendige Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen zu identifizieren.

5. Environmental Due Diligence

Welche Umweltaspekte werden geprüft?

Die Environmental Due Diligence befasst sich mit umweltrechtlichen Fragen und Risiken. Dazu gehören die Prüfung von Emissionen, Wasser- und Abfallmanagement, Altlasten und möglichen Umweltschutzauflagen. Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Immobilie keine versteckten Umweltprobleme birgt, die zukünftige Kosten verursachen könnten.

Welche Risiken können durch eine Due Diligence aufgedeckt werden?

• Finanzielle Risiken: Unerwartete Kosten, schlechte Mietrenditen, finanzielle Instabilität des Verkäufers.
• Rechtliche Risiken: Ungeklärte Eigentumsverhältnisse, bestehende Rechtsstreitigkeiten, nicht konforme Mietverträge.
• Steuerliche Risiken: Unbezahlte Steuern, steuerliche Verpflichtungen, Risiken durch falsche Steuerdeklarationen.
• Technische Risiken: Baumängel, hoher Instandhaltungsbedarf, veraltete technische Einrichtungen.
• Umweltrisiken: Altlasten, Schadstoffbelastungen, Nicht-Einhaltung von Umweltauflagen.

Wie kann eine Due Diligence den Kaufpreis beeinflussen?

Die Ergebnisse der Due Diligence können erhebliche Auswirkungen auf den Kaufpreis haben. Wenn signifikante Risiken oder Probleme entdeckt werden, kann der Käufer den Kaufpreis neu verhandeln, um die Kosten für notwendige Reparaturen oder rechtliche Absicherungen zu berücksichtigen. In einigen Fällen können die identifizierten Risiken so gravierend sein, dass der Käufer vom Kauf ganz absieht. Die Due Diligence ermöglicht es dem Käufer, einen fairen und realistischen Kaufpreis zu zahlen, der die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie widerspiegelt.

Was sind die Vorteile einer gründlichen Due Diligence?