Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
IMMER GUT BERATEN:
Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Immobilien angewendet, bei denen andere Wertermittlungsmethoden wie das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren nicht zweckmäßig sind. Dies betrifft in erster Linie Objekte, bei denen der Marktwert weniger durch Mieteinnahmen oder Vergleichspreise ähnlicher Immobilien beeinflusst wird.
Die Basis des Sachwerts bilden der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, sowie die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (wie das Haus oder die Wohnung) und der baulichen Außenanlagen (beispielsweise Wege, Garagen).
Die Frage, ob der Ertragswert oder der Sachwert einer Immobilie höher ist, hängt stark von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Beim Ertragswertverfahren werden zukünftige Mieteinnahmen berücksichtigt, was bei vermietbaren Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien zu einem höheren Wert führen kann. Der Sachwert hingegen basiert auf den Herstellungs- und Bodenkosten und spiegelt den materiellen Wert der Immobilie wider. Bei Objekten, die keine Mieteinnahmen generieren, kann der Sachwert höher sein als der potenzielle Ertragswert.
Die Kosten für ein Sachwertgutachten variieren und hängen vom Aufwand, der Größe und der Komplexität der Immobilie ab. Sie reichen von ca. 500 € für ein Kurzgutachten bis hin zu 1,5 % des Immobilienwertes für ein ausführliches Vollgutachten.
Im Rahmen der Erbschaftsteuer und Grundsteuer kann das Sachwertverfahren verwendet werden, um den Wert von Immobilien, die nicht unter das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren fallen, zu ermitteln. Beim vorläufigen Sachwert werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert zusammengezählt und an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst.
Das Sachwertverfahren folgt der Formel: Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor. Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt, während der Gebäudesachwert die Herstellungskosten minus der Alterswertminderung darstellt. Der Marktanpassungsfaktor passt diesen Wert an die aktuellen Marktverhältnisse an.
1. Bodenwert ermitteln
2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
3. Gebäudesachwert unter Berücksichtigung der Alterswertminderung
4. Vorläufiger Sachwert
5. Finaler Sachwert mit Marktanpassungsfaktor
Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Methode, um den Substanzwert einer Immobilie zu bestimmen. Es ist besonders nützlich für Immobilien, für die es wenige Vergleichswerte gibt. Ein Nachteil des Verfahrens ist, dass es Schwierigkeiten hat, das aktuelle Marktgeschehen im Rechenprozess adäquat abzubilden. Zudem gibt es für moderne Häusertypen wie Passivhäuser oft eine mangelnde Datenbasis.
Bezüglich der Grundsteuer wird der Sachwert herangezogen, um den Wert des Grundbesitzes zu bestimmen. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und den Gebäudesachwerten zusammen. Dieser Wert wird anschließend mittels einer Wertzahl, die sich an den Marktverhältnissen orientiert, angepasst.
Das Finanzamt verwendet zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien je nach Situation eines der drei Bewertungsverfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren kommt ins Spiel, wenn die Immobilie nicht vermietet ist oder keine vergleichbaren Verkaufspreise vorliegen.
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